창원지방법원 밀양지원에서 진행되는 2024타경3317, 3회 유찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

밀양시 답경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 35.7평)

소 재 지	경상남도 밀양시 초동면 봉황리 1354-2
물건용도	답
토지면적	118.00㎡(35.70평)
건물면적
사건번호	2024타경3317
감정평가액	23,260,000원
최저입찰가	(34%) 7,978,000원
입 찰 일	2026.02.09(월) 10:00

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1429347

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	봉황리 1354-2	답	118㎡ (35.70평)
제시외건물	봉황리 1354-2	수목	포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 밀양시 초동면 봉황리 소재 "와지마을회관"서측 인근에 위치하는 토지로서, 본건 부근은 지방도면 농촌지대로서 제반주위환경은 보통시됨.
[교통상황] 본건까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 기호[1] : 부정형 평지로서 기호[2]의 부속토지(주차장)으로 이용중임.
기호[2] : 부정형 평지로서 주상용 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 기호[1] : 본건 남서측으로 노폭 약4m내외의 도로와 접함.
기호[2] : 본건 동측으로 노폭 약10m내외의 도로와 접함.
[토지이용계획] 기호[1] : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설 설치제한지역＜물환경보전법＞, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)
＜수도법＞임.
기호[2] : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3 1호)＜수도법＞임.
6)제시목록 외의 물건 후첨 "지적개황도"참조.
[공부와의 차이] --
[참고사항] 임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.
[건물구조] [3] 일반목구조 일반목구조지붕(현:일반목구조 기와지붕) 2층건으로서, 외벽 : 목재붙임 마감.
창호 : 샷시창 구조임.
내부 : 폐문부재로 확인치 못함. [이용상태] [3] 1층 : 근린생활시설(식당)으로서 폐문상태임. 2층 : 주택으로 폐문상태임.
[설비내역] 제반위생설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.
4)부합물 및 종물 후첨 "지적개황도"참조.
[공부와의 차이] - 본건 건물 기호[3:1층]은 일부 증축(15.49㎡)되어 귀제시목록 상 면적과 일반건축물 대장 상 면적이 서로 상이하며 증축부분을 제시외건물 기호[ ㄱ ]으로 평가하였으니 업무 진행시 참고 하시기 바람.
- 본건 건물 기호[3]은 귀제시목록상 지붕이‘일반목구조지붕’이나, 현황 ‘일반목구조 기와지붕"임.
[참고사항] 임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2015년10월1일	소유권
2023년2월6일	근저당권	300,000,000원
2025년1월2일	임의경매
2025년5월12일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
농지취득자격증명원 제출필요(미제출시 보증금 몰수). 제시외 수목(1-1) 매각 포함. 공부상 '답' 이나 '초동면 봉황리1355-6' 의 부속토지(주차장)으로 이용중임.

[부동산 현황조사서 비고란]
1번물건 공부상 답이며 현황은 묵답으로 마당으로 이용중임 2번물건 공부상 대지이며 현황은 대지임 위지상 제시외 소형철파이프조창고1동 소재함 3번물건 제2종근린생활시설 및 단독주택 소재함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 밀양지원(☎ 055-350-2531, 055-350-253)입니다.
입찰일은 2026.02.09입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 1일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 376일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 376일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023. 2. 6.근저당. 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 주차장. 기와지붕.

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사건번호 : 2024타경3317 (창원지방법원 밀양지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	198,999,767원원	64,727,093원원	36%	4.3회회
6개월	163,959,143원원	60,568,274원원	38%	4.4회회
12개월	201,077,344원원	75,084,336원원	38%	4.6회회

밀양시 답경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 35.7평)

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1429347

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-19	2024타경13468	[답] 밀양시 산내면 송백리 1033-12 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 43.56평	8,640,000원 8,640,000원	신건 (0회)
	2026-01-19	2024타경3270	[답] 밀양시 초동면 성만리 88-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 18.83평	11,326,500원 11,326,500원	신건 (0회)
	2026-01-12	2024타경13482	[답] 밀양시 산외면 금천리 652-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 900.85평	276,954,000원 276,954,000원	신건 (0회)
	2026-01-12	2024타경13482	[답] 밀양시 산외면 금천리 459 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 229.90평	62,400,000원 62,400,000원	신건 (0회)
	2026-01-12	2024타경13482	[답] 밀양시 산외면 금천리 510-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,179.15평	1,418,872,000원 1,418,872,000원	신건 (0회)
	2026-02-09	2025타경1400	[답] 밀양시 부북면 오례리 330 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 232.02평	122,720,000원 85,904,000원	유찰 (1회)
	2026-02-09	2025타경1158	[답] 밀양시 산내면 남명리 1902 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 732.05평	186,820,000원 130,774,000원	유찰 (1회)
	2026-02-09	2023타경1703	[답] 밀양시 무안면 동산리 885-19 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 314.30평	61,301,000원 42,911,000원	유찰 (1회)
	2026-02-09	2023타경1703	[답] 밀양시 무안면 동산리 885-18 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 380.55평	74,222,000원 51,955,000원	유찰 (1회)
	2026-01-19	2024타경13581	[답] 밀양시 부북면 위양리 974 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 312.72평	171,610,800원 120,128,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2025타경10249	[답] 밀양시 단장면 국전리 320 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 508.09평	68,864,830원 48,205,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2025타경10232	[답] 밀양시 상남면 평촌리 1495 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 671.31평	155,344,000원 108,741,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2025타경285	[답] 밀양시 상동면 신곡리 777 [분묘기지권,농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 283.14평	90,967,000원 63,677,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2024타경12939	[답] 밀양시 청도면 요고리 1400-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 919.00평	29,164,800원 20,415,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2024타경12939	[답] 밀양시 청도면 요고리 1405-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 136.13평	4,320,000원 3,024,000원	유찰 (1회)