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울주군 단독주택 경매 권리분석 ☆ 경매 가격이 얼마? ◆ [2024타경111574]

울산시 울주군 웅촌면 은현리에 있는 단독주택 경매 - 건물 136.5㎡(41.3평), 토지 1,436.0㎡(434.4평)

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

단독주택 경매 / 울산광역시 울주군 웅촌면 은현리 단독주택 경매 / 2024타경111574

소 재 지	울산광역시 울주군 웅촌면 은현리 759-1
물건용도	단독주택
토지면적	1,436.00㎡(434.39평)
건물면적	136.49㎡(41.29평)
사건번호	2024타경111574
감정평가액	393,864,450원
최저입찰가	(100%) 393,864,450원
입 찰 일	2025.07.03(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	은현리 759-1	대	605㎡ (183.01평)
	은현리 759-19	도로	190㎡ (57.48평)
	은현리 759-23	답	641㎡ (193.90평)
건물	은현리 759-1	1층 단독주택 일반목구조	68.25㎡ (20.65평)
건물	은현리 759-1	2층 단독주택 일반목구조	30.84㎡ (9.33평)
제시외건물	은현리 759-1	다용도실	14.9 ㎡(4.51평) 포함
	은현리 759-1	테라스	22.5 ㎡(6.81평) 포함
	은현리 759-23	과수목	포함

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 울주군 웅촌면 은현리 소재 "서리마을회관" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 전원주택, 전원주택예정지, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 공히 본건까지 차량 접근 가능하며, 일반적인 교통사정 보통임.
3)형태 및 이용상태 기호(1): 부정형 토지로서, 주거용 건(단독주택)부지 임.
기호(2): 부정형 토지로서, 현황 도로 등임.
기호(3): 부정형 토지로서, 농경지 임.
4)인접 도로상태 기호(1): 본건 동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 도로에 접함.
기호(2): 본건 북동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 도로에 접하며, 본건이 현황 "도로 등" 으로 이용중임.
기호(3): 본건 북측으로 폭 약 4-5미터 내외의 도로에 접함.
[토지이용계획] 기호(1)-(3): 보전관리지역 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역(현상변경허가대상구역)＜문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률＞ 영농여건불리농지 임.
6)제시목록 외의 물건 기호(2) 토지 지상에 감나무 등 제시외 수목이 20여주 소재하여 이를 실측 평가하였으며, 제시외 수목의 수고, 수량, 관리상태, 이전비 등을 고려한 경제적 가치 등을 종합할 때 토지의 사용수익에 영향을 미치지 않겠음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 가.임대관계 미상임.
나.기 타 없 음.
[건물구조] 가. 일반목구조 아스팔트슁글지붕(현황:기와지붕) 2층건으로, 외벽: 드라이비트 마감 등.
내벽: 벽지바름, 일부 내장 타일붙임 등.
창호: 샷시창호임.
[이용상태] 단독주택으로 이용중임.
[설비내역] 위생 및 급,배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어있음.
4)부합물 및 종물 본건 지상에 별첨 ‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 기호(ㄱ),(ㄴ)이 소재하여 이를 실측 평가하였으며, 제시외 건물의 구조, 규모 및 관리상태 등으로 보아 토지에 미치는 영향은 없겠습니다.
[공부와의 차이] 본건 기호(가) 건물은 공부 상 ‘아스팔트슁글지붕’ 이나, 현황은 ‘기와지붕’으로 현황을 기준으로 평가하였습니다.
[참고사항] 가. 임대관계 미상임.
나. 기 타 없 음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/10/04)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2016년8월30일	소유권
2017년6월29일	근저당권	160,000,000원
2018년1월23일	근저당권	44,000,000원
2024년7월10일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년7월15일	소유권
2017년6월29일	근저당권	160,000,000원
2018년1월23일	근저당권	44,000,000원
2024년7월10일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,300,575,413원원	680,193,000원원	39%	3.2회회
6개월	1,409,740,486원원	764,021,636원원	50%	2.5회회
12개월	1,410,141,412원원	800,432,663원원	52%	2.5회회

