소 재 지	서울특별시 동작구 신대방동 344-243
물건용도	상가주택
토지면적	159.00㎡(48.10평)
건물면적	367.64㎡(111.21평)
사건번호	2024타경5036
감정평가액	2,084,387,160원
최저입찰가	(80%) 1,667,509,000원
입 찰 일	2025.07.29(화) 10:00

여의주지기 : http://www.dcart.co.kr/auction/detail_view_newwin.php?idx=1409025

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	신대방동 344-243	대	159㎡ (48.10평)
건물	신대방동 344-243	지1층 근린생활시설 철근콘크리트구조	71.96㎡ (21.77평)
	신대방동 344-243	1층 주택 철근콘크리트구조	73.64㎡ (22.28평)
	신대방동 344-243	2층 주택 철근콘크리트구조	56.22㎡ (17.01평)
	신대방동 344-243	3층 주택 철근콘크리트구조	56.22㎡ (17.01평)
	신대방동 344-243	4층 주택 철근콘크리트구조	50.84㎡ (15.38평)
	신대방동 344-243	옥탑1층 철근콘크리트구조	9.36㎡ (2.83평)
제시외건물	신대방동 344-243	발코니	11.7 ㎡(3.54평) 포함
제시외건물	신대방동 344-243	다락	37.7 ㎡(11.40평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 동작구 신대방동 소재 "신대방삼거리역" 남측 근거리에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 교회, 아파트 등이 혼재하는 지역임.
[교통상황] 본건은 차량 접근이 가능하고, 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등으로 보아 대중교통 편의도는 무난한 편임.
3)형태 및 이용상태 부정형의 토지로서 단독주택(다중주택) 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 서측으로 로폭 약4m의 포장 도로와 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 대 공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비 계획법＞ 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
6)제시목록 외의 물건 -.
[공부와의 차이] -.
[참고사항] 본건 토지의 임대관계는 미상임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물로서, 외벽 : 석재 마감, 내벽 : 몰탈위 벽지 도배 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.
[이용상태] 다중주택(후첨 "건물개황도" 참조)으로 이용중임.
[설비내역] 급.배수설비, 위생설비, 난방설비 등 갖추었음.
4)부합물 및 종물 후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.
[공부와의 차이] 1) 건물 2층-4층은 발코니 확장 면적 증가로 인하여 공부 면적 보다 실측 면적이 과대함.
(후첨‘건물개황도 및 첨부 건축물 현황도’참조).
2) 건물 1층 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소 2호)이나 현황 주택(101호-103호)임.
[참고사항] 임대관계는 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년6월13일	소유권
2019년6월13일	근저당권	1,141,200,000원
2023년3월10일	가압류	450,000,000원
2024년9월30일	강제경매
2024년10월4일	임의경매
2025년1월14일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액

2020년1월10일	소유권
2020년1월10일	근저당권	1,141,200,000원
2023년3월10일	가압류	450,000,000원
2024년3월5일	임차권설정	170,000,000원
2024년3월12일	임차권설정	120,000,000원
2024년3월26일	임차권설정	190,000,000원
2024년4월22일	임차권설정	50,000,000원
2024년7월11일	임차권설정	115,500,000원
2024년9월30일	강제경매
2024년10월4일	임의경매
2024년10월15일	압류
2024년11월11일	임차권설정	170,000,000원
2024년12월24일	압류
2024년12월24일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함

[부동산 현황조사서 비고란]
지하부터 4층까지 각 3개호실, 옥탑(호수표시 없음)에는 2개호실이 있음

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울중앙지방법원(☎ 530-1820)입니다.
입찰일은 2025.07.29입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(190,175,100원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2024타경4910,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2019.06.13.근저당권(토지) 설정 2020.01.10.근저당권(건물)

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제3종일반주거지역. 지하철. 차량 접근이 가능. 노선버스 정류장. 철근콘크리트구조. 경사지붕.

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사건번호 : 2024타경5036 (서울중앙지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	0원원	0원원	0%	0회회
12개월	0원원	0원원	0%	0회회

[서울시 동작구 경매] 상가주택 최저경매가 16억 6751만원!

여의주지기 : http://www.dcart.co.kr/auction/detail_view_newwin.php?idx=1409025

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-10	2024타경118550	[근린주택] 동작구 노량진동 216-8 건물: 72.16평 토지(대지권): 38.12평	2,624,673,900원 2,624,673,900원	신건 (0회)
	2025-07-29	2024타경5036	[근린주택] 동작구 신대방동 344-243 건물: 111.21평 토지(대지권): 48.10평	2,084,387,160원 1,667,509,000원	유찰 (1회)
	2025-07-22	2024타경123392	[근린주택] 동작구 상도동 336-7 건물: 153.66평 토지(대지권): 65.95평	3,619,873,000원 2,895,898,000원	유찰 (1회)
	2025-07-17	2024타경118307	[근린주택] 동작구 노량진동 211-35 건물: 161.96평 토지(대지권): 68.97평	3,327,084,000원 3,327,084,000원	재진행 (0회)
	2025-08-12	2023타경110825	[근린주택] 동작구 상도동 202-238 건물: 139.98평 토지(대지권): 44.47평	2,516,840,800원 2,013,473,000원	유찰 (1회)