울주군 서생면의 과수원 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 2회 유찰되어 4301만원까지 떨어졌습니다.

울산시 울주군 서생면 8777만원 88.3평 과수원 경매로 4476만원 저렴하게 경매

소 재 지	울산광역시 울주군 서생면 신암리 133
물건용도	과수원
토지면적	292.00㎡(88.33평)
건물면적
사건번호	2024타경109700
감정평가액	87,772,000원
최저입찰가	(49%) 43,008,000원
입 찰 일	2025.11.26(수) 10:00

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	신암리 133	과수원	180㎡ (54.45평)
토지	신암리 133-11	도로	112㎡ (33.88평)

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 울주군 서생면 신암리 소재 "에너지융합일반상업단지" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 기존의 단독주택 및 전, 답, 과수원, 임야 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 기호(1) 부정형의 토지로서, 인접지와 대체로 등고평탄하게 정지된 "나지상태"임.
기호(2) 부정형의 토지로서, 인접지와 대체로 등고평탄한 "도로상태"임.
기호(3) 부정형의 토지로서, 인접지와 대체로 등고평탄하게 정지된 "나지상태"임.
4)인접 도로상태 기호(1) : 남측으로 폭 약 4미터내외 기호(2) 토지와 접함.
기호(2) : 남측으로 폭 약 5-6미터내외 도로와 접함.
기호(3) : 동측으로 폭 약5-6미터 내외의 도로와 접함.
[토지이용계획] 기호(1) : 도시지역, 자연녹지지역(2023-11-09), 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한 거리 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 건축법 제2조 제1항 제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호(2) : 도시지역, 자연녹지지역(2023-11-09), 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한 거리 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 기호(3) : 도시지역, 자연녹지지역(2023-11-09), 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한 거리 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] 기호(1,3) 토지는 지목상 과수원, 답이나, 현황 각각 나지상태임.
[참고사항] 임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2014년11월13일	소유권
2019년5월24일	근저당권	201,600,000원
2019년5월24일	지상권
2024년6월19일	임의경매
2025년2월21일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 2. 물건 1. 공부상 지목은 '과수원'이나 현황은 평탄화 작업을 완료한 '나지'임. 지상에 적치물과 이동이 용이한 컨테이너박스 1개가 소재하고 매각에서 제외함. 3. 물건1. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수), 별지 사실조회회신서 기재와 같이 원상복구대상임.

[부동산 현황조사서 비고란]
부동산의 표시 1. - 본건 부동산의 지목은 과수원이나 현황은 평탄화작업 완료된 나지이고, 제시외 컨테이너박스 1동 있음. 부동산의 표시 2. - 본건 부동산은 도로로 사용중임. 부동산의 표시 3. - 본건 부동산은 잡초 무성한 휴경지임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 052-216-8269)입니다.
입찰일은 2025.11.26입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 6월 19일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 512일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 512일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2019.05.24. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 자연녹지지역. 버스정류장.

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사건번호 : 2024타경109700 (울산지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	110,790,000원원	48,170,000원원	43%	3회회
6개월	129,715,333원원	89,248,667원원	75%	1.3회회
12개월	310,881,800원원	127,769,200원원	57%	2.2회회

울산시 울주군 서생면 8777만원 88.3평 과수원 경매로 4476만원 저렴하게 경매

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-18	2025타경11437	[과수원] 울주군 두서면 전읍리 315-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,476.81평	1,083,804,000원 1,083,804,000원	신건 (0회)
	2025-12-02	2024타경8517	[과수원] 울주군 서생면 화산리 383-9 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 143.39평	144,570,000원 101,199,000원	유찰 (1회)
	2025-11-27	2025타경1124	[과수원] 울주군 서생면 진하리 25-7 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 271.83평	425,453,600원 297,818,000원	유찰 (1회)
	2025-12-02	2024타경8678	[과수원] 울주군 범서읍 망성리 380-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 5,301.62평	1,226,820,000원 601,142,000원	유찰 (2회)
	2025-11-26	2024타경109700	[과수원] 울주군 서생면 신암리 133 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 88.33평	87,772,000원 43,008,000원	유찰 (2회)
	2025-11-19	2024타경8289	[과수원] 울주군 서생면 신암리 232 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 2,097.53평	3,897,658,300원 1,909,853,000원	유찰 (2회)
	2025-11-19	2024타경3871	[과수원] 울주군 청량읍 문죽리 1237-4 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 1,052.10평	601,207,000원 101,045,000원	재진행 (5회)
	2025-11-19	2024타경704	[과수원] 울주군 서생면 위양리 570-1 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,988.64평	1,432,980,000원 344,058,000원	유찰 (4회)