소 재 지	경상남도 거제시 양정동 402-1
물건용도	단독주택
토지면적	287.00㎡(86.82평)
건물면적	57.13㎡(17.28평)
사건번호	2024타경25727
감정평가액	162,550,200원
최저입찰가	(21%) 34,089,360원
입 찰 일	2025.08.11(월) 10:00

에이스옥션 : http://aceauction.kr/auction/content_view.php?idx=1358348

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	양정동 402-1	대	287㎡ (86.82평)
건물	수양로 195-4	단층주택	44.63㎡ (13.50평)
제시외건물	수양로 195-4	계사	12.5 ㎡(3.78평) 포함

[위치/주위환경] 본 건은 경상남도 거제시 양정동에 소재하는 "양정마을회관"의 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지, 묘지 및 임야 등으로 형성된 농촌지대임.
[교통상황] 본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 대중교통 이용상황은 보통임.
[이용상태] 본 건은 세로장방형 평지로서 주거용 건부지로 이용 중임.
[도로상태] 지적도상 본 건 남동측 하단부로 소폭의 도로(403-8도)에 일부 접하나 타인 소유이고 인접지(403-1대) 마당의 일부로 이용 중이며, 본 건 남서측으로 소재하는 현황 도로(402-2대, 403-6대)는 노폭 약 2-3미터 내외의 현황 도로로서 이를 통해 본 건으로 차량 접근 가능하나타인 소유인 것으로 조사됨.
[토지이용계획] 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
[제시외 물건] 제시 외 건물 1개 동, 제시 외 구조물 1개 동 등이 소재함.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] ① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 1) 본 건 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시 외 건물 1개 동이 소재하여 개략적 실측 사정 후 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니 경매진행 시 소유권 귀속 여부를 재확인하시어 일괄경매 여부를 결정하시기를 바라고, 제시 외 건 물의 위치, 면적 및 현상 등을 고려할 때 제시 외 건물이 토지 가치 형성에 미치는 영향 은 없다는 점 참고 바람.
2) 본 건 기호 1) 지상에 소재하는 제시 외 구조물 1개 동은 해체 및 이동이 용이하여 평가 외로 하며, 제시 외 구조물의 구조, 면적 및 이동의 용이성 등을 고려할 때 제시 외 구조 물이 토지 가치 형성에 미치는 영향은 없음.
3) 본 건으로의 진입로(현황 도로)로 이용 중인 ‘양정동 402-2대, 403-6대’ 토지는 타인 소유(402-2대: 김영*, 403-6대: 신용*)로 조사되니 응찰 시 유의하시기를 바람.
4) 본 건 공유자 중 1인(전동환)은 인접지(402-5대)에 대해 3/16의 지분을 소유하고 있으며 본 건은 인접지(402-5대) 일부를 점유하여 이용 중인 것으로 조사되나 정확한 점유 부분 및 그 경계는 지적 측량으로 확인 가능하다는 점 참고 바람. 5) 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 본 건 건물 및 제시 외 건물의 위치, 지적 경계 등의 정확한 확인에는 전문적인 지적 측량이 필요하니 유의하시기를 바라고, 본 건 지상의 수목 및 구축물(관정 포함) 등은 토지 평가 시 고려하여 평가함.
[건물구조] ① 기호 2-1): 목조 슬레이트 위 칼라강판지붕 단층 건물(사용승인: 1959.)로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽: 벽지 및 타일 붙임 마감 외, 창호: 목재 및 알루미늄 창호임.
② 기호 2-2): 소재 불명 상태임.
[이용상태] 기호 2-1): 주택으로 이용 중임.
[설비내역] 기호 2-1) 건물에 제반 위생·급배수 설비, 유류보일러 난방설비, 전기온수기 등이 갖춰져 있음.
[부합물/종물] 후첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바람.
[공부와의 차이] 1) 기호 2-1) 건물의 의뢰목록상의 구조와 면적은 ‘목조 슬레이트지붕, 44.63㎡’이나 기준 시점 현재의 구조와 실측 면적은 ‘목조 슬레이트 위 칼라강판지붕, 65.9㎡’임.
2) 기호 2-2) 건물의 의뢰목록상의 구조, 면적 및 용도와 일치하는 건물이 부존재함.
[참고사항] ① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 1) 본 건 기호 2-1) 건물의 의뢰목록상의 구조와 면적은 ‘목조 슬레이트지붕, 44.63㎡’이 나 기준시점 현재의 구조와 실측 면적은 ‘목조 슬레이트 위 칼라강판지붕, 65.9㎡’인바 , 본 평가에서는 기준시점 현재의 구조 및 실측 면적을 기준으로 평가함.
2) 본 건 기호 1) 지상에 기호 2-2) 건물의 의뢰목록상의 구조, 면적 및 용도와 일치하는 건 물이 부존재하는바 평가 외로 함.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
2023년12월28일	근저당권	125,000,000원
2024년6월28일	임의경매
2024년10월2일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
2023년12월28일	근저당권	125,000,000원
2024년6월28일	임의경매
2024년10월2일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㉠) 매각 포함. -본 건 건물 중 기호 2-1 건물의 의뢰목록상의 구조와 면적은 '목조 슬레이트 지붕, 44.63㎡'이나 기준시점 현재의 구조와 실 측 면적은 '목조 슬레이트 위 칼라강판지붕, 65.9㎡'임[감정서 참조]. -본 건 건물 중 기호 2-2 건물(목조 스레이트지붕 단층주택 26.12㎡)의 의뢰목록상의 구조, 면적 및 용도와 일치하는 건물이 부존재함[감정서 참조]. -토지 지상에 소재하는 해체 및 이동이 용이한 제시외 구조물 1개동 매각 제외. -본 건으로의 진입로(현황 도로)로 이용 중인 '양정동 402-2 대, 403-6 대' 토지는 타인소유로 조사됨. -본 건은 인접지(402-5 '대') 일부를 점유하여 이용 중인 것으로 조사되나 정확한 점유 부분 및 그 경계는 지적 측량이 필요 함. - 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확함.

