경남 진주 신안동 다가구주택, 감정가 4억 7005만원 → 최저 2억 4067만원! 다가구주택 찾는 분께 적합합니다.

진주 다가구주택 경매 권리분석 ☆ 낙찰전략 요약 ◆ [2024타경37154]

소 재 지	경상남도 진주시 신안동 435-1
물건용도	다가구주택
토지면적	173.00㎡(52.33평)
건물면적	287.76㎡(87.05평)
사건번호	2024타경37154
감정평가액	470,049,160원
최저입찰가	(51%) 240,665,000원
입 찰 일	2026.01.05(월) 10:00

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	신안동 435-1	답	173㎡ (52.33평)
건물	신안동 435-1	1층 다가구주택 철근콘크리트조	95.92㎡ (29.02평)
	신안동 435-1	2층 다가구주택 철근콘크리트조	95.92㎡ (29.02평)
	신안동 435-1	3층 다가구주택 철근콘크리트조	95.92㎡ (29.02평)

[위치/주위환경] 평가대상 토지는 경상남도 진주시 신안동소재 "진주축협하나로마트평거점" 북서측 인근에 소재하고 주위는 기존 서민주택지대로서 각종빌라등이 혼재한 지역임.
[교통상황] 평가대상 토지가 소재하는 남동측 인근에 대중교통수단인 버스정류장이 소재하여 대중교통편은 무난하나 대상토지까지의 소형차량 접근가능함.
3)형태 및 이용상태 평가대상 토지는 부정형토지로 인접지와 대체로 등고이고 지반평탄하게 조성된 건부지임.
4)인접 도로상태 평가대상 토지의 남서측으로 폭 약3미터의 포장도로에 접하는 상태임.
[토지이용계획] 평가대상 토지는 2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(이현), 지구단위계획구역(2024-05-09)(평거1지구), 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(신안초등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(신안초등학교병설유치원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(진주교육대학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(진주교육대학교교육대학원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(진주교육대학교부설초등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(진주여자중학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 주거환경개선지구(2024-05-09)(평거지구)＜도시저소득주민의 주거환경개선을위한임시조치법＞임.
6)제시목록 외의 물건 해당사항 없음.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 건물 감정평가 요항표 참조.
[건물구조] 일련번호(2)건물은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 3층건으로 사용승인은 2001.08.25일이고, -외 벽 : 드라비트위 페인팅 -내 벽 : 본타일, 몰탈위 벽지도백 -창 호 : 복층유리 단창 -바 닥 : 화강석, 장판마감임.
[이용상태] 다가구주택(1층3개호, 2층3개호, 3층3개호)으로 이용중임.
[설비내역] 가스보일러에 의한 난방이고, 급배수시설, 위생시설되어 있음.
4)부합물 및 종물 해당사항 없음.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 1)임대관계 : 실지조사일 현재 임대중으로 탐문되나 상세내역은 미상임. 2)기 타 : 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2016년12월5일	소유권
1988년2월16일	소유권
2024년9월2일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2016년12월5일	소유권
2001년9월25일	소유권
2023년8월3일	임차권설정	30,000,000원
2024년9월2일	강제경매
2025년1월16일	임차권설정	30,000,000원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권등기(2023.8.3.제27972호), 을구 순위2번 임차권등기(2025.1.16.제1817호) 있 음, 배당에서 보증금이 전액 배당되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각 -임차인 대항력 주의 요함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원(☎ 055-760-3254)입니다.
입찰일은 2026.01.05입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 470,049,160원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 32,786,884원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 2일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 462일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 462일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.9.2.[경매개시결정] 설정

※ 물건 키워드 : . 지구단위계획구역. 버스정류장. 철근콘크리트조. 가스보일러.

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사건번호 : 2024타경37154 (창원지방법원 진주지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	359,300,058원원	145,945,000원원	45%	3.8회회
6개월	360,957,979원원	181,788,615원원	48%	3.8회회
12개월	311,784,966원원	155,799,558원원	48%	4.1회회

진주 다가구주택 경매 권리분석 ☆ 낙찰전략 요약 ◆ [2024타경37154]

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-08	2024타경5430	[다가구] 진주시 신안동 430-13 건물: 174.11평 토지(대지권): 71.09평	854,844,800원 854,844,800원	신건 (0회)
	2026-01-12	2024타경39877	[다가구] 진주시 상평동 269-57 [임차권등기] 건물: 243.96평 토지(대지권): 102.70평	1,491,019,380원 1,192,816,000원	유찰 (1회)
	2026-01-05	2024타경4031	[다가구] 진주시 봉곡동 8-21 건물: 167.97평 토지(대지권): 67.76평	1,067,965,400원 683,498,000원	유찰 (2회)
	2026-01-05	2024타경37154	[다가구] 진주시 신안동 435-1 [임차권등기] 건물: 87.05평 토지(대지권): 52.33평	470,049,160원 240,665,000원	유찰 (3회)
	2025-12-08	2024타경35189	[다가구] 진주시 평거동 400-21 건물: 95.21평 토지(대지권): 55.36평	705,088,800원 361,006,000원	유찰 (3회)
	2025-12-08	2024타경34827	[다가구]경상남도 진주시 상대동 309-62 건물: 123.80평 토지(대지권): 83.49평	605,327,940원 309,928,000원	유찰 (3회)
	2025-11-24	2024타경3724	[다가구] 진주시 호탄동 642-8 건물: 117.22평 토지(대지권): 65.61평	689,854,980원 353,206,000원	유찰 (4회)
	2026-01-19	2023타경4867	[다가구] 진주시 평거동 164-21 건물: 163.71평 토지(대지권): 61.11평	785,109,020원 351,729,000원	유찰 (3회)