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2024타경2339 경매사건 분석 ☆ 구정동 상가주택 (건물 265.1평, 토지 316.7평)

경주 구정동 164-1의 상가주택 경매가 2회 유찰 후 진행됩니다. 현재 가격은 5억 4113만원입니다.

에이스옥션 : http://m.aceauction.kr/view/1398428

이번에 보시게 되는 경매물건은 경상북도 경주시 구정동 164-1 상가주택입니다.

매각기일은 2025.07.22(화) 10:00이며, 입찰법원은 대구지방법원 경주지원입니다.

입찰서류 미비 또는 기재의 잘못이 있거나, 입찰보증금이 부족한 경우나,

대리인 응찰시 인감증명서를 첨부하지 않은 경우 등은 입찰이 무효가 될 수 있습니다.

입찰법원에서 작은 실수가 큰 결과를 초래할 수 있으므로 주의해야 합니다.

소 재 지	경상북도 경주시 구정동 164-1
물건용도	상가주택
토지면적	1,047.00㎡(316.72평)
건물면적	876.25㎡(265.07평)
사건번호	2024타경2339
감정평가액	1,104,351,230원
최저입찰가	(49%) 541,132,100원
입 찰 일	2025.07.22(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	구정동 164-1	대	1018㎡ (307.95평)
	구정동 165-1	도로	15㎡ (4.54평)
	구정동 164-2	도로	7㎡ (2.12평)
	구정동 164-3	도로	7㎡ (2.12평)
건물	구정동 164-1	지하 노래연습장 세멘벽돌및부럭조	44.16㎡ (13.36평)
	구정동 164-1	단층 단독주택	37.44㎡ (11.33평)
	구정동 164-1	단층 단독주택	56.4㎡ (17.06평)
	구정동 164-1	단층 화장실 세멘벽돌조	10㎡ (3.03평)
	구정동 164-1	1층 소매점 철근콘크리트및세멘벽돌조	86.1㎡ (26.05평)
	구정동 164-1	1층 일반음식점 철근콘크리트및세멘벽돌조	60.84㎡ (18.40평)
	구정동 164-1	1층 창고 철근콘크리트및세멘벽돌조	50.96㎡ (15.42평)
	구정동 164-1	2층 사무실 철근콘크리트및세멘벽돌조	146.58㎡ (44.34평)
	구정동 164-1	3층 다가구주택 철근콘크리트및세멘벽돌조	139.74㎡ (42.27평)
	구정동 164-1	4층 계단실 철근콘크리트및세멘벽돌조	14.82㎡ (4.48평)
	구정동 164-1	4층 기계실	8.1㎡ (2.45평)
	구정동 164-1	단층 주택	82.51㎡ (24.96평)
	구정동 164-1	단층 음식점, 사무소	29㎡ (8.77평)
제시외건물	불국로 71	다용도실	2 ㎡(0.61평) 포함
	불국로 71	다용도실	9.2 ㎡(2.78평) 포함
	불국로 71	다용도실	14.9 ㎡(4.51평) 포함
	불국로 71	가추	26 ㎡(7.87평) 포함
	불국로 71	창고	3.2 ㎡(0.97평) 포함
	불국로 71	다용도실	19.8 ㎡(5.99평) 포함
	불국로 71	계단실	9.3 ㎡(2.81평) 포함
	불국로 71	복도	25.2 ㎡(7.62평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경상북도 경주시 구정동 소재 "불국사초등학교" 북동측 인근(기호①,⑦-⑨) 및 남서측 인근(기호⑥)에 위치하며, 부근은 대로변 근린생활시설, 후면 주택 등으로 형성 되어 있음.
[교통상황] 본건까지 일반차량 접근 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설과의 접근편의 성 등을 고려할 때 대중교통여건을 감안한 제반교통사정은 보통임.
3)형태 및 이용상태 기호(1): 자체지반 대체로 등고평탄하게 조성되어 있는 부정형의 토지로서, 주상용 건부 지임.
기호(6): 자체지반 등고평탄한 삼각형의 토지로서, 의뢰외필지(구정동 483-11번지)와 일 단으로 상업용 건부지로 이용중임.
기호(7-9): 대체로 자체등고평탄한 부정형(기호⑦) 및 사다리형유사(기호⑧,⑨) 토지로 서, 현황 "도로"임.
4)인접 도로상태 기호(1): 본건 남동측으로 왕복4차선 포장도로, 남서측 및 북동측으로 폭 3-4M 포장도로 와 각각 접합.
기호(6): 본건 남서측으로 폭 약 20M 포장도로, 동측으로 폭 약 4M 보도블럭 포장도로와 각각 접합.
[토지이용계획] 기호(1,8,9): 일반상업지역, 고도지구(2020-12-28)(12m이하), 시가지경관지구(중심), 가 축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(마루유치원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역＜문화유 산의 보존 및 활용에 관한 법률＞, 온천지구(온천원보호지구)＜온천법＞.
기호(6): 일반상업지역, 고도지구(2020-12-28)(12m이하), 시가지경관지구(중심), 가축사 육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 역사 문화환경보존지역＜문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률＞, 온천지구(온천원보호지구)
＜온천법＞.
기호(7): 일반상업지역, 고도지구(2020-12-28)(12m이하), 가축사육제한구역(2023-06-08)
(일부제한(200))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(마루유치원)
＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역＜문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률＞, 온천지구(온천원보호지구)＜온천법＞.
6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 1) 임대관계 미상임.
2) 기타 본건 기호(1) 지상에 이동가능한 컨테이너 1동 소재함.
본건 기호(6)은 의뢰외필지(구정동 483-11번지)와 일단으로 이용중이나, 본건은 구정 동 457-11번지만에 대한 것으로, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.
[건물구조] 2(가) 세멘벽돌 및 부럭조 강판기와 및 판넬지붕 지하1층 지상1층건으로서, 외벽: 외장타일, 몰탈위 페인팅, 화강석 붙임 등.
내벽: 벽지도배, 몰탈위 페인팅, 타일 등 마감.
바닥: 장판지깔기, 타일 등 마감.
창호: 목재 및 샤시 창호.
3(나) 세멘부럭조 판넬지붕 단층건으로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등.
내벽: 벽지도배 등.
바닥: 장판지깔기 등.
창호: 샤시 창호.
4(다) 세멘부록조 및 세멘벽돌조 스라브 및 판넬지붕 단층건으로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등.
내벽: 벽지도매, 타일 등 마감.
바닥: 장판지깔기, 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호.
5(라) 철근콘크리트 및 세멘벽돌조, 경량철골조 스라브 및 판넬지붕 지상4층건으로서, 외벽: 외장타일, 드라이비트 등 마감.
내벽: 벽지도배, 몰탈위 페인팅, 타일 등 마감.
바닥: 장판지깔기, 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호.
[이용상태] 2(가): 근린생활시설 및 주택.
3(나): 주택.
4(다): 주택(일부 창고) 및 화장실.
5(라): 근린생활시설 및 주택.
[설비내역] 2-5(가-라): 위생, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 별첨 "지적 및 건물개황도", "사진용지" 참조.
[공부와의 차이] 기호2(가): 의뢰목록상 지붕이 "토기와지붕"이나, 실제 "강판기와 및 판넬지붕"임.
기호3(나): 의뢰목록상 지붕이 "스레이트지붕"이나, 실제 "판넬지붕"임.
기호4(다): 의뢰목록상 지붕이 "스라브지붕"이나, 실제 일부 "판넬지붕"임.
기호5(라): 의뢰목록상 "철근콘크리트 및 세멘벽돌조 스라브지붕"이나, 실제 1층 창고 부분은 "경량철골조, 판넬지붕"임.
[참고사항] 1) 임대관계는 미상임.
2) 본건 건물(제시외건물)은 현장조사시 시건장치 및 거주인 부재로 내부현황 및 내부파 손, 건물구조변경유무 등의 확인이 불가하여 동유형의 표준적인 이용상황을 상정하되 외부관찰 및 공부상 도면, 평가선례, 탐문내용 등을 참고하였으니 경매진행시 참고하 시기 바랍니다.
제시외건물 기호㉨은 의뢰외필지(구정동 483-11번지)와 본건 기호⑥ 양지상에 소재하 며, 본건 기호⑥ 토지의 사용·수익에 영향을 미치고 있는 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/10/02)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	목록 1, 5번 (라동 102호)	2022.12.07 (사업자등록신청일)	[보]500만 원 [월]208,300원
이OO	목록 1번	2018.10.18 (주민등록전입일)	[보]미상 [월]미상
임OO	목록 1, 5번 (라동 101호)	2016.10.25 (사업자등록신청일)	[보]200만 원 [월]375,000 원

