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2023타경685 경매사건 분석 ◆ 갈산면 토지(임야) (42,214.2평)

감정가 92억 8457만원, 4회 유찰된 충남 홍성군 갈산면 토지(임야)의 최저입찰가는 22억 2923만원입니다.

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

감정가는 9,284,567,000원입니다. 최저입찰가는 2,229,225,000원(24%)입니다.
입찰일은 2024.07.30(화) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 222,922,500원 입니다.

  ▶ 소 재 지 : 충청남도 홍성군 갈산면 운곡리
  ▶ 사건번호 : 2023 타경 685
  ▶ 집행법원 : 대전지방법원 홍성지원

소 재 지	충청남도 홍성군 갈산면 운곡리 448-1
물건용도	토지(임야)
토지면적	139,551.00㎡(42,214.18평)
건물면적	154.43㎡(46.72평)
사건번호	2023타경685
감정평가액	9,284,567,000원
최저입찰가	(24%) 2,229,225,000원
입 찰 일	2024.07.30(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	운곡리 448-1	임야	556㎡ (168.19평)
	운곡리 448-2	임야	3640㎡ (1,101.10평)
	운곡리 456-1	답	1383㎡ (418.36평)
	운곡리 459-4	임야	966㎡ (292.22평)
	운곡리 459-5	임야	10310㎡ (3,118.78평)
	운곡리 483-2	답	2145㎡ (648.86평)
	운곡리 484	답	1980㎡ (598.95평)
	운곡리 485	답	4096㎡ (1,239.04평)
	운곡리 486	답	1544㎡ (467.06평)
	운곡리 487	답	2635㎡ (797.09평)
	운곡리 488	답	1531㎡ (463.13평)
	운곡리 488-1	전	883㎡ (267.11평)
	운곡리 488-2	전	536㎡ (162.14평)
	운곡리 488-3	임야	29100㎡ (8,802.75평)
	운곡리 489	전	737㎡ (222.94평)
	운곡리 490-1	답	2516㎡ (761.09평)
	운곡리 490-2	답	1709㎡ (516.97평)
	운곡리 490-3	답	2119㎡ (641.00평)
	운곡리 490-5	답	2175㎡ (657.94평)
	운곡리 490-6	답	40㎡ (12.10평)
	운곡리 491	답	1540㎡ (465.85평)
	운곡리 492	답	850㎡ (257.13평)
	운곡리 494	답	1666㎡ (503.97평)
	운곡리 495	답	1732㎡ (523.93평)
	운곡리 534-2	도로	139㎡ (42.05평)
	운곡리 537-2	도로	598㎡ (180.90평)
	운곡리 539-1	도로	126㎡ (38.12평)
	운곡리 산49-14	임야	4500㎡ (1,361.25평) 주식회사 지웨이 8033분의 4500 지분전부
	운곡리 산49-23	임야	1358㎡ (410.80평)
	운곡리 산49-24	임야	2415㎡ (730.54평)
	운곡리 산49-28	임야	8403㎡ (2,541.91평)
	운곡리 산49-29	임야	825㎡ (249.56평)
	운곡리 산49-32	임야	19835㎡ (6,000.09평)
	운곡리 511-2	답	1726㎡ (522.12평)
	운곡리 534-3	전	1372㎡ (415.03평)
	운곡리 536	답	2562㎡ (775.01평)
	운곡리 537-3	답	2017㎡ (610.14평)
	운곡리 456-2	답	2010㎡ (608.03평)
	운곡리 456-3	답	184㎡ (55.66평)
	운곡리 483-1	답	6017㎡ (1,820.14평)
	운곡리 490-4	답	2512㎡ (759.88평)
	운곡리 493	답	1828㎡ (552.97평)
	운곡리 산49-33	임야	4735㎡ (1,432.34평)
제시외건물	운곡리 산49-14	창고	15 ㎡(4.54평) 포함
	운곡리 537-3	사무실	136 ㎡(41.14평) 포함
	운곡리 537-3	화장실	1 ㎡(0.30평) 포함
	운곡리 537-3	창고	1.43 ㎡(0.43평) 포함
	운곡리 537-3	화장실	1 ㎡(0.30평) 포함
	운곡리 537-3	소형관정	포함

