3회 유찰된 울산시 울주군 두동면 은편리 경매물건입니다. 지금 최저가에 경매 도전해보세요!

울산시 울주군 두동면 은편리 임야 경매 (최저입찰가: 7282만원)

소 재 지	울산광역시 울주군 두동면 은편리 275-46
물건용도	임야
토지면적	9,776.00㎡(2,957.24평)
건물면적	63.00㎡(19.06평)
사건번호	2024타경111130
감정평가액	212,296,000원
최저입찰가	(34%) 72,818,000원
입 찰 일	2025.12.18(목) 10:00

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	은편리 275-46	도로	47㎡ (14.22평)
	은편리 산52-4	임야	8032㎡ (2,429.68평)
	은편리 275-8	도로	17㎡ (5.14평) 지분 200분의 17 전부
	은편리 275-34	임야	1680㎡ (508.20평)
제시외건물	은편리 산52-4	창고	24 ㎡(7.26평) 포함
	은편리 산52-4	창고	6 ㎡(1.82평) 포함
	은편리 산52-4	농막 일부	24 ㎡(7.26평) 포함
	은편리 275-34	창고 등	9 ㎡(2.72평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 울주군 두동면 은편리 소재 "은편하리회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 임야 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건까지 차량 접근 가능하며, 노선버스정류장까지의 거리, 배차빈도, 노선의 종류 등을 비추어 대중교통사정은 다소 불편시 됨.
3)형태 및 이용상태 일련번호(1): 북동측으로 하향하는 완경사지대 내 세장형의 토지로서, "도로"임.
일련번호(2): 북동측으로 하향하는 급경사지대 내 부정형의 토지로서, "자연림"상태임.
일련번호(3): 북동측으로 하향하는 완경사지대 내 세장형의 토지로서, "도로"임.
일련번호(4): 북동측으로 하향하는 완경사지대 내 부정형의 토지로서, "자연림"상태임.
4)인접 도로상태 일련번호(1): "도로"임.
일련번호(2): 지적도상 "맹지"임.
일련번호(3): "도로"임.
일련번호(4): 북동측으로 세로(가)(일련번호(1),(3) 포함)와 접함.
[토지이용계획] 일련번호(1),(3),(4): 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역(1호)＜수도법＞.
일련번호(2): 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 보전산지＜산지관리법＞, 임업용산지＜산지관리법＞, 공장설립승인지역(1호)＜수도법＞.
6)제시목록 외의 물건 본건 토지 일련번호(2),(4) 지상에는 별첨 "지적개황도 및 사진용지"와 같이 소유자 미상의 제시외 건물(ㄱ-ㄹ)이 소재하며 이를 목측 및 실측 등을 통하여 개략적으로 면적을 산정하여 평가하였으며, 경매진행시 정확한 소유관계 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바람.
[공부와의 차이] -
[참고사항] 1) 임대관계 미상임.
2) 기타사항 - 본건 토지 일련번호(2) 남측 일부는 타인점유 중인 것으로 확인되었으며 이를 고려하여 감정평가하였으니 추후 경매진행시 참고하시기 바람. - 본건 토지 일련번호(2) 북측 및 남측 일부는 석축공사 된 구거 등이 소재하는 것으로 확인되었으며 이를 고려하여 감정평가하였으니 추후 경매진행시 참고하시기 바람.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1997년7월29일	소유권
2019년5월10일	근저당권	117,000,000원
2019년5월10일	지상권
2021년3월23일	근저당권	120,000,000원
2024년7월5일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 (ㄱ)창고 펜스조 스레트지붕 단층 24㎡, (ㄴ)창고 목구조 단층 6㎡, (ㄷ)농막의 일부 판넬조 단층 24㎡, (ㄹ)창고 등 판넬조 판넬지붕 단층 9㎡)은 매각대상에 포함. 2. 일괄매각결정으로 일부 부동산 위의 공유자는 우선매수청구권 행사할 수 없음. 3. 목록1,3은 도로이며, 목록2,4는 소나무 및 잡목등 자연림이 자생하는 임야임. 4. 목록2는 지적도상 맹지임. 5. 목록2의 남측 일부는 타인점유 중인 것으로 확인되었고, 북측 및 남측 일부는 석축공사된 구거 등이 소재하는것으로 확인되 어 이를 모두 고려하여 감정평가.

