서귀포시 대정읍 구억리에 위치한 본 전 경매물건은 6억 3655만원짜리가 4억 4559만원까지 떨어진 상태입니다.

6억 3655만원짜리 764.1평 전, 제주 대정읍 경매 전문가가 설명드려요

소 재 지	제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 124-1
물건용도	전
토지면적	2,526.00㎡(764.12평)
건물면적
사건번호	2024타경32633
감정평가액	636,552,000원
최저입찰가	(70%) 445,586,000원
입 찰 일	2025.12.02(화) 10:00

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1441226

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	구억리 124-1	전	2526㎡ (764.12평)
제시외건물	구억리 124-1	창고	25 ㎡(7.56평) 제외
	구억리 124-1	물통	9.3 ㎡(2.81평) 제외
	구억리 124-1	물통	6 ㎡(1.82평) 제외
	구억리 124-1	창고	9 ㎡(2.72평) 제외
	구억리 124-1	물통	4 ㎡(1.21평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 덕수리 소재 "덕수1교차로" 남서측 근거리에 위치 하는 부동산으로서, 본건 부근은 대체로 전, 과수원, 임야로 형성되어 있고, 일부 단독주 택 등이 소재함.
[교통상황] 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 평화로 및 정기버스노선이 소재하는 등 제반교통상 황은 무난함.
3)형태 및 이용상태 본건은 인접도로 및 인접토지와 대체로 등고평탄한 자루형의 토지이며, 감귤과수원으로 이용중임.
4)인접 도로상태 서측으로 폭 2-3M 내외의 콘크리트포장도로와 접함.
[토지이용계획] 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))＜가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률＞, 경관보전지구4등급＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 생태계보전지구5등급＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특 별법＞, 지하수자원보전3등급(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별 법＞, 지하수자원보전4등급(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 ＞ 6)제시목록 외의 물건 본건 토지 및 인접토지(구억리 124-2번지) 양지상 및 본건 토지 지상에 제시외건물(ㄱ-ㄷ)
이 소재함.
[공부와의 차이] 본건은 공부상 지목 전이나, 현황 과수원임.
[참고사항] -임대관계는 미상임. -본건은 농지취득자격증명을 필요로 하는 농지인바, 경매진행시 참고하시기 바람.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년1월19일	소유권
2017년1월19일	근저당권	156,000,000원
2017년1월19일	지상권
2018년6월29일	근저당권	240,000,000원
2021년6월17일	근저당권	120,000,000원
2022년1월18일	압류
2022년11월21일	가압류	106,563,267원
2022년12월7일	가압류	348,760,437원
2023년1월5일	가압류	193,914,000원
2023년1월25일	가압류	20,316,576원
2023년2월15일	가압류	149,828,400원
2023년4월14일	가압류	11,909,290원
2023년5월26일	가압류	16,009,153원
2024년9월13일	임의경매
2024년9월24일	압류
2025년1월8일	압류
2025년4월21일	압류
2025년5월8일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

매각에서 제외되는 제시외 건물[감정평가서 건물개황도 ㄱ~ㅁ부분]이 소재하며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부는 불분명함.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-특별매각조건, 이 사건 토지 취득시 농지취득자격증명을 제출하여야 하며 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 아 니한 경우에는 매수보증금을 반환하지 아니함 [아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다] -지상에 식재되어 있는 과수목 등은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 감정평가함. -본건 지상 및 인접토지(구억리 124-2 및 124번지) 양지상에 소재하는 제시외 블록조 슬레이트지붕 단층 창고 약 61㎡[감정평 가서 건물개황도 'ㄱ'부분], 블록조 슬레이트지붕 단층 창고 약 26.2㎡[감정평가서 건물개황도 'ㄹ'부분], 블록조 단층 물통 약 10.5㎡[감정평가서 건물개황도 'ㅁ'부분] 및 본건 지상에 소재하는 블록조 단층 물통 9.3㎡[감정평가서 건물개황도 'ㄴ'부분], 블 록조 단층 물통 6㎡[감정평가서 건물개황도 'ㄷ'부분] 매각 제외. -본건은 공부상 지목이 '전'이나, 현황 '과수원'임.

[부동산 현황조사서 비고란]
본건(구억리 124-1)전(지상에 밀감목 등이 식재되어 있음) 제시외 건물 ㄱ. 블록조 스레트지붕 단층 창고 시설(제시외 인접토지 124-2 양 지상 소재) ㄴ. 블록조 수조 시설 ㄷ. 블록조 수조

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2156)입니다.
입찰일은 2025.12.02입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 13일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 434일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 434일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2017. 1. 19. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 차량접근이 가능.

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사건번호 : 2024타경32633 (제주지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	503,800,749원원	216,329,912원원	43%	3.1회회
6개월	725,919,399원원	306,755,026원원	44%	3회회
12개월	697,713,362원원	288,607,067원원	43%	3회회

6억 3655만원짜리 764.1평 전, 제주 대정읍 경매 전문가가 설명드려요

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1441226

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-02	2025타경6754	[전] 서귀포시 남원읍 태흥리 80-17 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,468.03평	2,557,531,000원 2,557,531,000원	신건 (0회)
	2025-12-02	2024타경35724	[전] 서귀포시 상예동 3416 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 4,941.64평	1,283,615,000원 1,283,615,000원	신건 (0회)
	2025-12-02	2024타경33902	[전] 서귀포시 안덕면 사계리 3140 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 978.89평	1,323,524,000원 1,323,524,000원	신건 (0회)
	2025-12-02	2025타경1535	[전] 서귀포시 대정읍 신도리 1937-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,286.84평	957,150,000원 957,150,000원	신건 (0회)
	2025-12-02	2025타경1454	[전] 서귀포시 성산읍 시흥리 1274 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,425.08평	301,504,000원 301,504,000원	신건 (0회)
	2025-12-02	2025타경1435	[전] 서귀포시 색달동 1131 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,007.93평	380,880,000원 380,880,000원	신건 (0회)
	2025-12-02	2025타경1426	[전] 서귀포시 하효동 1439 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 319.14평	532,225,000원 532,225,000원	신건 (0회)
	2025-12-02	2025타경1426	[전] 서귀포시 하효동 1436 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 790.13평	651,528,000원 651,528,000원	신건 (0회)
	2025-11-25	2025타경7727	[전] 서귀포시 대정읍 무릉리 2694 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 973.14평	537,239,000원 537,239,000원	신건 (0회)
	2025-11-25	2025타경640	[전] 서귀포시 대정읍 영락리 1967-4 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 972.54평	1,003,080,000원 1,003,080,000원	신건 (0회)
	2025-11-25	2024타경8067	[전] 서귀포시 안덕면 사계리 2383-1 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 621.03평	1,238,376,000원 1,238,376,000원	신건 (0회)
	2025-12-23	2025타경6396	[전] 서귀포시 안덕면 동광리 376 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 3,980.39평	6,201,161,100원 4,340,813,000원	유찰 (1회)
	2025-12-23	2025타경6280	[전] 서귀포시 상예동 4783 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,017.91평	548,495,000원 383,947,000원	유찰 (1회)
	2025-12-23	2024타경34868	[전] 서귀포시 대정읍 하모리 286 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 199.65평	271,920,000원 190,344,000원	유찰 (1회)
	2025-12-23	2024타경34868	[전] 서귀포시 대정읍 하모리 286-8 [농지취득자격증명] 건물: 4.54평 토지(대지권): 1,271.41평	1,592,474,000원 1,114,732,000원	유찰 (1회)