[위치/주위환경] 본건은 충청남도 홍성군 갈산면 상촌리 소재 "갈산중학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는농가마을 인근 농경지, 자연림 등이 소재하는 농경 및 임야지대로서 제반환경은 보통임.
[교통상황] 본건 및 본건 인근까지 차량접근가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시됨.
[이용상태] 기호1,4:부정형의 완경사로서 자연림으로 이용중임.
기호2,3,5-24,28-33,38-43:대체로 상단부 완경사, 하단부 평지로서 갈산2전문농공단지지정및 실시계획승인을 득하고 토목공사가 진행되었으나 기준시점 현재는 공사가 중단되어 있는 이행지(공업예정지)상태임.(기호30,32,40의 일부면적은 제외지임)
기호25,26,27:부정형의 평지로서 지목 및 현황 도로로 이용중임.
기호34,35,36:대체로 부정형의 평지로서 묵전 및 토지임야상태임.
기호37:부정형의 평지로서 잡종지상태임.
[도로상태] 기호1,4:맹지임.
기호2,3,5-33,38-43:본건 사업단지내 중로(진출입로) 및 소로(단지내)의 계획도로가 예정되어 있으나 기준시점 현재는 아직 개설되어 있지 아니하고 현황은 기호25,26,27을 통하여 사업단지(공사중단된상태)로 접근가능함.
기호34,36:지적도상 맹지로서 기호35를 통하여 남측 및 서측으로 세로의 포장도로가 개설되어 있음.
기호35:남측 및 서측으로 세로의 포장도로가 개설되어 있음.
기호37:서측으로 세로의 포장도로가 개설되어 있음.
[토지이용계획] ※후첨 [제시외 물건] 후첨 지적 및 건물개황도, 사진용지 참조.
[공부와의 차이] "토지감정평가명세표" 비고란 참조.
[참고사항] 1.임대관계는 미상임.
2."감정평가액의 산출근거 및 결정의견" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2023/05/22)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
황OO		2022.08.01.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2012년6월21일	근저당권	720,000,000원
2015년10월26일	근저당권	1,440,000,000원
2016년12월9일	근저당권	800,000,000원
2017년7월13일	근저당권	650,000,000원
2017년12월27일	가압류	1,492,664,243원
2019년11월11일	압류
2021년1월4일	근저당권	763,200,000원
2021년6월17일	근저당권	110,500,000원
2021년11월9일	압류
2021년11월11일	가압류	42,300,000원
2022년1월18일	가압류	658,463,708원
2022년2월9일	압류
2022년6월21일	압류
2023년1월30일	가압류	1,755,397,000원
2023년3월7일	임의경매
2023년5월10일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	125,280,000원원	75,278,000원원	57%	2회회
6개월	127,376,583원원	48,716,983원원	39%	3.2회회
12개월	373,882,214원원	228,265,271원원	43%	2.9회회

