제주 애월읍의 건물 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 1회 유찰되어 7억 3677만원까지 떨어졌습니다.

제주 제주시 애월읍 건물경매> 제주 3억 1576만원 싼 , 1회 유찰

소 재 지	제주특별자치도 제주시 애월읍 장전리 1739-15
물건용도	건물
토지면적	618.00㎡(186.95평)
건물면적	455.00㎡(137.64평)
사건번호	2025타경1041
감정평가액	1,052,530,000원
최저입찰가	(70%) 736,771,000원
입 찰 일	2026.01.20(화) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	장전리 1739-15	대	618㎡ (186.95평)
건물	장전리 1739-15	1층 일반음식점 철근콘크리트구조	126.7㎡ (38.33평)
건물	장전리 1739-15	2층 사무소 철근콘크리트구조	72㎡ (21.78평)
제시외건물	장전리 1739-15	다용도실	13 ㎡(3.93평) 포함
	장전리 1739-15	현관	11.8 ㎡(3.57평) 포함
	장전리 1739-15	근린생활시설	13.5 ㎡(4.08평) 포함
	장전리 1739-15	근린생활시설	42 ㎡(12.71평) 포함
	장전리 1739-15	비가림	19.8 ㎡(5.99평) 포함
	장전리 1739-15	창고	5.2 ㎡(1.57평) 포함
	장전리 1739-15	비가림	5.7 ㎡(1.72평) 포함
	장전리 1739-15	창고	9.5 ㎡(2.87평) 포함
	장전리 1739-15	비가림	8.1 ㎡(2.45평) 포함
	장전리 1739-15	용도미상	62.1 ㎡(18.79평) 포함
	장전리 1739-15	용도미상	65.6 ㎡(19.84평) 포함
	장전리 1739-15	야외 철제계단	포함

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 소재 '용흥교차로' 남동측 근거리에 위치하며 주위는 주택, 근린생활시설, 농지 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.
3)형태 및 이용상태 부정형의 평지로서 제2종근린생활시설 부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 북측으로 광대로에 접함.
[토지이용계획] 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역),장애물제한표면구역, 경관보전지구3등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)임.
6)제시목록 외의 물건 감정평가명세표, 지적 및 건물개황도 등 참조하시기 바람.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 1) 임대관계는 미상임.
2) 기호(1) 토지상에는 후첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 소유권 미상의 제시외건물이 소재하는바, 면적을 개략적으로 실측하고, 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 별도 평가하여 감정평가명세표에 기재하였으니, 경매 진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람.
3) 기호(1) 토지는 평가목적 등을 고려하여 제시외건물에 구애됨이 없이 평가하였으며, 제시외건물이 경매 대상에서 제외되어 본건 토지가 소유권 행사를 제한 받는 경우의 토지평가액을 감정평가명세표에 별도로 기재하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.
4) 기호(1) 토지상의 조경수 등은 거래관행 등을 감안하여 토지에 포함하여 평가하였음.
5) 제시외건물의 위치 및 경계는 지적 및 건물개황도에 개략적으로 도시하였으며, 정확한 위치 및 경계확인은 측량 등이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.
[건물구조] 기호(2) 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사슬래브지붕 2층 건물로서, 외벽 : 스타코 등, 내벽 : 페인트, 타일 등, 바닥 : 에폭시, 타일 등, 창호 : 강화유리, 샷시창호 등임.
[이용상태] 1층은 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 2층 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)임.
[설비내역] 기본적인 전기설비, 시스템에어컨(1층), 위생및급배수설비, 담장 등 되어있음.
4)부합물 및 종물 감정평가명세표, 지적 및 건물개황도 등 참조하시기 바람.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 1) 임대관계는 미상임. 2) 기호(2) 건물의 2층은 점유인의 거부로 인해 내부 확인이 불가능하였으며, 이에 따라 내부 구조 및 마감 자재 등은 건축물현황도면 및 외형 등을 참고하였음. 현장 조사 당시 점유인은 해당 2층을 사무실로 이용하고 있다고 주장하는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년9월30일	소유권
2021년9월30일	근저당권	684,000,000원
2024년6월18일	근저당권	100,000,000원
2025년3월17일	강제경매
2025년4월9일	가등기
2025년5월28일	가압류	11,859,819원
2025년6월13일	가압류	49,957,413원
2025년9월24일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년9월30일	소유권
2021년9월30일	근저당권	684,000,000원
2024년6월18일	근저당권	100,000,000원
2025년3월17일	강제경매
2025년4월9일	가등기
2025년5월28일	가압류	11,859,819원
2025년6월13일	가압류	49,957,413원
2025년9월24일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 제시외 건물 매각 포함 - 목록1. 대지 (목록2. 건물의 부지임. 일부 토지에 낮은 돌담 축조되어 있으며, 조경수가 식재되어 있음) - 목록2. 1층은 제2종 근린생활시설(일반음식점)이며, 2층은 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(사무실)임, 현장조사당시(20 25.3.28.기준시점) 점유인은 해당 2층을 사무실로 이용하고 있다고 주장함 - 조경수 포함 평가임

