감정가 3억 5995만원, 5회 유찰된 강원 강릉시 사천면 주택의 최저입찰가는 6050만원입니다.

강릉시 주택경매 - 사천면 주택 경매 해설해 볼께요. (건물 38.3평, 토지 120.1평)

소 재 지	강원특별자치도 강릉시 사천면 중앙서로 92-17
물건용도	주택
토지면적	397.00㎡(120.09평)
건물면적	126.60㎡(38.30평)
사건번호	2023타경50730
감정평가액	359,949,100원
최저입찰가	(17%) 60,497,000원
입 찰 일	2025.10.20(월) 10:00

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	노동리 87-15	대	397㎡ (120.09평)
건물	중앙서로 92-17	1층 주택	74.95㎡ (22.67평)
건물	중앙서로 92-17	2층 주택	47.15㎡ (14.26평)
제시외건물	중앙서로 92-17	창고	4.5 ㎡(1.36평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 강원도 강릉시 사천면 노동리에 소재하는 "노동하리경로당" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통시 됩니다.
[교통상황] 본건까지 차량접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리, 노선, 운행빈도 등으로 보아 교통사정은 보통시 됩니다.
[이용상태] ·[일련번호 1] : 사다리형 평지 및 완경사지로서, 현황 "상업용건부지" 로 이용중입니다.
·[일련번호 2] : 사다리형 평지로서, 현황 "전" 으로 이용중입니다.
[도로상태] 공히 남동측으로 소로와 한면 접합니다.
[토지이용계획] 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)입니다.
[제시외 물건] 본건 [일련번호 2] 지상에 소유자를 알 수 없는 평가외 제시외물건[일련번호 ㉠-㉢]이 소재하나,그 구조, 규모, 이용상황 등으로 보아 이동 및 철거가 용이한 바, 이에 구애됨이 없이 감정평가하였습니다.
[공부와의 차이] ·[일련번호 1] : 공부상 지목이 "창고용지" 이나, 현황 "대" 입니다.
·[일련번호 2] : 공부상 지목이 "답" 이나, 현황 "전" 입니다.
[참고사항] 1) 임대관계는 미상입니다.
2) 본건 지상에 소재하는 수목은 토지에 포함하여 감정평가 하였습니다.
[건물구조] ·[일련번호 3] : 경량철골구조 강판지붕 단층 건물로서,- 내, 외벽 : 샌드위치판넬마감 등- 바닥 : 시멘트몰탈마감, 장판지마감 등- 창호 : PVC샷시단창 등·[일련번호 4] : 경량철골구조 강판지붕 단층 건물로서,- 내, 외벽 : 강판마감 등- 바닥 : 시멘트몰탈마감 등- 창호 : PVC샷시단창 등 [이용상태] ·[일련번호 3] : 현황 "제조업소" 로 이용중입니다.
·[일련번호 4] : 현황 "창고" 로 이용중입니다.
[설비내역] 없습니다.
[부합물/종물] 후첨 "지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외건물[일련번호 ㈀]이 소재합니다.
[공부와의 차이] 본건 중 [일련번호 3,4]는 공부상 구조가“기타지붕”이나, 현황“강판지붕”입니다.
[참고사항] 임대관계는 미상입니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
2023년1월13일	가압류	329,000,000원
2023년2월21일	가압류	9,600,000원
2023년2월21일	가압류	6,400,000원
2023년7월28일	가압류	68,071,232원
2023년7월31일	근저당권	65,000,000원
2023년8월4일	가압류	32,110,801원
2023년8월17일	강제경매
2023년11월2일	압류
2024년1월9일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2023년2월21일	가압류	9,600,000원
2023년7월28일	가압류	68,071,232원
2023년7월31일	근저당권	65,000,000원
2023년8월4일	가압류	32,110,801원
2023년8월17일	강제경매
2023년8월29일	압류
2024년1월9일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. 제시외 건물 포함 -지반침하현상이 발생하여 하자 보수 완료된 것으로 탐문되나 특정부분(씽크대, 화장실)의 물빠짐이 원활하지 않은 것(모서리 일부 물고임 현상)으로 확인됨 -배당절차에서 보증금(320,000,000원) 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함)

