소 재 지	경상남도 창원시 의창구 북면 천주로1269번길 8-5
물건용도	공장
토지면적	2,410.00㎡(729.03평)
건물면적	750.65㎡(227.07평)
사건번호	2023타경213
감정평가액	1,161,621,860원
최저입찰가	(41%) 475,800,000원
입찰보증금	(10%) 47,580,000원
입찰방법	기일입찰
입 찰 일	2024.04.17(수) <입찰시간 오전 10:00 ~ 11:10>
유찰횟수	4회

감정평가현황

구분	구조/용도	면적/비고
토지 신촌리 347	공장용지	2410㎡ (729.03평)
건물 천주로1269번길 8-5	단층 공장	395.20㎡ (119.55평)
	2층 2층관리사	117.77㎡ (35.63평)
	단층 화장실	9.92㎡ (3.00평)
	단층 공장	60.16㎡ (18.20평)
	단층 공장	67.50㎡ (20.42평)
제시외건물 천주로1269번길 8-5	천주로1269번길 8-5	8.7 ㎡(2.63평)
	천주로1269번길 8-5	19.8 ㎡(5.99평)
	천주로1269번길 8-5	65.6 ㎡(19.84평)
	천주로1269번길 8-5	6 ㎡(1.82평)

본건 토지는 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 소재 신목마을내 위치. 계획관리지역, 판넬지붕, 슬래브지붕, 철골조,

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
장OO	비동 2층	2021.02.02	[보]300만원 [월]30만원
임OO	1층 일부 약 80평	2021.07.28.	[보]1000만원 [월]65만원
이OO	에이동 일부 및 이동	2021.08.26	[보]1000만원 [월]60만원
이OO	현황조사보고서 첨부 별지 도면 (ㅅ) 부분	미전입	[보]200만원 [월]30만원
김OO	비동 1층	2018.06.26	[보]50만원 [월]45만원
김OO	디동	미전입	[보]1000만원 [월]50만원
매각물건명세 비고		김병수 : 현지출장, 진술에 의하여 기재. 김현숙 : 전입세대확인서 및 진술에 의하여 기재. 이영규 : 현지출장, 진술에 의하여 기재. 이준길 : 상가건물임대차현황서(임대차기간 2021.08.25.~2023.08.24.) 및 전화진술에 의하여 기재. 임호만 : 임대차계약서(임대인:주)더푸름 표기), 상가건물임대차현황서(임대인:정선희 표기, 임대차기간 2021.05.31.~2023.05.31.) 및 진술에 의하여 기재. 장영성 : 전입세대확인서 및 진술에 의하여 기재.

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2020년6월4일	근저당권	950,000,000원
2023년1월13일	임의경매

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

매각에서 제외하는 지상 건물 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음.

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란] 일괄매각. 제시외 건물(2-1~2-4) 포함. 본건 토지의 남서측 일부 지상 건물(감정평가서상 기호 ㅁ)은 타인 소유로 매각대상에서 제외하였으며 바닥포장, 담장, 대문(문주) 등 토지 부합물은 토지에 포함하여 평가함. 남서측 토지 일부는 인접 지번 주택의 대문 진입로로 점유사용 중에 있는 바 이로 인한 사용, 수익상 제한을 감안하여 평가하였으며, 북측 일부는 인접 근린생활시설의 노상 주차장으로 점유사용중인 것으로 조사되나 점유사용권원은 불명이며 타 인접지와의 지적 경계확인은 전문적인 경계확인 측량이 필요함. 본건 건물 내부에 설치된 ‘경량철골조 내부작업장’, 외부의 1,2층 전면 야외데크 및 옥외계단 등 건물 부합물은 건물에 포함하여 평가함. 건물 중 비동, 시동의 제시목록상 지붕은 ‘샌드위치 판넬지붕’이나 현황은 ‘슬래브지붕’이며, 비동의 제시목록상 건물용도는 ‘관리사’이나 현황 ‘주택’임. 디동과 이동은 크기 및 규모가 비슷하고 임차인들의 진술에서도 명확히 구분되지 않으므로 측량 등 확인절차가 필요함. 대항력있는 임차인 있을 수 있음. [부동산 현황조사서 비고란] 1. 기호1 토지는 현`공장용지`로 이용중이며 위 지상 제시건물 및 제시외건물 가. 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 차량광택 시설(별지 도면 `(ㅅ)`부분) 나. 본건 출입구에 조적조 슬라브지붕 단층 경비 시설(별지 도면 `(ㅇ)`부분) 소재함. 2. 비동 2층 관리사는 현`주거용(각층 방2개, 부엌 겸 거실)`으로 사용중임. 3. 에이동 건물은 별지 도면과 같이 (ㄷ)부분과 (ㄹ)부분으로 내부벽체로 구분하였고, (ㄹ)부분은 이동 (ㅁ)부분과 내부벽체를 없애고 하나의 공간으로 사용중임. 4. 본건 건물 중 디동 공장(별지 도면 `(ㅂ)`건물)과 이동 공장(별지 도면 `(ㅁ)`건물)은 크기 규모가 비슷하고 임차인들 진술에 의해서도 명확하게 구분되지 않으므로 제시외(별지 도면`(ㅅ)` 건물)과 함께 측량 등으로 확인절차 필요함.

김대표 분석의견

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다. 이 법원에는 경남은행,스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다. 본건 토지는 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 소재 신목마을내 위치. ※ 물건 키워드 : 계획관리지역, 판넬지붕, 슬래브지붕, 철골조, 다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다. 매각물건명세서 및 현황조사서에 6명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다. 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다 ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 1번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다. 이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2020.06.04.근저당권

입찰일	물건종류 / 소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
2024-05-09	공장  경남 창원시 의창구 대산면 우암로79번길 [유치권]  건물: 263.30평  , 토지(대지권): 513.04평	1,078,560,500원 862,848,000원	유찰 (1회)
2024-05-23	공장  경남 창원시 의창구 동읍 신방로39번길  건물: 1,109.34평  , 토지(대지권): 1,818.33평	3,564,458,150원 2,281,254,000원	유찰 (2회)
2024-05-23	공장  경남 창원시 의창구 동읍 자여로115번길  건물: 302.18평  , 토지(대지권): 458.59평	1,798,153,800원 1,150,818,000원	유찰 (2회)