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년1월15일	소유권
2021년1월15일	소유권
2021년1월15일	소유권
2021년1월15일	소유권
2017년1월3일	근저당권	57,330,000원
2017년7월20일	근저당권	13,000,000원
2018년12월18일	압류
2024년7월19일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년1월15일	소유권
2021년1월15일	소유권
2021년1월15일	소유권
2021년1월15일	소유권
2017년1월3일	근저당권	57,330,000원
2017년7월20일	근저당권	13,000,000원
2024년7월19일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,582,851,105원원	946,189,323원원	56%	2.6회회
6개월	1,157,672,730원원	618,798,929원원	47%	3회회
12개월	1,132,214,788원원	682,146,263원원	54%	2.5회회

2024타경2339 경매사건 분석 ☆ 구정동 상가주택 (건물 265.1평, 토지 316.7평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 지상에 이동가능한 컨테이너 1동이 소재함(매각에서 제외)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대구지방법원 경주지원(☎ 770-4368)입니다.
입찰일은 2025.07.22입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 7월 19일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 348일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 348일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 일반상업지역. 간선도로. 판넬지붕. 기와지붕. 스라브지붕. 철골조.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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사건번호 : 2024타경2339 (대구지방법원 경주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-15	2025타경10115	[근린주택] 경주시 동천동 907-7 건물: 67.44평 토지(대지권): 41.72평	314,647,760원 314,647,760원	신건 (0회)
	2025-07-22	2024타경3493	[근린주택] 경주시 성건동 709-3 건물: 61.57평 토지(대지권): 69.42평	357,800,910원 250,461,000원	유찰 (1회)
	2025-07-15	2024타경2971	[근린주택] 경주시 외동읍 입실리 561-12 건물: 175.58평 토지(대지권): 72.00평	801,769,360원 561,239,000원	유찰 (1회)
	2025-07-22	2024타경2339	[근린주택] 경주시 구정동 164-1 건물: 265.07평 토지(대지권): 316.72평	1,104,351,230원 541,132,100원	유찰 (2회)
	2025-07-08	2024타경3172	[근린주택] 경주시 외동읍 입실리 1231-1 [농지취득자격증명] 건물: 215.17평 토지(대지권): 722.67평	1,653,050,400원 809,994,690원	유찰 (2회)
	2025-07-08	2024타경11616	[근린주택] 경주시 노동동 109-1 건물: 263.34평 토지(대지권): 75.02평	1,727,433,690원 414,757,000원	유찰 (4회)
	2024-08-20	2023타경3076	[근린주택] 경주시 외동읍 입실리 561-12 건물: 175.58평 토지(대지권): 72.00평	819,653,000원 819,653,000원	유찰 (1회)