10회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 경남 고성군 고성읍 이당리의 답 경매건입니다.

고성군 고성읍 답 경매 / 경남 답 경매 / 542.7평)

소 재 지	경상남도 고성군 고성읍 이당리 580-1
물건용도	답
토지면적	1,794.00㎡(542.69평)
건물면적
사건번호	2024타경24281
감정평가액	110,000,000원
최저입찰가	(11%) 11,811,000원
입 찰 일	2026.01.12(월) 10:00

출처 : 여의주지기 http://www.dcart.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	이당리 580-1	답	1322㎡ (399.91평)
토지	이당리 580-2	답	472㎡ (142.78평)
제시외건물	이당리 580-1	제시외 수목	포함
제시외건물	이당리 580-2	제시 외 수목	약 10주 제외

[위치/주위환경] 본 건은 경상남도 고성군 고성읍 이당리에 소재하는 "갈모봉산림욕장"의 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 묘지 및 임야 등으로 형성된 산간 농경지대임.
[교통상황] 본 건 및 본 건 인근까지 차량 접근 가능하며 제반 교통 이용상황은 보통임.
[이용상태] ① 기호 1): 북동측 하향 경사지세 내 삼각형과 유사한 부정형의 토지로서 대체로 농경지 및 휴경지 상태이고 일부는 현황 묘지(평장묘)로, 일부는 인접 현황 묘지(580-4답)의 부속 토지 등으로 이용 중임.
② 기호 2): 북동측 하향 경사지세 내 사다리형과 유사한 부정형의 토지로서 대체로 농경지 및 휴경지 상태이고 일부는 인접 현황 묘지(580-4답)의 부속 토지 및 현황 도로 등으로 이용 중임.
[도로상태] ① 기호 1): 지적도상 맹지인바 인접 토지를 경유하여 접근 가능함.
② 기호 2): 지적도상 맹지이나 본 건 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 현황 도로(본 건 일부 포함) 소재함.
[토지이용계획] ① 기호 1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
② 기호 2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률＞.
[제시외 물건] 기호 1) 지상에 분묘(평장묘) 및 제시 외 수목, 기호 2) 지상에 제시 외 수목 소재함.
[공부와의 차이] 본 건 기호 1), 2) 토지의 공부상 지목은 "답"이나 기호 1) 토지의 일부는 "묘지"로, 일부는인접 현황 묘지의 부속토지로 이용 중이고, 기호 2) 토지의 일부는 인접 현황 묘지의 부속토지 및 현황 "도로" 등으로 이용 중임.
[참고사항] ① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 1) 본 건 기호 1) 토지의 일부 경계 지상에 분묘(평장묘) 1기 소재하고 일부는 인접 묘지 (580-4답)의 부속 토지로 이용 중이며, 기호 2) 토지의 일부는 인접 묘지(580-4답)의 부 속 토지 및 현황 도로 등으로 이용 중인바 본 평가에서는 이를 고려하여 평가함.
2) 본 건 기호 1), 2) 지상 및 지적 경계상에 제시 외 수목이 식재되어 있어 수종·수령·식 수 면적·관리 상태 등을 종합적으로 참작한 거래사례비교법으로 평가하였으니 경매 진행 시 소유권 귀속 여부를 재확인하시어 일괄경매 여부를 결정하시기를 바라며, 평가목적을 고려하여 토지는 이에 구애됨이 없이 평가하되 제시 외 수목으로 인해 영향받는 토지 가 액은 ‘토지 감정평가명세표’ 비고란에 별도로 부기함.
3) 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 인접 묘지의 부속 토지로 이용 중인 부분과 현황 도로인 부분의 면적 및 제시 외 수목의 산정 주 수 등은 개략적이므로 정확 한 확인은 전문적 지적 측량 후 가능하다는 점 유의하시기를 바라고 상기 제시 외 수목 (과수목 등) 이외의 수목 등은 토지 평가 시 고려하여 평가함.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2018년10월23일	근저당권	48,000,000원
2018년10월23일	지상권
2024년4월29일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

-지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권이 성립할 여지 있음.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. 제시외 수목(감정서상 ㉠,㉡) 매각 포함. -목록 1.2. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음. -목록 1. 토지의 일부 경계 지상에 분묘(평장묘) 1기 소재하고 일부는 인접 묘지(580-4 답)의 부속 토지로 이용중. -목록 2. 토지의 일부는 인접 묘지(580-4 답)의 부속 토지 및 현황 '도로' 등으로 이용중. -지적경계가 불분명한 바, 명확한 경계확정은 측량을 요함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 통영지원(☎ 640-8504)입니다.
입찰일은 2026.01.12입니다. 입찰시작 시각은 10:15이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 10회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 29일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 614일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 614일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2018.10.23. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역.

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사건번호 : 2024타경24281 (창원지방법원 통영지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	123,004,939원원	39,514,567원원	30%	6.6회회
6개월	111,076,618원원	37,838,802원원	35%	5.9회회
12개월	117,015,575원원	46,500,187원원	41%	5.1회회

고성군 고성읍 답 경매 / 경남 답 경매 / 542.7평)

출처 : 여의주지기 http://www.dcart.co.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-12	2025타경21457	[답] 고성군 거류면 은월리 229-6 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 905.75평	119,768,000원 119,768,000원	신건 (0회)
	2026-01-12	2025타경21457	[답] 고성군 거류면 송산리 204 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 59.90평	23,800,000원 23,800,000원	신건 (0회)
	2026-01-12	2025타경20064	[답] 고성군 고성읍 월평리 268-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 495.53평	108,114,600원 108,114,600원	신건 (0회)
	2026-01-12	2025타경20064	[답] 고성군 하일면 송천리 428-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 646.75평	233,576,500원 233,576,500원	신건 (0회)
	2026-01-26	2024타경33186	[답] 고성군 상리면 자은리 456-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 202.37평	22,752,000원 15,926,000원	유찰 (1회)
	2026-01-19	2025타경21222	[답] 고성군 동해면 장기리 554 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 304.92평	65,520,000원 45,864,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2025타경419	[답] 고성군 하이면 봉현리 99 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 915.06평	248,284,000원 173,799,000원	유찰 (1회)
	2026-01-26	2024타경32589	[답] 고성군 영오면 영대리 205-5 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 801.02평	77,180,000원 37,818,000원	유찰 (2회)
	2026-01-19	2025타경440	[답] 고성군 동해면 봉암리 812 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,042.72평	411,977,000원 201,869,000원	유찰 (2회)
	2026-01-12	2025타경21117	[답] 고성군 상리면 망림리 368-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 988.87평	225,239,000원 144,153,000원	유찰 (2회)
	2026-01-05	2025타경21301	[답] 고성군 영오면 양산리 536 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 529.68평	63,169,000원 40,428,000원	유찰 (2회)
	2026-01-05	2025타경485	[답] 고성군 거류면 감서리 596-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 679.11평	244,705,000원 156,611,000원	유찰 (2회)
	2026-01-05	2025타경422	[답] 고성군 고성읍 율대리 504-10 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,708.22평	294,208,000원 188,293,000원	유찰 (2회)
	2026-01-26	2024타경31173	[답] 고성군 하이면 와룡리 497 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 717.23평	75,872,000원 38,846,000원	유찰 (3회)
	2026-01-26	2024타경5242	[답] 고성군 상리면 오산리 264-9 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 178.28평	15,323,100원 7,845,000원	유찰 (3회)