울주군 단독주택 경매 권리분석 ☆ 경매 가격이 얼마? ◆ [2024타경111574]

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함. 2. 목록2은 공부상 '아스팔트슁글지붕' 이나, 현황은 '기와지붕' 이며 이를 기준으로 평가함. 3. 목록4는 지목은 답이나 현황은 과수목(감나무)등 제시외 수목20여주 식재중이고 이 사건 매각에 포함하며, 농지취득자격증 명 필요함.(매각결정기일까지 제출, 미제출시 입찰보증금 몰수)

[부동산 현황조사서 비고란]
부동산의 표시 1. - 본건 지상에 제시외 철파이프조 키스톤 지붕 단층 용도불상 1동 있고, 일부는 텃밭으로 사용 중이며 일부는 소나무 잡목 자생하는 임야임. 부동산의 표시 3. - 부동산의 표시 1, 2.의 출입로임. 부동산의 표시 4. - 제시외 감나무가 심겨져 있는 경작지임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 216-8262)입니다.
입찰일은 2025.07.03입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 7월 10일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 357일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 357일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록1,2,3 : 2017. 6. 29. 근저당권 설정 목록4 : 2018. 1. 23. 근저당권

※ 물건 키워드 : . 보전관리지역. 기와지붕.

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사건번호 : 2024타경111574 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-10	2025타경10531	[주택] 울주군 청량읍 율리 1085 건물: 56.17평 토지(대지권): 821.89평	2,318,874,310원 2,318,874,310원	신건 (0회)
	2025-07-03	2024타경111574	[주택] 울주군 웅촌면 은현리 759-1 [농지취득자격증명] 건물: 41.29평 토지(대지권): 434.39평	393,864,450원 393,864,450원	신건 (0회)
	2025-07-09	2024타경476	[주택] 울주군 두서면 차리 375-8 건물: 48.12평 토지(대지권): 176.66평	277,731,800원 194,412,000원	유찰 (1회)
	2025-07-16	2024타경1646	[주택] 울주군 언양읍 신화1길 9-1 건물: 29.72평 토지(대지권): 510.85평	433,322,390원 212,328,000원	유찰 (2회)
	2025-07-10	2024타경8210	[주택] 울주군 웅촌면 검단리 927-4 [농지취득자격증명] 건물: 70.44평 토지(대지권): 272.86평	348,686,837원 170,857,000원	유찰 (2회)
	2025-07-10	2024타경7699	[주택] 울주군 두서면 전읍리 1278-11 건물: 65.66평 토지(대지권): 233.23평	469,448,000원 230,030,000원	유찰 (2회)
	2025-07-09	2024타경650	[주택] 울주군 두서면 활천리 331-9 건물: 31.30평 토지(대지권): 94.99평	293,851,600원 143,987,000원	유찰 (2회)
	2025-07-09	2023타경113764	[주택] 울주군 범서읍 중리 56 건물: 39.78평 토지(대지권): 149.13평	296,715,000원 145,391,000원	유찰 (2회)
	2025-07-09	2023타경113764	[주택] 울주군 범서읍 중리 52 건물: 22.29평 토지(대지권): 72.00평	112,087,600원 54,923,000원	유찰 (2회)
	2025-07-08	2024타경4584	[주택] 울주군 청량읍 율리 1249 건물: 16.89평 토지(대지권): 104.06평	226,236,720원 110,856,000원	재진행 (2회)
	2025-07-30	2024타경3994	[주택] 울주군 상북면 천전리 1 건물: 31.55평 토지(대지권): 123.42평	360,963,740원 252,675,000원	재진행 (1회)
	2025-07-16	2024타경101652	[주택] 울주군 웅촌면 대복리 776 건물: 68.97평 토지(대지권): 202.07평	493,577,460원 345,504,000원	재진행 (1회)
	2025-07-16	2023타경103934	[주택]울산광역시 울주군 범서읍 구영리 396-4 건물: 51.25평 토지(대지권): 123.84평	1,143,710,800원 560,419,000원	재진행 (2회)