감정 23억 5007만원 → 최저 12억 324만원! 충북 음성군 감곡면 공장 경매를 소개합니다.

[사건번호 2024타경760] 충북 음성군 감곡면 공장경매 / 3회 유찰 /건물 707.0평, 토지 1,506.5평

소 재 지	충청북도 음성군 감곡면 문촌리 708
물건용도	공장
토지면적	4,980.00㎡(1,506.45평)
건물면적	2,337.33㎡(707.04평)
사건번호	2024타경760
감정평가액	2,350,073,800원
최저입찰가	(51%) 1,203,238,000원
입 찰 일	2026.01.05(월) 10:00

출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	문촌리 708	공장용지	1581㎡ (478.25평)
토지	문촌리 709	공장용지	3399㎡ (1,028.20평)
건물	문촌리 708	단층 공장 일반철골구조	1002.67㎡ (303.31평)
	문촌리 708	1층 사무실 일반철골구조	139.46㎡ (42.19평)
	문촌리 708	2층 사무실 일반철골구조	108㎡ (32.67평)
제시외건물	문촌리 708	기계기구	포함
	문촌리 709	관정	포함
	문촌리 709	작업장	675 ㎡(204.19평) 포함
	문촌리 709	작업장	315 ㎡(95.29평) 포함
	문촌리 709	비가림막	67.2 ㎡(20.33평) 포함
	문촌리 709	비가림막	30 ㎡(9.08평) 포함

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년4월8일	소유권
2020년4월21일	근저당권	1,083,000,000원
2021년8월23일	근저당권	375,000,000원
2021년12월7일	근저당권	240,000,000원
2023년4월26일	근저당권	180,000,000원
2023년4월26일	근저당권	140,400,000원
2023년8월24일	압류
2023년11월21일	가압류	270,000,000원
2023년12월4일	압류
2023년12월11일	가압류	297,102,220원
2023년12월15일	가압류	30,853,961원
2024년1월11일	가압류	143,757,911원
2024년2월20일	가압류	7,174,200원
2024년3월5일	임의경매
2024년4월2일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

- 목록2 을구 9번 구분지상권설정등기(2022.7.8. 접수번호 제17263호 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수함

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. 제시외 건물(㉠~㉣), 관정(㉤), 공장 및 광업재단 저당법 제 6조 기계기구 매각에 포함(2024타경 31900 감정평가서 참조) - 지상에 제시외 물건[컨테이너 및 이동식주택(사무실), 카라반] 매각 제외 - 지상 일부에 제시외 기계기구 및 구조물(2024타경 31900 감정평가서상 a~d) 매각 제외 - 목록2 을구 9번 구분지상권설정등기(2022.7.8. 접수번호 제17263호 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수함 - 목록1,2 지목이 공장용지이나 현황 일부 선하지 등 임 - 목록5,6 지적도상 맹지이고 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 잡종지 상태 및 일부 선하지 등 임 - 목록5,6 농지취득자격증명 제출 필요. 별지 첨부한 2024.7.16.자 사실조회 회신서 참고(미제출시 보증금 몰수 - 소관 행정기 관에 농지취득자격증명원 발급 여부 확인 후 입찰요망)

[부동산 현황조사서 비고란]
목적물 1번에 (주)송산기업 소유의 철골조 기타지붕 기계실 소재, 파이프조 비닐하우스 기계실 소재, 철골조 판넬지붕 사무실 소재, 철골조 기타지붕 기계실 소재, 판넬조 판넬지붕 기계실 소재, 2번에 철골조 판넬지붕 계사 소재, 철골조 기타지붕 가추 2동 소재, 철골조 기타지붕 창고 소재, 수도관정 소재, 4번에 철골조 판넬지붕 가추 소재, 3번에 철골조 기타지붕 창고 소재하고, 1번에 소유자 미상의 이동식 콘테이너 5개 소재, 2번에 이동식 농막 6동 소재하나, 소유자나 점유자를 만날수가 없어 소유관계를 확인 할 수가 없고, 기계기구 전부 소재하는 것으로 보여지나 동일서여부 및 작동여부는 전문감정인의 평가가 필요함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 청주지방법원 충주지원(☎ 043)841-9123)입니다.
입찰일은 2026.01.05입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 우리은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 3월 5일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 645일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 645일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록1~4 2020.4.21. 근저당권 설정 목록5,6 2021.12.7. 근저당권

