광주지방법원 순천지원에서 진행되는 2025타경460, 1회 유찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

고흥군 공장경매> 전남 2억 4414만원 싼 공장 낙찰 전략은?

소 재 지	전라남도 고흥군 도양읍 봉암리 3858-1
물건용도	공장
토지면적	1,454.30㎡(439.93평)
건물면적	1,350.90㎡(408.65평)
사건번호	2025타경460
감정평가액	813,814,100원
최저입찰가	(70%) 569,670,000원
입 찰 일	2026.01.05(월) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	봉암리 3858-1	공장용지	1454.3㎡ (439.93평)
건물	봉암리 3858-1	1층 공장 철골조	992.25㎡ (300.16평)
건물	봉암리 3858-1	2층 작업장,숙소,사무실 철골조	263.25㎡ (79.63평)
제시외건물	봉암리 3858-1	창고	21 ㎡(6.35평) 포함
제시외건물	봉암리 3858-1	가추	74.4 ㎡(22.51평) 포함

[위치/주위환경] 기호1) 전라남도 고흥군 도양읍 봉암리 소재 녹동신항 인근에 위치하며, 주위는 정비된 택지 개발된 지역으로 공장, 상가, 주택, 항만 등으로 형성된 지역임.
기호3,6) 전라남도 고흥군 도덕면 봉덕리 소재 내봉마을 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소 규모공장, 농촌마을, 농경지 등으로 형성됨.
[교통상황] 본건까지 차량접근 가능하고, 일반적인 교통상황은 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 기호1)사다리형의 평지로서 공업용 건부지로 이용중임.
기호3,6)부정형의 평지로서 2필지가 일단으로 공업용 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 기호1)동측으로 노폭 약 25미터 정도의 포장도로에 접함.
기호3,6)서측으로 노폭 약 10미터, 북측으로 노폭 약 6미터 정도의 포장도로에 접함 [토지이용계획] 기호(1) 준공업지역, 가축사육제한구역(제한구역(모든축종))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률＞, 개발촉진지구＜지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률＞ 기호(3) 계획관리지역, 가축사육제한구역(500m제한구역(양,염소,산양))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 기호(6) 계획관리지역, 가축사육제한구역(500m제한구역(양,염소,산양))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 6)제시목록 외의 물건 제시외건물은 건물감정평가요항표 '부합물 및 종물' 참조바라며, 기호(3)지상에 수목 다수가 소재하고 있어 토지에 포함평가하였음.
[공부와의 차이] -.
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] 기호2) 철골조 조립식판넬지붕 2층 건으로서 외벽 : 판넬 등 내벽 : 판넬, 벽지 등 바닥 : 우레탄, 타일 등 창호 : 새시창호 등 기호4) 일반철골구조 기타지붕 단층 건으로서 외벽 : 판넬 등 내벽 : 우레탄폼, 판넬 등 바닥 : 우레탄 등 경량철골구조 기타지붕 단층 건으로서 외벽 : 판넬 등 내벽 : 벽지, 인테리어 등 바닥 : 타일 등 창호 : 새시창호 등 기호5) 일반철골구조 기타지붕 단층 건으로서 외벽 : 판넬 등 내벽 : 우레탄폼 등 바닥 : 우레탄 등 기호7) 경량철골구조 칼라강판지붕 단층 건으로서 외벽 : 판넬 등 내벽 : 판넬 등 바닥 : 타일, 우레탄 등 창호 : 새시 등 기호8) 경량철골구조 조립식판넬 단층 건으로서 외벽 : 판넬 등 내벽 : 판넬 등 바닥 : 우레탄 등 창호 : 새시 등 경량철골구조 조립식판넬 단층 건으로서 외벽 : 판넬 등 내벽 : 우렌탄폼 등 바닥 : 우레탄 등 기호9) 시멘트블록구조 판넬지붕 단층 건으로서 외벽 : 페인팅 등 내벽 : 벽지 등 바닥 : 장판지 등 창호 : 새시창호 등 마감임.
[이용상태] 기호2)공장(1층) 및 작업장, 사무실(2층) 등, 기호4)저온저장고 및 집하장, 사무실 기호5)저온저장고 기호7)공장 및 직원식당 기호8)공장,저온창고 기호9)기숙사 등으로 이용중임.
[설비내역] 공히 기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 저온저장고 등을 위한 냉장냉동설비(Unit cooler, Condensing Unit 등), 기호(가)에 HACCP설비, 기호(아)에 난방설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 부합물 및 종물 수동(ㄱ~ㅌ)이 소재하여 평가하였음.
부합물 및 종물(제시외건물)내역은 '감정평가명세표', '지적및건물개황도', '사진용지' 등 참조 바람.
[공부와의 차이] 기호9) 공부상 사무실 용도이나, 현황은 기숙사 용도임. [참고사항] 임대관계는 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2008년4월7일	소유권
2023년6월28일	근저당권	5,000,000,000원
2024년12월10일	가압류	38,314,500원
2025년1월9일	가압류	113,172,760원
2025년2월17일	가압류	169,413,633원
2025년2월17일	가압류	960,010,588원
2025년3월10일	가압류	74,880,000원
2025년3월12일	가압류	192,866,326원
2025년4월28일	가압류	92,000,000원
2025년4월29일	가압류	137,928,530원
2025년5월9일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2008년4월7일	소유권
2023년6월28일	근저당권	5,000,000,000원
2024년12월10일	가압류	38,314,500원
2025년1월9일	가압류	113,172,760원
2025년2월17일	가압류	169,413,633원
2025년2월17일	가압류	960,010,588원
2025년3월10일	가압류	74,880,000원
2025년3월12일	가압류	192,866,326원
2025년4월28일	가압류	92,000,000원
2025년4월29일	가압류	137,928,530원
2025년5월9일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각(제시외 건물 포함) 2. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-41호 기계기구 중 목록2~4를 제외한 대부분은 소재불명 및 확인 불능-감정평 가서 참조 3. 목록2. 내부의 소유자 미상의 제시목록외의 기계기구 매각 제외

