감정 2억 6526만원 → 최저 8692만원! 경남 창원시 마산합포구 진전면 답 경매를 소개합니다.

창원 마산합포구 2억 6526만원 539.1평 ρ 답 경매로 1억 7834만원 싸게 사는 방법?

소 재 지	경상남도 창원시 마산합포구 진전면 양촌리 835
물건용도	답
토지면적	1,782.00㎡(539.06평)
건물면적
사건번호	2024타경105245
감정평가액	265,260,000원
최저입찰가	(33%) 86,920,000원
입 찰 일	2026.01.08(목) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	양촌리 835	답	618㎡ (186.95평)
	양촌리 834	답	744㎡ (225.06평)
	양촌리 839	답	420㎡ (127.05평)

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 양촌리소재 대정마을회관 북동측 인근에 위치하며 부근은 취락, 농경지, 임야 등이 혼재함.
[교통상황] 대체적인 대중교통사정 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 부정형 등의 토지로서 (기호1,3)토지는 휴경지, (기호2)토지는 농경지로 이용중임.
4)인접 도로상태 (기호1,3)토지 북동측으로 지적도상 지목 "도로"(세로)가 소재하나 현황은 인접필지를 통하여 접근 가능하며, (기호2)토지는 북서측으로 현황 세로가 소재함.
[토지이용계획] 기호1,2,3: 계획관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률＞ 6)제시목록 외의 물건 --
[공부와의 차이] --
[참고사항] 1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년9월6일	소유권
2018년9월18일	근저당권	101,400,000원
2022년1월19일	압류
2022년9월6일	가압류	30,277,737원
2024년9월2일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수). 목록 1 토지는 대부분 휴경지 및 일부 죽전, 목록 2 토지는 대부분 전, 목록 3 토지는 휴경지 및 죽전으로 이용중임. 수풀, 잡 목등으로 인하여 육안으로 확인되지 않은 분묘 소재할 가능성 있음. 목록 2 토지 일부는 남측 인접필지 진입부지로 이용중인 것으로 사료되나 정확한 경계, 위치, 이용상황 등은 지적측량을 요함. 목록 1, 3 토지 북동측으로 지적도상 지목 ‘도로(세로)가 소재하나, 현황은 인접필지를 통하여 접근 가능함. 목록 1, 3 토지는 농지원상복구계획서를 작성하여야 농지취득자격증명 발급 이 가능하다는 진전면사무소의 사실조회 회신 제출됨.

[부동산 현황조사서 비고란]
본건1.농경지(대부분 `휴경지` 및 일부 `죽전

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 마산지원(☎ 055-240-9345)입니다.
입찰일은 2026.01.08입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 5회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 265,260,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 83,866,549원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 2일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 494일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 494일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2018. 9. 18. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역.

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사건번호 : 2024타경105245 (창원지방법원 마산지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	260,856,339원원	78,518,367원원	27%	7회회
6개월	250,057,190원원	75,016,954원원	27%	6.9회회
12개월	298,054,162원원	141,358,406원원	29%	6.5회회

창원 마산합포구 2억 6526만원 539.1평 ρ 답 경매로 1억 7834만원 싸게 사는 방법?

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-22	2025타경281	[답] 창원시 마산합포구 구산면 석곡리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 418.96평	275,199,500원 275,199,500원	신건 (0회)
	2026-01-08	2025타경20391	[답] 창원시 마산합포구 진전면 이명리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 219.01평	75,296,000원 75,296,000원	신건 (0회)
	2026-01-29	2025타경233	[답] 창원시 마산합포구 진북면 인곡리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 82.89평	11,782,000원 8,247,000원	유찰 (1회)
	2026-01-29	2025타경233	[답] 창원시 마산합포구 진북면 인곡리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 222.04평	46,242,000원 32,369,000원	유찰 (1회)
	2026-01-29	2024타경105894	[답] 창원시 마산합포구 진전면 봉곡리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 235.95평	116,064,000원 81,245,000원	유찰 (1회)
	2026-01-22	2025타경20618	[답] 창원시 마산합포구 구산면 심리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 19.89평	23,675,000원 16,573,000원	유찰 (1회)
	2026-01-22	2025타경20601	[답] 창원시 마산합포구 진전면 평암리 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 734.47평	44,368,100원 31,058,000원	유찰 (1회)
	2026-01-15	2024타경105313	[답] 창원시 마산합포구 진전면 고사리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 841.86평	222,640,000원 222,640,000원	재진행 (1회)
	2026-02-05	2025타경20548	[답] 창원시 마산합포구 진북면 대티리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 787.11평	784,171,000원 501,870,000원	유찰 (2회)
	2026-02-05	2025타경20435	[답] 창원시 마산합포구 진동면 신기리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 100.13평	32,107,000원 20,549,000원	유찰 (2회)
	2026-01-29	2024타경3165	[답] 창원시 마산합포구 진북면 망곡리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 139.15평	142,434,000원 91,158,000원	유찰 (2회)
	2025-12-04	2025타경20565	[답] 창원시 마산합포구 진동면 인곡리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 424.11평	378,540,000원 302,832,000원	유찰 (0회)
	2026-01-22	2025타경20565	[답] 창원시 마산합포구 진동면 인곡리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 328.82평	678,552,000원 474,986,000원	유찰 (2회)
	2026-01-15	2024타경105856	[답] 창원시 마산합포구 진전면 시락리 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 713.90평	219,480,000원 140,467,000원	유찰 (2회)
	2026-02-05	2024타경906	[답] 창원시 마산합포구 진전면 여양리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 301.90평	45,210,000원 23,147,000원	유찰 (3회)