2023타경685 경매사건 분석 ◆ 갈산면 토지(임야) (42,214.2평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항 없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-별지 목록 토지에 대한 전용허가 내역 허가 연원일:(당초)2010.6.10./(변경)2017.2.3. 전용목적:갈산 제2전문농공단지 부지 조성 허가신청자:(주)지웨이 -갈산2전문농공단지 지정 및 실시계획 변경(기간연장) 신청이 반려처분 되어 현재 토목공사는 중지된 상태임 -부동산을 매수하려는 자는 위 허가를 그대로 승계하지 못하며, 기존 사업계획에 따라 갈산2전문농공단지 조성사업을 이행하기 위해서는 사업시행자 자격을 갖추고 홍성군수로부터 사업시행자 지정승인을 받아야 함 -일괄매각. 제시외 건물, 제시외 관정 모두 매각 포함 -농지취득자격증명 필요 토지(증명서 매각결정기일까지 미제출시 매수보증금 몰수함)-목록 3, 6~13, 15~24, 34~42이며, 이 중 원상복구계획서가 필요한 농지는 34~37이며, 내용의 실현가능성이 있어야 농취 발급 가능함(22타경4017 갈산면 사실조회회신서 참조) -목록 9~10.양 지상에 걸쳐 제시외 쇄석시설 설치되어 있음, 보강토 공사되어 있고, 남측 일부로 배수로 설치 -목록 11. 16. 양 지상에 석재(잡석) 적치중이며 일부 지상에 유치권현수막 있으며 송승훈이 소유자라는 취지 문구 있음(현황조사서 참조) -목록 12~14. 현황 도로, 목록 13. 보강토 공사되어 있음 -목록 14. 일부 지상에 소유미상의 석재(잡석) 쌓여있음 -목록 25, 26, 27. 현황은 ‘도로’이나 부동산 동단에 가림벽 설치 -목록 28. 지분 매각임(공유자는 우선매수권을 행사할 수 없음). 소유자(주)지웨이 지분 전부에 대한 감정평가서에 지분위치가 사업부지내의 조성중인 토지로 조사됨. 일부 지상에 분묘 2기 소재, 일부 지상에 세륜시설 설치되어 있음. 현황 ‘도로’로 사용 중임(현황조사서 참조) -목록 37번 지상 제시외건물은 가설건축물축조신고(허가번호 2018-허가건축과-가설건축물축조신고-9) 있음 -목록 37. 공부상 지목은 ‘답’이나 현황 ‘잡종지’, 토지 일부 전용(236㎡) -주식회사 일익건설로부터 공사대금조로 4,530,000,000원에 대한 유치권 신고 있음(2023타경15823사건 2023.5.4.자 문건), -주식회사 일익건설로부터 공사대금조로 207,880,000원에 대한 유치권 신고 있음(2024.3.4.자 문건)

[부동산 현황조사서 비고란]
- 본 부동산 및 주변 일대는 공장용지 조성을 위한 토목공사 및 채석작업을 하다 중단되었다고 마을주민으로 부터 탐문되며 현지출장시 소유자나 이해관계인을 만나지 못하여 상세 점유나 임대차내역은 미상임. - 1번 부동산은 현황 “임야”로 대나무 등의 잡목 울창하며 부동산의 동단으로 2번 부동산과 연접하고 남단으로는 4번 부동산과 연접 소재함. - 2, 5, 31, 32, 33번 부동산은 일단지의 토지로 공장용지 조성을 위한 토목공사 및 채석작업 진행하다 중단된 상태임. - 3번 부동산은 공부상 지목 “답‘이나 연접토지와 함께 매립공사 되어있음. - 4번 부동산은 현황 ”임야“로 대나무 등의 잡목 울창하며 부동산의 동단으로 5번 부동산과 연접하고 북단으로는 1번 부동산과 연접함. - 6, 7, 8번 부동산은 연접하여 소재하며 매립하여 공장용지 조성을 위한 토목공사를 진행하다 중단된 상태임. - 6, 7, 8번 부동산의 남쪽 일부는 배수로 설치되어 있음. - 8번 부동산의 북동쪽 일부 지상에 보강토 공사되어 있음. - 9, 10번 부동산 양 지상에 걸쳐 제시외 쇄석시설 설치되어 있으며 외부에 ”본 기계는 진명ENG소유임“이라는 표식 설치되어 있음. - 9, 10번 부동산 지상에 걸쳐 보강토 공사되어 있고 부동산의 남쪽 일부에는 배수로 설치되어 있음. - 11번 부동산의 동단에 10번 부동산과 연접하고 부동산의 서단에는 16번 부동산과 연접하며 부동산의 남단에는 15번 부동산과 연접 소재함. - 11, 16번 양지상에 석재(잡석) 적치중이며 일부 지상에 유치권현수막 있으며 송승훈이가 소유자라는 취지의 문구 적혀있음. - 12번 부동산의 북단은 14번 부동산과 연접하며 현황 ’도로”임. - 13번 부동산은 14번 부동산과 연접하며 현황 “도로”이고 부동산의 일부 지상과 14번 부동산에 걸쳐 보강토 공사되어 있음. - 14번 부동산과 29, 30번 부동산은 연접소재하며 공장용지로 조성을 위한 토목공사 진행되다 중단된 상태임. - 14번 부동산의 일부 지상에 소유미상의 석재(잡석) 적치중이고 일부 지상에 훼손된 현수막 있음. - 15번 부동산은 북동쪽으로부터 북서쪽으로 9, 10, 11, 16번 부동산과 순차적으로 연접하고 있으며 보강토공사되어 있고 배수로 설치되어 있음. - 16번 부동산의 동단은 11번 부동산과 연접하고 서단은 17번 부동산과 연접하고 남단은 15번 부동산과 연접 소재함. - 16, 17번 부동산 양지상에 걸쳐 보강토공사되어 있음. - 18, 19, 20, 23, 24번 부동산은 연접하여 소재하며 공장용지 조성을 위한 토목공사 진행되다 중단된 상태임. - 21, 22번 부동산은 매립하여 공장용지 조성을 위항 토목공사 진행되다 중단된 상태임. - 23, 24번 부동산 양지상에 걸쳐 보강토 공사되어 있음. - 25, 26, 27번 부동산은 현황 “도로”이며 부동산의 동단에 가림벽 설치되어 있음. - 28번 부동산은 현황 “임야”로 잡목 울창하며 일부 지상에 분묘 2기 소재하고 일부 지상에 제시외 건물 소재하며 일부 지상에 세륜시설 설치되어 있음. - 28번 부동산의 일부는 현황 `도로`로 사용중임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 홍성지원(☎ 041-632-5700)입니다.
입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 SC제일은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(1,436,226,353원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(2022타경4017(병합),2023타경838(병합),2023타경1305(중복),2023타경15823(병합))이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 3월 7일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 851일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 851일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록 1.2,4,5,11~14,17,19~23-2012.6.21.근저당, 목록 3,6~10,15~16,25~27,33-2013.2.21.압류, 목록 18,24,28~32-2012.5.29.근저당, 목록 34~37-2010.12.28.근저당, 목록 38~40-2015.2.17.근저당, 목록 41-2012.12.24.근저당, 목록 42-2012.1

