이번에 소개할 경매물건은 제주 제주시에 위치한 전입니다. 최저입찰가는 8억 230만원입니다.

제주시 한경면 전 경매물건 ☆ 감정가 8억 230만원 | 1,073.9평

소 재 지	제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 2512-1
물건용도	전
토지면적	3,550.00㎡(1,073.88평)
건물면적
사건번호	2025타경305
감정평가액	802,300,000원
최저입찰가	(100%) 802,300,000원
입 찰 일	2026.01.13(화) 10:00

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	고산리 2512-1	전	3550㎡ (1,073.88평)
제시외건물	고산리 2512-1	창고	99 ㎡(29.95평) 제외
제시외건물	고산리 2512-1	비닐하우스	2680 ㎡(810.70평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 소재 ""고산초등학교"" 북동측 인근에 위치하는 토지(1필지)로서, 주변은 농경지, 주택 등이 혼재하는 지대임.
[교통상황] 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정은 양호함.
3)형태 및 이용상태 본건은 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 과수원 등으로 이용 중임.
4)인접 도로상태 본건 북측으로 폭 약 8 미터 내외의 포장 도로와 접하고 있음.
[토지이용계획] 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞임.
6)제시목록 외의 물건 본건 토지 지상에 제시외 건물 ㉠, ㉡ 이 소재하나, 평가목적 등을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 감정평가하였으며, 제시외 건물이 토지에 미치는 영향을 감안할 경우 토지가격을 감정평가명세표의 비고란에 기재하였으니, 경매업무 진행시 참고하시기 바람. (후첨 지적 및 건물개황도, 사진용지 참조)
[공부와의 차이] 공부상 지목은 전이나 현황 과수원임.
[참고사항] - 임대관계 미상임.
- 기타 참고사항 ? 본건 토지 지상에 식재된 과수목은 일반 거래 관행을 감안하여 토지가격에 포함하여 평가하였으며, 과수목 제외시 토지가격을 감정평가명세표의 비고란에 기재하였으니, 경매업무 진행시 참조하시기 바람. (후첨 사진용지 참조) ? 본건 토지는 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되므로, 경매진행시 관련사항을 해당 관청에 재확인하시기 바람.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2011년6월21일	소유권
2016년3월22일	근저당권	208,000,000원
2016년3월22일	지상권
2016년12월13일	근저당권	123,500,000원
2018년4월12일	근저당권	182,000,000원
2019년5월31일	근저당권	65,000,000원
2020년4월24일	근저당권	39,000,000원
2021년7월1일	근저당권	91,000,000원
2022년6월30일	근저당권	60,000,000원
2024년1월22일	가압류	12,587,500원
2024년4월5일	가압류	22,371,201원
2024년6월19일	가압류	20,753,727원
2025년1월21일	임의경매
2025년3월20일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재하며, 이로 인하여 법정지상권 성립 여부는 불분명함.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-특별매각조건, 이 사건 토지 취득시 농지취득자격증명을 제출하여야 하며 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 아 니한 경우에는 매수보증금을 반환하지 아니함 [아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다] -지상에 식재되어 있는 과수목은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 감정평가함. -지상에 소재하는 제시외 파이프조 비닐위 차광막지붕 단층 창고 99㎡[감정평가서 건물개황도 'ㄱ'부분], 파이프조 비닐지붕 단 층 비닐하우스 2,680㎡[감정평가서 건물개황도 'ㄴ'부분] 매각에서 제외. -공부상 지목은 '전'이나, 현황 '과수원'임. -위 제시외 건물 소재로 제한받는 가격은 722,070,000원임(감정평가서 참조).

[부동산 현황조사서 비고란]
소재지 1. (고산리 2512-1) 전

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2156)입니다.
입찰일은 2026.01.13입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 21일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 353일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 353일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2016. 3. 22. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역. 간선도로.

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사건번호 : 2025타경305 (제주지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	737,170,302원원	314,739,626원원	47%	2.9회회
6개월	802,836,990원원	339,241,223원원	45%	2.9회회
12개월	707,826,943원원	298,375,525원원	44%	2.9회회

제주시 한경면 전 경매물건 ☆ 감정가 8억 230만원 | 1,073.9평

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-20	2025타경7661	[전] 제주시 한림읍 금악리 1971-6 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 189.67평	139,778,000원 139,778,000원	신건 (0회)
	2026-01-20	2025타경1194	[전] 제주시 구좌읍 하도리 2735-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 983.13평	473,905,000원 473,905,000원	신건 (0회)
	2026-01-20	2025타경1194	[전] 제주시 구좌읍 세화리 3092-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,124.70평	803,088,000원 803,088,000원	신건 (0회)
	2026-01-20	2025타경1134	[전] 제주시 한경면 낙천리 356 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 205.40평	152,775,000원 152,775,000원	신건 (0회)
	2026-01-20	2025타경1134	[전] 제주시 한경면 낙천리 356-7 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 108.60평	84,724,000원 84,724,000원	신건 (0회)
	2026-01-20	2025타경1134	[전] 제주시 한경면 낙천리 356-6 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 137.94평	97,128,000원 97,128,000원	신건 (0회)
	2026-01-20	2025타경1134	[전] 제주시 한경면 낙천리 356-5 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 91.36평	70,668,000원 70,668,000원	신건 (0회)
	2026-01-20	2025타경1134	[전] 제주시 한경면 낙천리 356-4 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 119.49평	84,135,000원 84,135,000원	신건 (0회)
	2026-01-20	2025타경1134	[전] 제주시 한경면 낙천리 356-3 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 90.75평	68,700,000원 68,700,000원	신건 (0회)
	2026-01-20	2025타경1134	[전] 제주시 한경면 낙천리 356-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 92.26평	63,745,000원 63,745,000원	신건 (0회)
	2026-01-13	2025타경7115	[전] 제주시 애월읍 애월리 512 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 2,129.00평	5,157,202,000원 5,157,202,000원	신건 (0회)
	2026-01-13	2025타경897	[전] 제주시 한경면 낙천리 1445 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,118.95평	462,375,000원 462,375,000원	신건 (0회)
	2026-01-13	2025타경305	[전] 제주시 한경면 고산리 2512-1 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 1,073.88평	802,300,000원 802,300,000원	신건 (0회)
	2026-01-13	2024타경14192	[전] 제주시 한경면 청수리 2533-4 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 274.97평	317,511,000원 317,511,000원	신건 (0회)
	2026-01-13	2024타경14192	[전] 제주시 한경면 낙천리 420 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,904.24평	1,762,600,000원 1,762,600,000원	신건 (0회)