종합검색

일정별검색

법원별검색

종류별검색

경매종합검색

상세정보 보기

> 경매종합검색 > 상세정보 보기

경매데이터 무료사이트 '에이스옥션~'

동작구 상가주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 140.0평, 토지 44.5평)

동작구 202-238에 위치한 상가주택 물건이 현재 경매로 나왔습니다. 경매 준비하신 분이라면 눈여겨볼 만합니다.

에이스옥션 : http://aceauction.kr/auction/content_view.php?idx=1362284

이번에 보시게 되는 경매물건은 서울특별시 동작구 상도동 202-238 상가주택입니다.

매각기일은 2025.08.12(화) 10:00이며, 입찰법원은 서울중앙지방법원입니다.

입찰서류 미비 또는 기재의 잘못이 있거나, 입찰보증금이 부족한 경우나,

대리인 응찰시 인감증명서를 첨부하지 않은 경우 등은 입찰이 무효가 될 수 있습니다.

입찰법원에서 작은 실수가 큰 결과를 초래할 수 있으므로 주의해야 합니다.

소 재 지	서울특별시 동작구 상도동 202-238
물건용도	상가주택
토지면적	147.00㎡(44.47평)
건물면적	462.74㎡(139.98평)
사건번호	2023타경110825
감정평가액	2,516,840,800원
최저입찰가	(80%) 2,013,473,000원
입 찰 일	2025.08.12(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	상도동 202-238	대	147㎡ (44.47평)
건물	양녕로 27-25	지1층 주택	68.91㎡ (20.85평)
	양녕로 27-25	1층 근린생활시설	69.01㎡ (20.88평)
	양녕로 27-25	2층 근린생활시설	69.01㎡ (20.88평)
	양녕로 27-25	3층 주택	60.01㎡ (18.15평)
	양녕로 27-25	4층 주택	49.47㎡ (14.96평)
	양녕로 27-25	5층 주택	43㎡ (13.01평)
	양녕로 27-25	옥탑1층	5.33㎡ (1.61평)
제시외건물	양녕로 27-25	방 등	12 ㎡(3.63평) 포함
	양녕로 27-25	주택일부	11 ㎡(3.33평) 포함
	양녕로 27-25	주택일부	8 ㎡(2.42평) 포함
	양녕로 27-25	주택일부	15 ㎡(4.54평) 포함
	양녕로 27-25	주택일부	8 ㎡(2.42평) 포함
	양녕로 27-25	주택일부	15 ㎡(4.54평) 포함
	양녕로 27-25	주택일부	8 ㎡(2.42평) 포함
	양녕로 27-25	방 등	21 ㎡(6.35평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 "상도4동주민센터" 서측 인근에 위치하며, 주위는단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
[교통상황] 본건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용의 편의도는 보통입니다.
[이용상태] 대체로 정방형에 유사한 토지로서, 건부지(근린생활시설 및 다중주택)입니다.
[도로상태] 북동측으로 현황도로에 접합니다.
[토지이용계획] 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층)
가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)＜교육환경 보호에관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ [제시외 물건] 건물감정평가 요항표 참고.
[공부와의 차이] --.
[참고사항] 임대관계 미상입니다.
[건물구조] 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 근린생활시설및다중주택으로서,사용승인일은 2020.06.25입니다.
[이용상태] 후첨 내부구조도 참고하시기 바랍니다.
지1층: 다중주택3호(B01, B02, B03)이나, 현황 101,102,103호임1층: 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황 201, 202, 203호로서, 주택등으로 탐문됨2층: 공부상 제2종근린생홧시설(사무소)이나 현황 301, 302, 303호로서, 주택등으로 탐문됨3층: 다중주택4호(301,302,303,304)이나, 현황 401,402,403,405호임4층: 다중주택3호(401,402,403)이나, 현황 501,502,503호임5층: 다중주택2호(501,502)이나, 현황 601,602,603호임옥탑1층: 계단실임.
[설비내역] 위생및급배수설비, 개별난방설비, 승강기 등 되어있습니다.
[부합물/종물] 1) 본건물 3,4,5층에 일체로 주택 등으로 이용중인 제시외물건 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣, ㉤,㉥이 소재합니다.
2) 본건물 옥탑에 제시외물건 ㉦(통칭 701호), ㉧(통칭 702호)이 소재합니다.
[공부와의 차이] 1) 본건물 3층면적은 귀의뢰목록및 등기부등본상 60.01㎡이나, 건축물대장상 60.61㎡로서,건축물대장 면적으로 면적사정하였습니다.
2) 본건물은 건축물대장상 등재된 현황도상의 층및호수와, 현황 건물에 표시된 층및호수가 상이합니다.(후첨 내부구조도 참고)
[참고사항] 1) 상세임대관계 미상이나, 대부분 임차인 거주중으로 탐문됩니다.
2) 제시외물건 ㉦, ㉧은 옥탑에 소재하는 다락으로 5층501호(현황 601호), 5층502호(현황 602 및 603호)에서 내부 계단을 통하여 출입하는 구조이나, 현황 옥탑층 계단으로 별도의 출입문과 독립된 구조를 갖추고 701호, 702호로 통칭되고 있는 상태인바, 제시외물건으로 표시하여 별도 평가하였으니, 경매진행 및 참여시 참고하시기 바랍니다.
3) 현장조사시 본건물 1층, 2층의 공부상용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황 주택 등으로 이용중이고, 다중주택은 각호별로 독립된 주거형태를 갖춘것으로 탐문됩니다.
4) 본건물 지층일부는 침수피해가 발생된 것으로 탐문됩니다.
5) 일부호수는 이해관계인부재 및 잠금장치로 내부확인하지 못하여 이용상태 및 내부구조도는 건축물대장에 등재된 현황도를 기준으로 표준적인 상태로 표시하였습니다. 현황과 상이할 수 있으니 참고하시기 바라며, 대상건물의 위반건축여부는 관할구청에 별도 확인하시기 바랍니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2023/10/25)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
임OO	미상	2020.12.31
천OO	미상	2022.07.29
정OO	지층 103호 전부	2023.08.14
김OO	미상	2022.07.19
이OO	미상	2021.01.18
유OO	미상	2021.03.19
구OO	미상	2021.05.31
최OO	미상	2022.02.22
박OO	미상	2021.03.18
김OO	미상	2021.04.12
임OO	미상	2022.07.29
이OO	미상	2021.03.22
김OO	미상	2021.04.23
최OO	미상	2022.03.07
이OO	미상	2021.01.15
이OO	미상	2021.03.25
이OO	미상	2021.03.22
이OO	미상	2022.01.28
김OO	미상	2023.03.03
윤OO	미상	2021.02.17
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2019년9월17일	근저당권	936,000,000원
2023년8월10일	가압류	102,125,664원
2023년8월10일	임의경매
2023년12월1일	압류
2024년8월8일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2020년7월10일	근저당권	936,000,000원
2023년4월18일	임차권설정	160,000,000원
2023년5월16일	임차권설정	123,500,000원
2023년6월20일	임차권설정	157,500,000원
2023년6월20일	임차권설정	140,000,000원
2023년6월20일	임차권설정	120,000,000원
2023년8월10일	가압류	102,125,664원
2023년8월10일	임의경매
2023년8월31일	임차권설정	70,000,000원
2023년10월12일	임차권설정	40,000,000원
2023년10월19일	가압류	27,036,325원
2024년7월30일	임차권설정	130,000,000원
2024년8월8일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,520,004,060원원	871,438,500원원	59%	3회회
6개월	1,777,557,035원원	1,043,844,500원원	59%	3.3회회
12개월	1,737,147,406원원	1,174,375,489원원	66%	2.8회회

