소 재 지	울산광역시 남구 두왕로190번길 33 (선암동,가람빌딩)  울산광역시 남구 선암동 673-1
물건용도	근린주택
토지면적	648.00㎡(196.02평)
건물면적	1,232.10㎡(372.71평)
사건번호	2024타경101676
감정평가액	4,124,126,700원
최저입찰가	(100%) 4,124,126,700원
입찰보증금	(10%) 412,412,670원
입찰방법	기일입찰
입 찰 일	2025.01.09(목) <입찰시간 오전 10:00 ~ 11:30>
유찰횟수	0회

감정평가현황

구분	구조/용도	면적/비고
토지 선암동 673-1	대	648㎡ (196.02평)
건물 두왕로190번길 33	1층 근린생활시설	382㎡ (115.56평)
	2층 근린생활시설	236.12㎡ (71.43평)
	3층 근린생활시설	236.12㎡ (71.43평)
	4층 다가구	234.64㎡ (70.98평)
	5층 다가구	143.22㎡ (43.32평)

울산광역시 남구 선암동 소재 "울산해양경찰서" 남동측 인근에 위치. 주거지역, 제2종일반주거지역, 철근콘크리트구조, 평스라브지붕, 스라브지붕,

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	403호	2020.02.04	[보]100,000,000
김OO	1층	2024.02.27.
도OO	406호	2023.06.15.	[보]60,000,000
박OO	2층 전부	2019.11.21./2023.11.30.	[보]40,000,000 [월]1,600,000
오OO	가람마트	2021.5.25.	[보]15,000,000 [월]1,200,000
이OO	402호	2019.03.28	[보]90,000,000
임OO	3층	2019.04.01	[보]15,000,000 [월]1,200,000
조OO	405호	2022.07.13.	[보]100,000,000
최OO	401호	2022.07.12	[보]100,000,000
한OO	1층 중 21㎡		[보]20,000,000 [월]1,320,000
매각물건명세 비고		김재용:보증금 100,000,000원중 20,000,000원은 2022.1.27.증액되었으며, 증액된 부분에 대한 확정일자는 2022.2.4.임김주란:권리신고 하지 않아 임대차관계 불분명함.오영림:권리신고 하지 않아 임대차관계 불분명함.이정길:1차계약서 보증금 80,000,000만원 2019.03.28.~2021.3.27.이며 확정일자 2020.1.30.이고 갱신계약서는 보증금 90,000,000만원 계약일, 계약기간 미기재로 명도일 2023.3.26이며 확정일자는 2024.09.30.임

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2023년3월13일	근저당권	3,204,000,000원
2024년1월29일	임의경매
2024년1월29일	압류
2024년2월26일	가압류	4,187,282원
2024년4월2일	가압류	50,000,000원
2024년4월2일	압류

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 임차권 등기 있음(을구 13번 임차인 최낙훈 임대차보증금 1억 원, 전입일 2022. 7. 12, 확정일자 2022. 7. 1 / 을구 14번 임차인 이정길 임대차보증금 8,000만 원, 전입일 2019. 3. 28, 확정일자 2020. 1. 30.). 배당에서 보증 금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

김대표 분석의견

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원입니다. 입찰일은 2025.01.09입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다. 이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다. 울산광역시 남구 선암동 소재 "울산해양경찰서" 남동측 인근에 위치. ※ 물건 키워드 : 주거지역, 제2종일반주거지역, 철근콘크리트구조, 평스라브지붕, 스라브지붕, 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 "매수인에게 대항할 수 있는 임차권 등기 있음(을구 13번 임차인 최낙훈 임대차보증금 1억 원, 전입일 2022. 7. 12, 확정일자 2022. 7. 1 / 을구 14번 임차인 이정길 임대차보증금 8,000만 원, 전입일 2019. 3. 28, 확정일자 2020. 1. 30.). 배당에서 보증 금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함." 선순위 임차권등기가 되어 있습니다 대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우도 있습니다. 다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다. 매각물건명세서 및 현황조사서에 10명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 1번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.3.13. 근저당권

입찰일	물건종류 / 소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
2025-01-16	근린주택  울산 남구 삼산동 1487-8 [유치권]  건물: 296.24평  , 토지(대지권): 343.04평	5,040,991,270원 3,528,694,000원	유찰 (1회)
2025-02-05	근린주택  울산 남구 신정동 164-5  건물: 150.88평  , 토지(대지권): 109.17평	1,226,829,800원 858,781,000원	유찰 (1회)
2025-01-16	근린주택  울산 남구 신정동 617-3  건물: 166.35평  , 토지(대지권): 56.30평	867,381,660원 607,167,000원	유찰 (1회)
2025-01-07	근린주택  울산 남구 신정동 1230-4  건물: 82.58평  , 토지(대지권): 80.98평	1,352,824,980원 1,352,824,980원	신건 (0회)
2025-01-09	근린주택  울산 남구 두왕로190번길 33 (선암동,가람빌딩) [임차권등기]  건물: 372.71평  , 토지(대지권): 196.02평	4,124,126,700원 4,124,126,700원	신건 (0회)