4회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 경남 사천 곤양면의 근린주택 경매건입니다.

사천시 곤양면 근린주택경매, 1억 5512만원대 경남 사천 곤양면 경매로 싸게 사는 방법?

소 재 지	경상남도 사천시 곤양면 남문외리 23
물건용도	근린주택
토지면적	331.00㎡(100.13평)
건물면적	145.82㎡(44.11평)
사건번호	2024타경5492
감정평가액	155,119,730원
최저입찰가	(51%) 79,422,000원
입 찰 일	2025.12.15(월) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	남문외리 23	대	296㎡ (89.54평)
토지	남문외리 23-1	대	35㎡ (10.59평)
건물	남문외리 23	1층 근린생활시설	23.14㎡ (7.00평)
	남문외리 23	1층 근린생활시설	9.92㎡ (3.00평)
	남문외리 23	1층 근린생활시설	6.61㎡ (2.00평)
	남문외리 23	1층 주택	54.15㎡ (16.38평)
제시외건물	남문외리 23	주택 및 창고	43 ㎡(13.01평) 포함
	남문외리 23	세면장 및 욕실	9 ㎡(2.72평) 포함
	남문외리 23-1	주택 등	40 ㎡(12.10평) 제외
	남문외리 23-1	창고 및 다용도실	14 ㎡(4.24평) 제외

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년11월30일	소유권
2017년12월8일	근저당권	52,000,000원
2024년2월14일	가압류	23,715,283원
2024년4월16일	가압류	26,428,660원
2024년7월4일	가압류	14,248,432원
2024년10월7일	임의경매
2024년10월10일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2007년10월23일	소유권
2017년12월8일	근저당권	52,000,000원
2024년2월14일	가압류	23,715,283원
2024년4월16일	가압류	26,428,660원
2024년7월4일	가압류	14,248,432원
2024년10월7일	임의경매
2024년10월10일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

- 제시외건물 [24타경5492 감정서상 ㄱ,ㄴ]을 위한 법정지상권 성립여지 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. 제시외건물 [24타경5461 감정서상 ㄱ,ㄴ] 매각포함 - 제시외건물 [24타경5492 감정서상 ㄱ,ㄴ] 매각제외 (최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임) - 목록3.4. 일부 공부상 면적과 현황 면적이 상이함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원(☎ 055)760-3251)입니다.
입찰일은 2025.12.15입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(27,946,271원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2024타경5461,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 10일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 440일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 440일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록1.3.4. 2017.12.08. [근저당권] 설정 목록2. 2024.04.16. [가압 류]

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사건번호 : 2024타경5492 (창원지방법원 진주지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	605,430,875원원	325,006,100원원	49%	4.1회회
6개월	671,679,104원원	364,443,000원원	49%	4.2회회
12개월	954,666,459원원	539,361,733원원	49%	4회회

사천시 곤양면 근린주택경매, 1억 5512만원대 경남 사천 곤양면 경매로 싸게 사는 방법?

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-05	2023타경34608	[근린주택] 사천시 실안동 553 건물: 60.55평 토지(대지권): 72.78평	150,081,910원 150,081,910원	신건 (0회)
	2026-01-19	2025타경258	[근린주택] 사천시 동림동 83-3 건물: 157.45평 토지(대지권): 79.56평	977,427,400원 781,942,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2025타경180	[근린주택] 사천시 서포면 다평리 1273-20 건물: 146.82평 토지(대지권): 849.42평	1,642,739,960원 1,314,192,000원	유찰 (1회)
	2026-01-05	2025타경463	[근린주택] 사천시 동동 156-25 건물: 150.32평 토지(대지권): 61.11평	682,715,880원 546,173,000원	유찰 (1회)
	2025-12-15	2024타경5492	[근린주택] 사천시 곤양면 남문외리 23 [법정지상권] 건물: 44.11평 토지(대지권): 100.13평	155,119,730원 79,422,000원	유찰 (4회)
	2026-02-23	2024타경961	[근린주택] 사천시 사천읍 정의리 219 건물: 82.14평 토지(대지권): 65.04평	261,486,500원 133,881,000원	재진행 (3회)
	2026-02-23	2023타경6474	[근린주택]경상남도 사천시 사천읍 평화리 56 건물: 463.60평 토지(대지권): 314.30평	2,641,040,100원 1,352,213,000원	재진행 (3회)