동작구 상가주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 140.0평, 토지 44.5평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-3층 면적 대장상 60.61㎡ -층 및 호수 공부와 상이함(감정평가서 참조) -1층, 2층 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황 주택 등으로 이용 중이며, 다중주택은 각호별 독립된 주거형태 갖춘 것 으로 탐문됨(감정평가서 참조)

[부동산 현황조사서 비고란]
지층 내지 2층에는 각 3개 호실, 3층에는 4개 호실, 4층 및 5층에는 각 3개 호실 및 옥탑에는 1개 호실이 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울중앙지방법원(☎ 530-1815)입니다.
입찰일은 2025.08.12입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김영환:을구 순위 8번 임차권등기(2023.10.12.등기) 있음 김예지:을구 순위 5번 임차권등기(2023.6.20.등기) 있음 이지연:배당요구금액은 157,500,000원임을구 순위 4번 임차권등기(2023.6.20.등기) 있음 이혜민:배당요구금액은 130,000,000원임 을구 순위 2번 임차권등기(2023.4.18.등기) 있음 이혜원:을구 순위 6번 임차권등기(2023.6.20.등기) 있음 임경도:배당요구금액은 123,500,000원임 을구 순위 3번 임차권등기(2023.5.16.등기) 있음 임지영:을구 순위 9번 임차권등기(2024.7.30.등기) 있음 정옥임:임차인 지경철의 모친임 지경철:을구 순위 7번 임차권등기(2023.8.31.등기) 있음 지경철 전입신고는 없으며, 지경철 모 정옥임은 103호 관련하여, 2021. 8. 20. 전입, 2023. 2. 16. 전출, 2023. 8. 14. 재전입함

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 20명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 2,516,840,800원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 726,292,480원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 8월 10일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 701일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 701일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 차량출입 가능. 버스정류장. 철근콘크리트구조. 평슬래브지붕. 슬래브지붕. 개별난방.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
최대 전체 컨설팅 비용의 10% 수준 !!

에이스옥션 : http://aceauction.kr/auction/content_view.php?idx=1362284

사건번호 : 2023타경110825 (서울중앙지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-10	2024타경118550	[근린주택] 동작구 노량진동 216-8 건물: 72.16평 토지(대지권): 38.12평	2,624,673,900원 2,624,673,900원	신건 (0회)
	2025-07-29	2024타경5036	[근린주택] 동작구 신대방동 344-243 건물: 111.21평 토지(대지권): 48.10평	2,084,387,160원 1,667,509,000원	유찰 (1회)
	2025-07-22	2024타경123392	[근린주택] 동작구 상도동 336-7 건물: 153.66평 토지(대지권): 65.95평	3,619,873,000원 2,895,898,000원	유찰 (1회)
	2025-07-17	2024타경118307	[근린주택] 동작구 노량진동 211-35 건물: 161.96평 토지(대지권): 68.97평	3,327,084,000원 3,327,084,000원	재진행 (0회)
	2025-08-12	2023타경110825	[근린주택] 동작구 상도동 202-238 건물: 139.98평 토지(대지권): 44.47평	2,516,840,800원 2,013,473,000원	유찰 (1회)