울산시 울주군 두서면 전읍리에 위치한 임야 경매물건을 소개합니다. 감정가는 5억 5625만원, 현재 최저입찰가는 6544만원입니다.

[감정가 12%] 울주군 두서면 임야 경매물건 소개합니다.

소 재 지	울산광역시 울주군 두서면 전읍리 1241
물건용도	임야
토지면적	4,409.00㎡(1,333.72평)
건물면적
사건번호	2024타경113334
감정평가액	556,253,000원
최저입찰가	(12%) 65,443,000원
입 찰 일	2026.01.21(수) 10:00

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	전읍리 1241	전	210㎡ (63.53평)
	전읍리 1244	임야	271㎡ (81.98평)
	전읍리 1247	답	46㎡ (13.92평)
	전읍리 1248	임야	20㎡ (6.05평)
	전읍리 산25	임야	3285㎡ (993.71평)
	전읍리 산25-2	임야	577㎡ (174.54평)

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 울주군 두서면 전읍리 소재 "수정내저수지" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 단독주택 및 농경지 등으로 형성됨.
[교통상황] 본건 근거리에 대중교통 수단이 있어 일반적인 교통상황은 다소 불편함.
3)형태 및 이용상태 기호(1): 부정형의 토지로서 주거나지(건축허가/신고후 부지조성 공사가 진행된 토지) 상태임.
기호(2): 부정형의 토지로서 자연림(죽림 등)과 일부 현황도로임.
기호(3): 사다리형에 가까운 토지로서 휴경지 상태임.
기호(4): 사다리형에 가까운 토지로서 토지임야 상태임.
기호(5): 부정형의 토지로서 일부 주거나지(건축허가/신고후 부지조성 공사가 진행된 토지), 일부 토지임야 및 일부 현황 도로 상태임.
기호(6): 부정형의 토지로서 토지임야 상태임.
4)인접 도로상태 기호(1): 기호(5) 토지와 일단으로 약 5m 내외의 도로에 접함.
기호(2): 약 2m 내외의 현황 도로에 접함.
기호(3): 지적도상 맹지 상태임 기호(4): 지적도상 맹지 상태임 기호(5): 약 5m 내외의 도로에 접함.
기호(6): 지적도상 맹지 상태임.
[토지이용계획] 기호(1): 계획관리지역 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역(1호)＜수도법＞.
기호(2): 계획관리지역 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역(1호)＜수도법＞.
기호(3): 계획관리지역 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역(1호)＜수도법＞ 영농여건불리농지.
기호(4): 계획관리지역 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역(1호)＜수도법＞.
기호(5): 계획관리지역 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역(1호)＜수도법＞.
기호(6): 계획관리지역 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역(1호)＜수도법＞.
6)제시목록 외의 물건 해당없음.
[공부와의 차이] 해당없음.
[참고사항] 1.임대관계는 미상임.
2.본건 기호(1) 토지의 전부 및 기호(5) 토지의 북측 일부는 아래 내용과 같이 건축 허가/신고(울주군청에 탐문 조사함)후 부지조성공사가 진행된 현황 주거나지로서 현황에 의거 평가하였으므로, 경매 진행시 이해관계인은 건축허가/신고 내용, 건축허가/신고 의 이전가능성 및 실제 공사정도 등 정확한 사실관계를 별도로 확인하시기 바람.
(1)
위치:울산광역시 울주군 두서면 전읍리 1241, 산25의 일부 허가/신고번호:2022-건축과-건축신고-268 허가/신고일:2022.09.26 주용도:단독주택, 대지면적:565㎡, 건축면적:102.96㎡ (2)
위치:울산광역시 울주군 두서면 전읍리 산25의 일부 허가/신고번호:2022-건축과-건축신고-269 허가/신고일:2022.09.26 주용도:단독주택, 대지면적:575㎡, 건축면적:102.96㎡ 3.기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 7. 그 밖의 사항" 참조 요망.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2016년3월23일	소유권
2022년2월18일	소유권
2018년11월5일	근저당권	78,000,000원
2018년11월5일	지상권
2020년11월5일	근저당권	78,000,000원
2021년3월31일	근저당권	60,000,000원
2024년8월6일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각, 목록 1, 3.에 대하여 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매각 물건 전부에 대해 매각불허가 및 매수신청보증금 반 환하지 않음), 별지 사실조회회신서 기재와 같이 목록 3.은 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음(농지취득자격증명 발급가능 여부 별지 사실조회회신서 기재 확인요함) 2. 목록 1.의 전부 및 목록 5.의 북측 일부에 건축신고(허가/신고번호 2022-건축과-건축신고-268 및 2022-건축과-건축신고 -269)후 부지조성공사가 진행된 현황 주거나지로서 현황에 의거 평가함. 건축신고사항의 이전가능 여부 등 행정사항은 해당 관청에 확인바람 3. 목록 1, 5. 지상의 석축 및 목록 2,5,6. 지상의 수목은 토지가격에 포함됨 4. 목록 2, 5.의 일부는 현황'도로'로서 이를 감안하여 평가함. 목록 3. 내지 6.은 인접 토지와 경계가 불분명하여 정확한 이용 상황 확인을 위해 필요시 측량 요함 5. 목록 3, 4, 6.은 지적도상 맹지임