[부동산 현황조사서 비고란]
본건1.2.; 고흥군 도양읍 봉암리에 소재하고 있는 공장 및 공장용지임. 녹동신항 여객터미널 북동측에

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 순천지원()입니다.
입찰일은 2026.01.05입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.6.28. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 공업지역. 계획관리지역. 준공업지역. 판넬지붕. 철골조.

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사건번호 : 2025타경460 (광주지방법원 순천지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	354,217,168원원	180,892,666원원	59%	2.6회회
6개월	354,217,168원원	180,892,666원원	59%	2.6회회
12개월	475,455,238원원	231,464,133원원	60%	2.7회회

고흥군 공장경매> 전남 2억 4414만원 싼 공장 낙찰 전략은?

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-15	2025타경65	[공장] 고흥군 금산면 오천리 570-1 건물: 167.98평 토지(대지권): 426.83평	403,761,000원 403,761,000원	신건 (0회)
	2026-01-12	2025타경531	[공장] 고흥군 포두면 남촌리 40 [법정지상권] 건물: 62.98평	39,635,400원 27,745,000원	유찰 (1회)
	2026-01-05	2025타경460	[공장] 고흥군 도덕면 봉덕리 415 건물: 744.37평 토지(대지권): 1,912.71평	1,552,515,560원 1,242,012,000원	유찰 (1회)
	2026-01-05	2025타경460	[공장] 고흥군 도양읍 봉암리 3858-1 건물: 408.65평 토지(대지권): 439.93평	813,814,100원 569,670,000원	유찰 (1회)
	2025-12-08	2024타경63298	[공장] 고흥군 풍양면 상림리 180-3 [임차권등기,법정지상권] 건물: 67.14평 토지(대지권): 1,335.84평	288,591,360원 185,321,000원	유찰 (1회)