※ 물건 키워드 : . 노선버스정류장.

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사건번호 : 2023타경685 (대전지방법원 홍성지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-08	2024타경4103	[임야] 홍성군 홍북읍 신정리 125-6 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,466.52평	185,016,000원 185,016,000원	신건 (0회)
	2025-07-29	2024타경21719	[임야] 홍성군 구항면 청광리 산21 [분묘기지권] 토지(대지권): 11,314.41평	488,691,500원 342,084,000원	유찰 (1회)
	2025-07-08	2024타경20563	[임야] 홍성군 장곡면 신풍리 산52 [분묘기지권] 토지(대지권): 45.07평	2,235,000원 1,565,000원	유찰 (1회)
	2025-07-08	2024타경20563	[임야] 홍성군 광천읍 소암리 84-1 [분묘기지권] 토지(대지권): 613.69평	60,861,600원 42,603,000원	유찰 (1회)
	2025-07-08	2024타경20563	[임야] 홍성군 장곡면 신풍리 산35-1 [분묘기지권,농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 1,337.52평	66,468,100원 46,528,000원	유찰 (1회)
	2025-07-29	2024타경3964	[임야] 홍성군 구항면 오봉리 187-17 토지(대지권): 786.50평	80,600,000원 39,494,000원	유찰 (2회)
	2025-06-24	2024타경2749	[임야] 홍성군 홍북읍 중계리 610 [분묘기지권,농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 8,922.24평	3,328,783,000원 2,330,148,000원	유찰 (2회)
	2025-07-22	2024타경3520	[임야] 홍성군 갈산면 신안리 산31 [분묘기지권] 토지(대지권): 940.17평	46,620,000원 15,991,000원	유찰 (3회)
	2025-08-05	2024타경3063	[임야] 홍성군 결성면 형산리 441-1 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 3,018.35평	175,130,000원 29,102,000원	유찰 (5회)
	2025-07-08	2024타경2107	[임야] 홍성군 광천읍 광천리 산18-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,099.99평	67,261,240원 16,150,000원	유찰 (4회)