울산지방법원의 2024타경8289 사건, 38억 9766만원짜리 과수원 경매물건입니다.

서생면 과수원경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 2,097.5평

소 재 지	울산광역시 울주군 서생면 신암리 232
물건용도	과수원
토지면적	6,933.98㎡(2,097.53평)
건물면적
사건번호	2024타경8289
감정평가액	3,897,658,300원
최저입찰가	(34%) 1,336,897,000원
입 찰 일	2025.12.23(화) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	신암리 232	답	1200㎡ (363.00평)
	신암리 230-25	과수원	2500㎡ (756.25평)
	신암리 산64-1	임야	2388㎡ (722.37평)
	신암리 산64-5	임야	321㎡ (97.10평)
	신암리 230-37	과수원	524.98㎡ (158.81평) 지분 8046083분의 4073336 전부

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 울주군 서생면 신암리 소재"서생중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.
[교통상황] 본근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류소 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 본건1-4: 일단의 부정형 단독주택 허가부지로 주거나지 상태임.
본건5: 부정형 토지로 현황"도로"임.
4)인접 도로상태 남서측으로 노폭 약5미터 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 본건1:도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞.
본건2:도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, ＜추가기재＞건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
본건3:도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 중점경관관리구역(2024-06-13)
＜추가기재＞건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
본건4:도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 중점경관관리구역(2024-06-13).
본건5:도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 절대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, ＜추가기재＞건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
6)제시목록 외의 물건 없 음.
[공부와의 차이] 없 음. [참고사항] 임대관계 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년3월12일	소유권
2021년3월12일	근저당권	1,920,000,000원
2021년3월12일	지상권
2023년4월6일	근저당권	960,000,000원
2023년5월19일	가압류	300,000,000원
2024년1월31일	압류
2024년10월8일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1.일괄경매 2.목록1,2,5 토지는 농지취득자격증명 필요(매각결정기일까지 제출, 미제출시 입찰보증금 몰수) 3.목록1~4토지는 일단의 단독주택 건축허가(20222-건축과-신축허가-259)부지로 현황은 ‘주거나지’임. 건축허가 내역은 감정평 가서 참조. 응찰시 경매로 인한 매각시 건축허가 승계(건축주 변경, 농지전용허가 명의자 변경), 농지보전부담금 납부 등은 해 당기관의 확인을 요함. 4.목록2 토지 지상에 컨테이너 2동이 소재(해당지번에 포함되는 것으로 보이며 정확한 포함여부는 경계측량 요함)하나 매각대 상에서 제외 5.목록5. 토지는 건축허가부지의 진입로로 공부상 ‘과수원’이나 현황은 ‘도로’임 6. 본 건 토지는 인접 토지와 경계구분이 불분명하여 경계측량 요함

[부동산 현황조사서 비고란]
부동산의표시1.- 잡풀이 무성한 답임. 인접지번과 경계구분은 경계측량 요함. 부동산의표시2.- 지상에 컨테이너 2동이 소재하며 해당지번에 포함되는것으로 보이며 정확한 포함여부는 경계 측량요함. 잡풀이 자생중임. 부동산의표시3.- 잡풀 및 잡목 등이 자생하는 임야이며, 인접 토지와 경계구분이 불분명한 바 경계측량 요함. 부동산의표시4.-잡풀 및 잡목 등이 자생하는 임야이며, 인접 토지와 경계구분이 불분명한 바 경계측량 요함. 부동산의표시5.-공부상 과수원이나 현황은 비포장 도로임.인접지번과 경계구분은 경계측량 요함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원()입니다.
입찰일은 2025.12.23입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 8일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 449일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 449일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021.3.12.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 자연녹지지역.

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사건번호 : 2024타경8289 (울산지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	289,309,463원원	90,420,813원원	36%	3.5회회
6개월	266,556,907원원	86,041,604원원	36%	3.4회회
12개월	290,813,152원원	106,045,077원원	40%	3.2회회

서생면 과수원경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 2,097.5평

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-13	2025타경107	[과수원] 울주군 온양읍 운화리 425-1 [농지취득자격증명] 건물: 2.42평 토지(대지권): 583.83평	249,420,000원 249,420,000원	신건 (0회)
	2026-01-28	2025타경887	[과수원] 울주군 서생면 화산리 28-32 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 549.34평	479,252,000원 335,476,000원	유찰 (1회)
	2025-12-30	2025타경11437	[과수원] 울주군 두서면 전읍리 315-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,476.81평	1,083,804,000원 758,663,000원	유찰 (1회)
	2026-01-09	2024타경8517	[과수원] 울주군 서생면 화산리 383-9 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 143.39평	144,570,000원 70,839,000원	유찰 (2회)
	2026-01-06	2025타경1124	[과수원] 울주군 서생면 진하리 25-7 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 271.83평	425,453,600원 208,473,000원	유찰 (2회)
	2026-01-09	2024타경8678	[과수원] 울주군 범서읍 망성리 380-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 5,301.62평	1,226,820,000원 420,799,000원	유찰 (3회)
	2026-01-07	2024타경109700	[과수원] 울주군 서생면 신암리 133 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 88.33평	87,772,000원 30,106,000원	유찰 (3회)