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울주군 두서면 주택 경매물건 권리분석해 봅시다. (건물 65.7평, 토지 233.2평)

울산지방법원에서 진행되는 2024타경7699, 2회 유찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

에이스옥션 : http://aceauction.kr/auction/content_view.php?idx=1396297

소 재 지	울산광역시 울주군 두서면 전읍리 1278-11
물건용도	주택
토지면적	771.00㎡(233.23평)
건물면적	217.05㎡(65.66평)
사건번호	2024타경7699
감정평가액	469,448,000원
최저입찰가	(49%) 230,030,000원
입 찰 일	2025.07.10(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	전읍리 1278-11	대	771㎡ (233.23평)
건물	전읍리 1278-11	1층 단독주택 경량철골구조	162.55㎡ (49.17평)
제시외건물	수정길 276-11	다용도실	34.0 ㎡(10.29평) 포함
	수정길 276-11	창고	9.0 ㎡(2.72평) 포함
	수정길 276-11	다용도실	11.5 ㎡(3.48평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 울주군 두서면 전읍리 소재 "수정내마을" 내에 위치하며, 인근지역은 단 독주택, 농경지 등이 혼재한 농촌지대이고, 본건은 주거용 부동산으로서 제반 주위환경은 보통시됨.
[교통상황] 본건 토지까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격 등으로 보아 대중교통 여건은 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 완경사지에 대체로 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서 단독주택으로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 토지 동측으로 세로(폭 3-3.5미터 내외의 포장도로)에 접해 있으며, 도로의 폭 및 포장 상태 등으로 보아 인접 도로상태는 보통시됨.
[토지이용계획] 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역(1호)＜수도법＞임.
6)제시목록 외의 물건 본건 토지상에 소량의 조경수(소나무, 측백나무, 단풍나무, 기타 수목 등)가 소재하나, 조경 수의 수종 및 수령, 수량 등으로 보아 본건 토지에 큰 영향은 없겠음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 가. 임대관계 미 상 임.
나. 기타참고사항 없 음.
[건물구조] 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 단층 건물로서 외벽: 미장스톤마감, 조립식판넬잇기 등 내벽: 벽지마감, 편백나무 마감, 내장타일 붙임 등 창호: 샷시 창호임.
[이용상태] 단독주택으로 이용중임.
[설비내역] 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 기타 부대설비 등 되어 있음.
4)부합물 및 종물 본건 건물의 부합물 및 종물로 보이는 제시외건물 및 제시외설비 4개동[기호(ㄱ-ㄹ): 후첨 "건물개황도, 사진용지" 참조]이 소재하며, 제시외건물 및 제시외설비의 구조 및 규모, 규격, 용도 등으로 보아 본건 건물에 큰 영향은 없겠음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 가. 임대관계 미 상 임.
나. 기타참고사항 본건 건물의 부합물 및 종물로 보이는 제시외설비[기호(ㄹ): 후첨 "건물개황도, 사진용 지" 참조]는 2018년 태양광 대여사업을 통한 태양광발전설비이며, 기준시점 현재 대여료 가 수개월치 미납된 것으로 대여사업자[(주)한국나이스기술단]의 관계자로부터 구두탐문 조사되고, 태양광발전설비에 대한 소유권 관계 및 대여기간, 대여료 미납금액 등은 별도 의 확인이 필요할 것으로 사료되니 경매입찰시 참고하시기 바랍니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/12/09)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	전부	2024.07.05.	[보]42,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2014년8월28일	소유권
2024년4월3일	근저당권	286,000,000원
2024년4월4일	전세권	42,000,000원
2024년6월12일	가압류	20,369,314원
2024년6월24일	가압류	7,950,634원
2024년8월27일	가압류	50,572,487원
2024년9월10일	임의경매
2024년9월23일	가압류	34,899,043원
2024년11월8일	가압류	18,651,587원
2024년11월19일	가압류	30,775,116원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년7월6일	소유권
2024년4월3일	근저당권	286,000,000원
2024년4월4일	전세권	42,000,000원
2024년6월12일	가압류	20,369,314원
2024년8월27일	가압류	50,572,487원
2024년9월10일	임의경매
2024년9월23일	가압류	34,899,043원
2024년11월8일	가압류	18,651,587원
2024년11월19일	가압류	30,775,116원
2024년11월28일	가압류	6,170,930원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	0원원	0원원	0%	0회회
12개월	0원원	0원원	0%	0회회