[부동산 현황조사서 비고란]
*제시외 건물 ㄱ)목조 판넬지붕 계사 소재함. *본건 건물중 목조 스레이트지붕 단층주택 26.12제곱미터는 현재 소재불명으로 보여짐.(본건 토지상에 현재 공부상 동일한 건물 소재하지 않음.)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 통영지원(☎ 055-640-8512)입니다.
입찰일은 2025.08.11입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 7회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 6월 28일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 380일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 380일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.12.28.[근저당권] 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 유류보일러.

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사건번호 : 2024타경25727 (창원지방법원 통영지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	370,522,639원원	141,880,036원원	39%	5.3회회
6개월	379,737,767원원	149,507,646원원	42%	5회회
12개월	410,783,963원원	171,122,193원원	44%	4.6회회

거제시 양정동 단독주택, 감정가의 21%에 낙찰 가능성?

에이스옥션 : http://aceauction.kr/auction/content_view.php?idx=1358348

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-21	2024타경28160	[주택] 거제시 거제면 옥산리 776-4 [법정지상권] 건물: 6.32평 토지(대지권): 55.18평	35,600,666원 35,600,666원	신건 (0회)
	2025-07-21	2024타경26966	[주택] 거제시 둔덕면 술역리 410-4 건물: 10.21평 토지(대지권): 29.95평	47,943,000원 47,943,000원	신건 (0회)
	2025-07-14	2024타경32978	[주택] 거제시 거제면 내간리 270 건물: 29.47평 토지(대지권): 144.75평	242,255,100원 242,255,100원	신건 (0회)
	2025-07-14	2024타경32893	[주택]경상남도 거제시 사등면 창호리 80 건물: 5.98평 토지(대지권): 7.68평	17,175,280원 17,175,280원	신건 (0회)
	2025-07-28	2024타경31517	[주택] 거제시 거제면 법동리 529-3 건물: 41.64평 토지(대지권): 184.22평	526,527,800원 421,222,000원	유찰 (1회)
	2025-07-21	2024타경27594	[주택] 거제시 장목면 외포리 1244-4 건물: 65.35평 토지(대지권): 116.20평	471,532,720원 377,226,000원	유찰 (1회)
	2025-07-21	2024타경4645	[주택] 거제시 하청면 연구리 817-3 [분묘기지권,농지취득자격증명,법정지상권] 건물: 599.98평 토지(대지권): 7,469.33평	2,305,530,572원 2,305,530,572원	재진행 (0회)
	2025-07-21	2024타경30446	[주택] 거제시 장목면 외포리 108 건물: 17.93평 토지(대지권): 36.30평	60,059,440원 48,047,550원	유찰 (1회)
	2025-07-14	2024타경30880	[주택]경상남도 거제시 거제면 소랑리 295-2 건물: 18.50평 토지(대지권): 64.13평	51,818,300원 41,455,000원	유찰 (1회)
	2025-07-14	2024타경28726	[주택] 거제시 고현동 680-2 건물: 57.35평 토지(대지권): 80.47평	546,214,190원 436,971,000원	유찰 (1회)
	2025-07-28	2025타경20446	[주택] 거제시 거제면 외간리 465 건물: 29.07평 토지(대지권): 126.14평	142,071,240원 90,925,590원	유찰 (2회)
	2025-07-28	2024타경31364	[주택] 거제시 남부면 다대리 350 건물: 214.12평 토지(대지권): 171.20평	906,575,800원 580,208,510원	유찰 (2회)
	2025-07-14	2024타경29293	[주택] 거제시 일운면 지세포7길 52-6 건물: 10.89평 토지(대지권): 33.68평	69,930,570원 44,755,000원	유찰 (2회)
	2025-07-14	2024타경23592	[주택] 거제시 연초면 죽토리 436-6 건물: 25.04평 토지(대지권): 100.13평	326,135,330원 208,726,000원	유찰 (2회)
	2025-07-14	2024타경23592	[주택] 거제시 고현동 263-4 건물: 195.27평 토지(대지권): 97.10평	1,161,492,800원 743,355,000원	유찰 (2회)

거제시 양정동 402-1의 단독주택 경매가 7회 유찰 후 진행됩니다. 현재 가격은 3409만원입니다.

거제시 양정동 단독주택, 감정가의 21%에 낙찰 가능성?