[부동산 현황조사서 비고란]
부동산의 표시 1. - 본건 부동산은 평탄화작업 완료된 휴경지(잡종지)임. 부동산의 표시 2. - 본건 부동산은 대나무 등 자생하는 임야임. 부동산의 표시 4. - 본건 부동산은 잡초등 자생하는 임야임. 부동산의 표시 5. - 본건 부동산 중 일부는 소나무 잡목 등 자생하는 임야이고, 일부는 평탄화작업 완료된 잡종지, 일부는 도로임. 부동산의 표시 3, 6. - 본건 부동산 잡초, 잡목 등 자생하는 임야임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 216-8266)입니다.
입찰일은 2026.01.21입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 6회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 556,253,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 43,479,055원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 8월 6일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 513일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 513일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2018.11.05. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역.

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사건번호 : 2024타경113334 (울산지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	324,183,133원원	104,135,328원원	34%	3.6회회
6개월	305,345,015원원	95,562,441원원	35%	3.5회회
12개월	335,079,278원원	118,516,662원원	40%	3.2회회

[감정가 12%] 울주군 두서면 임야 경매물건 소개합니다.

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-14	2024타경9510	[임야] 울주군 상북면 덕현리 산158 [분묘기지권] 토지(대지권): 3,030.14평	125,580,000원 125,580,000원	신건 (0회)
	2026-01-14	2024타경9510	[임야] 울주군 상북면 덕현리 산157-8 토지(대지권): 807.37평	24,910,760원 24,910,760원	신건 (0회)
	2026-01-09	2025타경11627	[임야] 울주군 언양읍 직동리 산75-8 토지(대지권): 8,694.46평	747,290,000원 747,290,000원	신건 (0회)
	2026-01-09	2025타경91	[임야] 울주군 청량읍 용암리 산146 토지(대지권): 2,400.04평	440,436,000원 440,436,000원	신건 (0회)
	2026-02-03	2025타경924	[임야] 울주군 두동면 월평리 산194 토지(대지권): 5,675.51평	656,670,000원 459,669,000원	유찰 (1회)
	2026-02-03	2024타경9305	[임야] 울주군 언양읍 반송리 산136-14 토지(대지권): 524.23평	50,257,000원 35,180,000원	유찰 (1회)
	2026-01-21	2024타경8142	[임야] 울주군 언양읍 직동리 산19-4 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,299.84평	279,305,000원 195,514,000원	유찰 (1회)
	2026-01-08	2025타경10401	[임야] 울주군 상북면 거리 214-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 249.87평	66,906,000원 46,834,000원	유찰 (1회)
	2026-01-08	2025타경732	[임야] 울주군 두동면 봉계리 산156-9 [분묘기지권] 토지(대지권): 433.79평	25,812,000원 18,068,000원	유찰 (1회)
	2026-01-06	2025타경1071	[임야] 울주군 두동면 만화리 산162-7 [분묘기지권] 토지(대지권): 400.21평	17,199,000원 12,039,000원	유찰 (1회)
	2026-01-07	2024타경118841	[임야] 울주군 상북면 이천리 22 [분묘기지권] 토지(대지권): 215.99평	18,564,000원 12,995,000원	유찰 (1회)
	2026-01-07	2024타경797	[임야] 울주군 두서면 내와리 산68-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,004.60평	28,892,700원 20,225,000원	유찰 (1회)
	2026-01-28	2024타경7231	[임야] 울주군 두동면 은편리 23-17 토지(대지권): 1,626.85평	1,524,181,000원 746,849,000원	유찰 (2회)
	2026-01-28	2024타경6429	[임야] 울주군 온양읍 동상리 산20-7 [분묘기지권] 토지(대지권): 69.88평	58,905,000원 28,864,000원	유찰 (2회)
	2026-01-28	2024타경6429	[임야] 울주군 온양읍 동상리 산84-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 234.92평	216,006,000원 105,843,000원	유찰 (2회)