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사건번호 : 2024타경760 (청주지방법원 충주지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,774,139,158원원	1,003,527,727원원	55%	3.3회회
6개월	1,409,971,312원원	783,097,810원원	54%	3.5회회
12개월	2,105,112,346원원	1,110,888,805원원	52%	3.7회회

[사건번호 2024타경760] 충북 음성군 감곡면 공장경매 / 3회 유찰 /건물 707.0평, 토지 1,506.5평

출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-22	2024타경35698	[공장] 음성군 대소면 태생리 23-14 건물: 620.63평 토지(대지권): 1,363.37평	1,513,246,490원 1,513,246,490원	신건 (0회)
	2026-01-05	2024타경3493	[공장] 음성군 삼성면 상곡리 286 건물: 633.89평 토지(대지권): 1,796.85평	2,160,582,400원 1,728,466,000원	유찰 (1회)
	2025-12-22	2024타경35483	[공장] 음성군 대소면 삼정리 18 건물: 236.29평 토지(대지권): 2,186.77평	1,720,916,240원 1,376,733,000원	유찰 (1회)
	2025-12-22	2024타경35049	[공장] 음성군 삼성면 양덕리 351-1 [농지취득자격증명] 건물: 1,738.78평 토지(대지권): 4,781.92평	5,405,464,400원 4,324,372,000원	유찰 (1회)
	2025-12-22	2024타경33401	[공장] 음성군 금왕읍 쌍봉리 22 [법정지상권] 건물: 1,015.92평 토지(대지권): 4,557.16평	5,940,371,590원 4,752,297,000원	유찰 (1회)
	2025-12-22	2024타경2087	[공장] 음성군 금왕읍 오선리 575 [유치권] 건물: 1,204.52평 토지(대지권): 1,600.50평	4,812,643,200원 3,850,115,000원	유찰 (1회)
	2026-01-19	2025타경286	[공장] 음성군 대소면 성본리 649-1 [유치권] 건물: 372.97평 토지(대지권): 1,776.89평	2,402,278,840원 1,537,458,000원	유찰 (2회)
	2026-01-19	2024타경34237	[공장] 음성군 대소면 부윤리 64-13 건물: 338.79평 토지(대지권): 1,437.58평	1,794,186,620원 1,148,279,000원	유찰 (2회)
	2026-01-05	2024타경34053	[공장] 음성군 금왕읍 정생리 580 [농지취득자격증명] 건물: 184.53평 토지(대지권): 1,299.84평	922,863,000원 590,632,000원	유찰 (2회)
	2026-01-05	2024타경32361	[공장] 음성군 금왕읍 각회리 450-1 [유치권] 건물: 1,415.94평 토지(대지권): 4,576.10평	5,931,874,000원 3,796,399,000원	유찰 (2회)
	2026-01-19	2024타경35438	[공장] 음성군 삼성면 선정리 421-1 건물: 457.53평 토지(대지권): 2,384.00평	2,920,725,000원 1,869,264,000원	유찰 (2회)
	2026-01-05	2024타경35285	[공장] 음성군 생극면 생리 623 건물: 656.75평 토지(대지권): 1,811.07평	2,552,351,000원 1,306,804,000원	유찰 (3회)
	2026-01-05	2024타경760	[공장] 음성군 감곡면 문촌리 708 [농지취득자격증명] 건물: 707.04평 토지(대지권): 1,506.45평	2,350,073,800원 1,203,238,000원	유찰 (3회)
	2025-12-22	2024타경1510	[공장] 음성군 대소면 삼호리 479-3 건물: 423.77평 토지(대지권): 1,523.09평	1,612,101,900원 1,031,746,000원	유찰 (4회)
	2026-01-19	2024타경32989	[공장] 음성군 삼성면 능산리 557-10 건물: 365.59평 토지(대지권): 1,219.98평	1,794,289,110원 1,148,345,000원	유찰 (6회)