[부동산 현황조사서 비고란]
부동산표시1.- 도로임. 부동산표시2.- 소나무 및 잡목등 자연림이 자생하는 임야임. 부동산표시3.- 도로임. 부동산표시4.- 소나무 및 잡목등 자연림이 자생하는 임야임. 경계가 불명확하나 본건 북동측 끝에 제시외 목조 키스톤지붕 단층 용도불상 1동 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 216-8262)입니다.
입찰일은 2025.12.18입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 7월 5일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 502일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 502일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2019. 5. 10. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 계획관리지역. 보전산지. 버스정류장. 노선버스정류장.

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사건번호 : 2024타경111130 (울산지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	2,532,170,245원원	1,482,063,929원원	52%	2.5회회
6개월	1,902,116,805원원	1,090,482,826원원	47%	2.9회회
12개월	1,809,740,259원원	1,057,455,219원원	53%	2.4회회

울산시 울주군 두동면 은편리 임야 경매 (최저입찰가: 7282만원)

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-27	2025타경1071	[임야] 울주군 두동면 만화리 산162-7 [분묘기지권] 토지(대지권): 400.21평	17,199,000원 17,199,000원	신건 (0회)
	2025-11-26	2024타경118841	[임야] 울주군 상북면 이천리 22 [분묘기지권] 토지(대지권): 215.99평	18,564,000원 18,564,000원	신건 (0회)
	2025-11-26	2024타경797	[임야] 울주군 두서면 내와리 산68-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,004.60평	28,892,700원 28,892,700원	신건 (0회)
	2025-11-25	2024타경9817	[임야] 울주군 서생면 대송리 산60-8 토지(대지권): 356.04평	136,532,000원 136,532,000원	신건 (0회)
	2025-11-19	2024타경7231	[임야] 울주군 두동면 은편리 23-17 토지(대지권): 1,626.85평	1,524,181,000원 1,524,181,000원	신건 (0회)
	2025-11-19	2024타경6429	[임야] 울주군 온양읍 동상리 산20-7 [분묘기지권] 토지(대지권): 69.88평	58,905,000원 58,905,000원	신건 (0회)
	2025-11-19	2024타경6429	[임야] 울주군 온양읍 동상리 산84-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 234.92평	216,006,000원 216,006,000원	신건 (0회)
	2025-11-18	2025타경11519	[임야] 울주군 상북면 궁근정리 산169-20 토지(대지권): 199.95평	20,491,000원 20,491,000원	신건 (0회)
	2025-11-18	2025타경1065	[임야] 울주군 웅촌면 은현리 193-54 토지(대지권): 304.62평	140,980,000원 140,980,000원	신건 (0회)
	2025-12-18	2024타경9350	[임야] 울주군 언양읍 평리 43-4 토지(대지권): 400.21평	324,135,000원 226,895,000원	유찰 (1회)
	2025-12-10	2024타경102556	[임야] 울주군 온양읍 동상리 산148-7 [분묘기지권] 토지(대지권): 45.98평	5,148,000원 3,604,000원	유찰 (1회)
	2025-11-27	2025타경11756	[임야] 울주군 서생면 서생리 산23-10 [법정지상권] 토지(대지권): 500.03평	202,401,000원 141,681,000원	유찰 (1회)
	2025-11-27	2024타경120554	[임야] 울주군 삼동면 출강리 산171-11 [분묘기지권] 토지(대지권): 8,945.68평	537,180,000원 376,026,000원	유찰 (1회)
	2025-11-25	2024타경8135	[임야] 울주군 두동면 봉계리 산177-1 토지(대지권): 11,445.09평	416,185,000원 291,330,000원	유찰 (1회)
	2025-12-18	2023타경109512	[임야] 울주군 두서면 서하리 산105 [분묘기지권] 토지(대지권): 59,238.58평	782,409,820원 383,381,000원	유찰 (2회)