울주군 서생면의 과수원 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 4회 유찰되어 3억 4406만원까지 떨어졌습니다.

[2024타경704] 울산시 울주군 서생면 과수원경매 ※ 4회 유찰 / 토지 1,988.6평

소 재 지	울산광역시 울주군 서생면 위양리 570-1
물건용도	과수원
토지면적	6,574.00㎡(1,988.64평)
건물면적
사건번호	2024타경704
감정평가액	1,432,980,000원
최저입찰가	(24%) 344,058,000원
입 찰 일	2025.11.19(수) 10:00

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	위양리 570-1	과수원	4921㎡ (1,488.60평)
토지	위양리 570-2	과수원	1653㎡ (500.03평)

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 울주군 서생면 위양리 소재 "양암마을" 동측 인근에 위치하며, 주위는과수원, 전 및 마을 내 단독주택 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건까지 차량 접근 가능하며, 과수원으로서 일반적인 교통상황 보통임.
[이용상태] 기호(1): 부정형 토지로서, 휴경지 상태임.
기호(2): 사다리형 토지로서, 휴경지 상태임.
[도로상태] 기호(1): 본건 서측으로 소폭의 통행로 개설되어 있음.
기호(2): 지적도상 맹지임.
[토지이용계획] 공히 자연녹지지역 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 300m미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(축종별 제한거리 500m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 임.
[제시외 물건] 없 음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 가.임대관계 미상임.
나.기 타 본건 기호(2) 토지의 경우 서측 경계선에 분묘 1기가 걸쳐있는 것으로 조사되어 정확한 분묘 경계 확인은 별도의 측량을 요하며, 분묘가 본건 지상에 소재하는 경우 토지가격은 별첨 "토지건물 감정평가 명세표" 하단에 병기하였으니 업무에 참조하시기 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2019년4월18일	근저당권	900,000,000원
2024년1월25일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

본 건 목록 2. 토지에 소재하는 분묘 1기를 위한 분묘기지권 성립여부는 불분명함.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각 2. 본 건 토지는 공부상 지목은 '과수원'이나, 현황은 잡초 등이 우거진 '휴경지' 임. 3. 목록 1. 토지는 서측으로 소폭의 통행로 개설되어 있고, 목록 2. 토지는 지적도상 맹지임. 4. 본 건 인접지와의 지적경계확인이 불분명하므로, 정확한 토지현황 및 지적경계확인은 별도 측량 요함. 5. 목록 2. 토지의 서측 경계선에 분묘 1기가 소재하고, 정확한 분묘 경계 확인은 별도의 측량을 요하며, 최저매각가격은 지상 분묘로 인해 제한받는 금액임. 6. 본 건 토지 전부에 대하여 농지취득자격증명 제출 요함(매각허가결정기일 전까지 미제출시 매수보증금 반환하지 않음).

[부동산 현황조사서 비고란]
본건 부동산은 지목은 과수원이나 현황은 잡초 등이 우거진 휴경지임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원()입니다.
입찰일은 2025.11.19입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 1월 25일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 658일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 658일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2019.04.18. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
최대 전체 컨설팅 비용의 10% 수준 !!

사건번호 : 2024타경704 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	257,767,070원원	73,376,445원원	31%	3.9회회
6개월	291,076,050원원	81,333,496원원	32%	3.7회회
12개월	331,275,648원원	114,962,677원원	39%	3.3회회

[2024타경704] 울산시 울주군 서생면 과수원경매 ※ 4회 유찰 / 토지 1,988.6평

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-18	2025타경11437	[과수원] 울주군 두서면 전읍리 315-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,476.81평	1,083,804,000원 1,083,804,000원	신건 (0회)
	2025-12-02	2024타경8517	[과수원] 울주군 서생면 화산리 383-9 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 143.39평	144,570,000원 101,199,000원	유찰 (1회)
	2025-11-27	2025타경1124	[과수원] 울주군 서생면 진하리 25-7 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 271.83평	425,453,600원 297,818,000원	유찰 (1회)
	2025-12-02	2024타경8678	[과수원] 울주군 범서읍 망성리 380-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 5,301.62평	1,226,820,000원 601,142,000원	유찰 (2회)
	2025-11-26	2024타경109700	[과수원] 울주군 서생면 신암리 133 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 88.33평	87,772,000원 43,008,000원	유찰 (2회)
	2025-11-19	2024타경8289	[과수원] 울주군 서생면 신암리 232 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 2,097.53평	3,897,658,300원 1,909,853,000원	유찰 (2회)
	2025-11-19	2024타경3871	[과수원] 울주군 청량읍 문죽리 1237-4 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 1,052.10평	601,207,000원 101,045,000원	재진행 (5회)
	2025-11-19	2024타경704	[과수원] 울주군 서생면 위양리 570-1 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,988.64평	1,432,980,000원 344,058,000원	유찰 (4회)