[부동산 현황조사서 비고란]
소재지 1.(장전리 1739-15) 대지 (소재지 2.(중산간서로 6010) 제시 건물의 부지임. 일부 토지에 낮은 돌담 축조되어 있으며, 조경수가 식재되어 있음) 소재지 2.(중산간서로 6010) 위 지상 제시 건물 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사슬래브지붕 2층 제2종근린생활시설 1층 126.7

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2155)입니다.
입찰일은 2026.01.20입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(53,041,095원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2025타경1717,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 3월 17일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 301일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 301일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021. 9. 30. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 버스정류장. 차량접근이 가능. 철근콘크리트구조. 슬래브지붕. 경사슬래브지붕.

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사건번호 : 2025타경1041 (제주지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	299,983,333원원	179,764,633원원	56%	2회회
6개월	293,533,249원원	155,893,904원원	51%	2.5회회
12개월	343,942,993원원	192,829,204원원	51%	2.4회회

제주 제주시 애월읍 건물경매> 제주 3억 1576만원 싼 , 1회 유찰

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-20	2025타경1041	[근린시설] 제주시 애월읍 장전리 1739-15 건물: 137.64평 토지(대지권): 186.95평	1,052,530,000원 736,771,000원	유찰 (1회)
	2026-02-10	2025타경6419	[근린시설] 제주시 이도일동 1789-9 건물: 324.81평 토지(대지권): 91.69평	1,492,860,320원 731,501,000원	유찰 (2회)
	2026-02-03	2023타경12649	[근린시설] 제주시 애월읍 소길리 155-22 건물: 1,738.16평 토지(대지권): 8,925.57평	23,639,029,830원 11,583,125,000원	유찰 (2회)
	2026-01-27	2025타경976	[근린시설] 제주시 내도동 639 건물: 293.10평 토지(대지권): 336.68평	2,364,696,240원 1,158,701,000원	유찰 (2회)
	2026-01-20	2024타경12943	[근린시설] 제주시 용담삼동 2296-2 [분묘기지권] 건물: 199.47평 토지(대지권): 1,310.13평	6,441,329,000원 4,508,930,000원	유찰 (2회)
	2026-01-13	2024타경35458	[근린시설] 제주시 구좌읍 종달리 2762-2 건물: 87.32평 토지(대지권): 206.61평	757,964,200원 371,403,000원	유찰 (2회)
	2026-01-20	2024타경36376	[근린시설] 제주시 과원로 128 2층 나인몰 건물: 9.53평 토지(대지권): 7.75평	318,000,000원 109,074,000원	유찰 (3회)
	2026-01-20	2025타경7276	[근린시설] 제주시 이도이동 1921 건물: 577.18평 토지(대지권): 428.04평	5,461,578,560원 1,873,322,000원	유찰 (3회)