[부동산 현황조사서 비고란]
소재 : 강릉시 사천면 노동리 “김동명문학관” 남동측 인근에 위치함. 현황 : 본건 기호1, 3, 4번은 계획관리지역의 창고용지 및 단층 제2종근린생활 시설 및 단층 창고시설로 현황조사차 여러차례 방문하였으나 거주자를 만날 수 없었으며 출입문에 방문한취지 및 연락처(알림장)를 끼워둔바, 채무자 “최종오”의 지인이자 채무자의 일을 봐주고 있다는 “이성재” 로부터 연락이 왔으며 “이성재”와 전화통화로 확인한바, 현재 본건 기호 3번 가동 및 기호 4번 나동은 거주자가 없는 것으로 알고 있으며 상가건물임대차 현황서에 등록된 “주식회사 엠제이산업개발”은 채무 자 “최종오”가 운영하던 법인이라고함. ※ 본건 기호1번 창고용지 지상에 모과나무 2그루, 소나무 3그루, 감나무 2그루, 사과나무 1그루, 매실나무 2그루, 수목미상 등 다수의 나무가 식재되어 있음. 현황 : 본건 기호2번은 계획관리지역의 지목은 답이나 현재 전으로 사용중이고 지상에 비닐하우스 2동 및 이동이 용이한 소유자 불상의 컨테이너박스 1동이 소재하고 소나무 묘목 약50주, 전나무 1그루, 적단풍나무 1그루, 주목나무 1그루, 모과나무 1그루, 사과나무 1그루, 배나무 1그루, 자두 나무 1그루, 등나무 1그루, 벗나무 1그루, 무궁화 3그루, 사과나무 묘목 3주 등 다수의 나무가 식재되어 있음. ※ 현황조사시 채무자의 일을 봐주고 있다는 지인 “이성재”와 전화통화 로 확인한바, 본건 기호1, 2번 양 지상에 식재된 나무 및 비닐하우스 2동은 채무자의 부친이 식재하고 지어놓은 것으로 알고 있으며 컨테이 너박스는 소유관계가 확인되지 않음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 춘천지방법원 강릉지원(☎ 033-640-1132)입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 5회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 4개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 4번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(76,876,450원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2023타경1592,2024타경84, 병합 2023타경52040,2023타경797,2023타경52477,2024타경77,2025타경36,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 3월 9일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1014일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1014일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록10. 2023.02.21. 가압류 설정 목록11. 2023.01.13. 가압류

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 버스정류장.

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사건번호 : 2023타경50730 (춘천지방법원 강릉지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	229,974,055원원	128,390,000원원	56%	2회회
6개월	437,784,350원원	316,570,000원원	68%	1.5회회
12개월	294,043,564원원	213,236,090원원	71%	1.2회회

강릉시 주택경매 - 사천면 주택 경매 해설해 볼께요. (건물 38.3평, 토지 120.1평)

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-22	2025타경30099	[주택] 강릉시 유산동 611-3 건물: 54.77평 토지(대지권): 319.14평	505,790,080원 505,790,080원	신건 (0회)
	2026-01-26	2024타경1254	[주택] 강릉시 옥계면 금진리 593-2 건물: 20.34평 토지(대지권): 73.51평	85,656,000원 59,959,000원	유찰 (1회)
	2026-01-19	2025타경223	[주택] 강릉시 월호평동 236-2 건물: 25.59평 토지(대지권): 79.26평	95,646,000원 66,952,000원	유찰 (1회)
	2026-01-26	2024타경55350	[주택]강원특별자치도 강릉시 연곡면 송림리 765-1 주2동 [농지취득자격증명] 건물: 107.61평 토지(대지권): 399.91평	407,472,160원 199,662,000원	유찰 (2회)
	2025-12-22	2024타경54944	[주택] 강릉시 구정면 학산리 641-129 [유치권] 건물: 42.73평 토지(대지권): 88.03평	411,676,800원 201,722,000원	유찰 (2회)
	2025-12-22	2024타경54807	[주택]강원특별자치도 강릉시 노암동 156-1 건물: 31.84평 토지(대지권): 98.31평	217,487,600원 106,569,000원	유찰 (2회)
	2025-12-22	2024타경1469	[주택] 강릉시 홍제동 219-11 건물: 38.90평 토지(대지권): 43.26평	135,402,160원 135,402,160원	재진행 (0회)
	2025-08-25	2024타경640	[주택] 강릉시 포남동 1067-33 건물: 37.60평 토지(대지권): 35.42평	229,300,900원 160,511,000원	유찰 (2회)
	2025-12-22	2023타경50730	[주택] 강릉시 사천면 노동리 87-9 [유치권] 건물: 95.15평 토지(대지권): 225.97평	838,412,000원 410,822,000원	유찰 (2회)