울주군 두서면 주택 경매물건 권리분석해 봅시다. (건물 65.7평, 토지 233.2평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 단, 본 건 토지상에 소재하는 타인 소유의 제시외 태양광발전설비(태양광패널, 철골조지지대, 인버트 등 기타부대시설 일체) 1식을 이 사건 매각에서 제외함. 2. 본 건 토지상에 소재하는 조경수 등 수목 및 야외 수도전 등은 이를 포함하여 평가하였음.

[부동산 현황조사서 비고란]
본건 지상에 제시외 태양광시설 1동과 판넬조 키스톤지붕 단층창고 1동 및 일부 비가림시설 각 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 052-216-8267)입니다.
입찰일은 2025.07.10입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김순미:전세권설정등기일은 2024. 4. 4.임.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 버스정류장. 차량 접근이 가능. 노선버스정류장.

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에이스옥션 : http://aceauction.kr/auction/content_view.php?idx=1396297

사건번호 : 2024타경7699 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-10	2025타경10531	[주택] 울주군 청량읍 율리 1085 건물: 56.17평 토지(대지권): 821.89평	2,318,874,310원 2,318,874,310원	신건 (0회)
	2025-07-03	2024타경111574	[주택] 울주군 웅촌면 은현리 759-1 [농지취득자격증명] 건물: 41.29평 토지(대지권): 434.39평	393,864,450원 393,864,450원	신건 (0회)
	2025-07-09	2024타경476	[주택] 울주군 두서면 차리 375-8 건물: 48.12평 토지(대지권): 176.66평	277,731,800원 194,412,000원	유찰 (1회)
	2025-07-16	2024타경1646	[주택] 울주군 언양읍 신화1길 9-1 건물: 29.72평 토지(대지권): 510.85평	433,322,390원 212,328,000원	유찰 (2회)
	2025-07-10	2024타경8210	[주택] 울주군 웅촌면 검단리 927-4 [농지취득자격증명] 건물: 70.44평 토지(대지권): 272.86평	348,686,837원 170,857,000원	유찰 (2회)
	2025-07-10	2024타경7699	[주택] 울주군 두서면 전읍리 1278-11 건물: 65.66평 토지(대지권): 233.23평	469,448,000원 230,030,000원	유찰 (2회)
	2025-07-09	2024타경650	[주택] 울주군 두서면 활천리 331-9 건물: 31.30평 토지(대지권): 94.99평	293,851,600원 143,987,000원	유찰 (2회)
	2025-07-09	2023타경113764	[주택] 울주군 범서읍 중리 56 건물: 39.78평 토지(대지권): 149.13평	296,715,000원 145,391,000원	유찰 (2회)
	2025-07-09	2023타경113764	[주택] 울주군 범서읍 중리 52 건물: 22.29평 토지(대지권): 72.00평	112,087,600원 54,923,000원	유찰 (2회)
	2025-07-08	2024타경4584	[주택] 울주군 청량읍 율리 1249 건물: 16.89평 토지(대지권): 104.06평	226,236,720원 110,856,000원	재진행 (2회)
	2025-07-30	2024타경3994	[주택] 울주군 상북면 천전리 1 건물: 31.55평 토지(대지권): 123.42평	360,963,740원 252,675,000원	재진행 (1회)
	2025-07-16	2024타경101652	[주택] 울주군 웅촌면 대복리 776 건물: 68.97평 토지(대지권): 202.07평	493,577,460원 345,504,000원	재진행 (1회)
	2025-07-16	2023타경103934	[주택]울산광역시 울주군 범서읍 구영리 396-4 건물: 51.25평 토지(대지권): 123.84평	1,143,710,800원 560,419,000원	재진행 (2회)