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울주군 청량읍 1,052.1평 토지(과수원) 경매 (최저입찰가: 2억 621만원)

울산지방법원의 2024타경3871 사건, 6억 121만원짜리 토지(과수원) 경매물건입니다.

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

오늘은 울산광역시 울주군 청량읍 문죽리 토지(과수원) 경매물건을 소개합니다.

2024타경3871 부동산임의경매사건이며 입찰법원은 울산지방법원입니다.

감정가격은 601,207,000원이며 4회 유찰되어 최저입찰가는 206,214,000원입니다.

토지면적은 3,478.00㎡(1,052.10평)입니다.

소 재 지	울산광역시 울주군 청량읍 문죽리 1237-4
물건용도	토지(과수원)
토지면적	3,478.00㎡(1,052.10평)
건물면적
사건번호	2024타경3871
감정평가액	601,207,000원
최저입찰가	(34%) 206,214,000원
입 찰 일	2025.06.25(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	문죽리 1237-4	과수원	1453㎡ (439.53평)
토지	문죽리 1237-14	과수원	2025㎡ (612.56평)
제시외건물	문죽리 1237-4	창고	10.4 (매각에서 제외) ㎡(3.15평) 제외
	문죽리 1237-4	창고	1.5 (매각에서 제외) ㎡(0.45평) 제외
	문죽리 1237-4	수목	일괄 (매각에 포함) 제외
	문죽리 1237-14	창고	2.1 (매각에서 제외) ㎡(0.64평) 제외
	문죽리 1237-14	창고	2.4 (매각에서 제외) ㎡(0.73평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 울주군 청량읍 문죽리 소재 "문수IC" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 주택 등으로 형성됨.
[교통상황] 본건 근거리에 대중교통 수단이 있어 일반적인 교통상황은 대체로 보통임.
3)형태 및 이용상태 기호(1): 부정형의 토지로서 전(일부 현황 도로 및 법면 등)으로 이용 중임 기호(2): 사다리형에 가까운 토지로서 전으로 이용 중임 4)인접 도로상태 기호(1): 본건 토지에 폭 2m 내외의 현황 도로가 있음.
기호(2): 지적도상 맹지임.
[토지이용계획] 기호(1):도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 개발제한구역＜개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법＞ 기호(2):도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 개발제한구역＜개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법＞ 6)제시목록 외의 물건 본건 기호(1-2) 토지상에 별첨 "지적개황도"와 같이 제시외 물건(ㄱ-ㄹ)과 제시외 수목(ㅁ)이 소재하여 현장에서 개략적인 면적 및 수량 등을 파악하여 평가하였음.
[공부와의 차이] 본건 기호(1-2) 토지는 토지대장상 지목이 공히 "과수원"이나 실제는 기호(1)은 전(일부 현황 도로 및 법면 등)이며, 기호(2)는 전으로 이용 중임. [참고사항] 임대관계는 미상이며, 기타는 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 "7. 그 밖의 사항" 참조 요망.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/07/22)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2009년3월30일	소유권
2021년6월16일	근저당권	396,000,000원
2023년12월20일	가압류	30,000,000원
2024년4월30일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	381,116,834원원	139,882,391원원	39%	3.2회회
6개월	319,692,834원원	121,977,640원원	41%	3.2회회
12개월	355,965,717원원	153,860,790원원	47%	2.8회회

울주군 청량읍 1,052.1평 토지(과수원) 경매 (최저입찰가: 2억 621만원)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

이 사건 매각에서 제외하는 제시외 건물(1-1,1-2,2-1,2-2)을 위하여 법정지상권 성립여부는 불분명함.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물(1-1,1-2,2-1,2-2) 매각에서 제외. 최저매각가격은 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지의 소유 권행사가 제한받는 경우의 토지가액임. 2. 목록 1. 2. 지상에 제시외 수목(1-3)이 소재하며 이 사건 매각에 포함함. 3. 목록 1. 2. 토지는 농지취득자격증명 필요(매각결정기일까지 미제출 시 보증금 몰수) 4. 목록 1. 2. 토지는 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있음. 5. 목록 1. 2. 토지는 토지대장상 지목이 공히 '과수원'이나 실제는 목록 1.은 전(일부 현황 도로 및 법면 등으로 이용 중에 있 는 바 이를 감안하여 평가)이며, 목록 2.는 전으로 이용 중이며 지적도상 맹지임. 6. 목록 1. 토지에 폭 2m 내외의 현황 도로가 있으며 인접필지(문죽리 1237, 대) 등을 통과하도록 되어 있으므로 응찰시 확인 요함. 7. 목록 1. 2. 토지는 지적 및 이용상황별 경계 등이 불분명하고, 인접필지(문죽리 1237 및 1237-5)의 건물이 목록 1. 토지의 경계선을 침범한 것으로 보이나, 정확한 사실관계 확인을 위해서는 필요시 측량을 요함. 8. 목록 2.토지의 남서측 끝부분에 폐비닐하우스 2동과 목록 1. 2. 지상에 전봇대 3대가 소재하므로 응찰시 확인 요함.

[부동산 현황조사서 비고란]
부동산의 표시 1. - 본건 부동산은 경작 중인 전인 바, 일부는 포장된 농로로 이용 중이고 본건 지상에 제시외 철파이프조 강판지붕 비가림시설 1동 있음. 부동산의 표시 2. - 본건 부동산은 경작 중인 전인 바, 제시외 비닐하우스 2동 있고, 분리 가능한 목재 철판지붕 비가림시설 1동 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원()입니다.
입찰일은 2025.06.25입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 30일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 430일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 430일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021.06.16.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 자연녹지지역. 개발제한구역.

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여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경3871 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-10	2024타경3307	[과수원] 울주군 서생면 나사리 314-13 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 194.81평	277,564,000원 136,007,000원	유찰 (2회)
	2025-07-09	2023타경10049	[과수원] 울주군 서생면 위양리 170-1 [농지취득자격증명] 건물: 10.71평 토지(대지권): 2,205.83평	1,539,108,000원 754,163,000원	유찰 (2회)
	2025-06-25	2024타경3871	[과수원] 울주군 청량읍 문죽리 1237-4 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 1,052.10평	601,207,000원 206,214,000원	유찰 (4회)
	2025-07-30	2024타경704	[과수원] 울주군 서생면 위양리 570-1 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,988.64평	1,432,980,000원 491,512,000원	재진행 (3회)