소 재 지	충청남도 태안군 소원면 송현리 167-1
물건용도	농지
토지면적	3,382.00㎡(1,023.06평)
건물면적
사건번호	2023타경51173
감정평가액	170,416,000원
최저입찰가	(34%) 58,452,000원
입 찰 일	2025.08.13(수) 10:00

에이스옥션 : http://aceauction.kr/auction/detail_view_newwin.php?idx=1357046

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	송현리 167-1	전	2526㎡ (764.12평)
	송현리 167-2	대	350㎡ (105.88평)
	송현리 170	답	506㎡ (153.07평)
제시외건물	송현리 170	화장실	6.6 ㎡(2.00평) 제외
제시외건물	송현리 170	가축시설	4.4 ㎡(1.33평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 충청남도 태안군 소원면 송현리 소재 세칭 "수유동" 남동측 인근에 위치하며 부근은 전, 답 및 단독주택 등이 혼재하는 산간농경지대로서, 주위환경은 보통시됨.
[교통상황] 본건 토지까지 차량출입 가능하며, 근거리에 시내버스정류장이 소재하나, 제반교통사정은 다소 불편시됨.
[이용상태] 기호 1 : 부정형의 완경사지로 현황 "전" 및 일부 "도로"로 이용중임.
기호 2 : 사다리형의 완경사지로 현황 "전"으로 이용중임.
[도로상태] 기호 1 : 북서측 한면이 본건 포함 폭 3미터 내외의 도로에 접하며, 남측 한면에 폭 3미터 내외의 도로에 접함.
기호 2 : 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 접근이 가능함.
[토지이용계획] 기호 1,2 : 생산관리지역 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 임.
[제시외 물건] -.
[공부와의 차이] 기호 1 : 공부상 지목이 "전"이나 일부 "도로"로 이용중임.
기호 2 : 공부상 지목이 "대"이나 기호 1 토지와 경계구분 없이 "전"으로 이용중임.
[참고사항] -.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2018년9월13일	근저당권	78,000,000원
2018년9월13일	지상권
2020년7월24일	근저당권	15,000,000원
2023년3월17일	강제경매
2023년6월12일	강제경매
2023년6월12일	가압류	52,318,917원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

매각에서 제외하는 지상 건물을 위하여 법정지상권 성립 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. 제시외 건물 제외 -매각에서 제외하는 지상 건물을 위하여 법정지상권 성립 불분명 -목록1 : 현황 전 및 일부 도로 -목록2 : 목록1과 경계구분없이 '전'으로 이용 중, 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 매수보증금 몰수), 농지취득자격증명의 발급이 신청될 경우 발급사유에 해당되며, 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지임(계속하여 이 용되는 기간이 3년 이상으로 확인됨) -목록1,3 : 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 매수보증금 몰수) -목록3 : 현황 전 및 유지, 도로, 제시외건물 소재 감안하여 감정평가함.

[부동산 현황조사서 비고란]
○ 본건은 태안군 소원면 송현리에 있는 전과 대지로, 주위는 임야, 농경지, 주택 등이 혼재된 농촌지대이고, [목록 1, 2]는 물리적 경계 없이 일단의 토지를 이루고 있으며, 용도지역은 각각 생산관리지역에 속함 ○ 목록 1 - 본건의 공부상 지목은 전이고, 현재 [목록 2]와 함께 전으로 이용하고 있으며, 남쪽 인접 토지와 경계 지점에 소나무 등이 자라고, 북쪽 일부는 도로로 이용하고 있음 ○ 목록 2 - 본건의 공부상 지목은 대지이지만, [목록 1] 중앙에 위치하고, 현재 건물이나 인공적인 구조물은 발견할 수 없으며, [목록 1]과 물리적 경계 없이 전으로 이용하고 있음 ○ 현지에서 점유자 등을 만나 확인하지 못하였으므로 정확한 경계 및 그 점유 관계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 서산지원(☎ 041-660-0693)입니다.
입찰일은 2025.08.13입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 KEB하나은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 5회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(31,625,000원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2025타경70, 병합 2023타경54318,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 3월 16일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 850일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 850일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2018.09.13.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 생산관리지역. 차량출입 가능. 버스정류장. 시내버스정류장.

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사건번호 : 2023타경51173 (대전지방법원 서산지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	736,464,923원원	186,385,510원원	42%	3.6회회
6개월	1,059,650,105원원	234,390,154원원	39%	3.8회회
12개월	999,989,493원원	348,682,945원원	44%	3.2회회

소원면 농지경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 1,023.1평

에이스옥션 : http://aceauction.kr/auction/detail_view_newwin.php?idx=1357046

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-22	2024타경57543	[전] 태안군 태안읍 장산리 1022 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 148.83평	22,140,000원 22,140,000원	신건 (0회)
	2025-07-22	2024타경57543	[전] 태안군 태안읍 장산리 1025 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 845.79평	185,148,000원 185,148,000원	신건 (0회)
	2025-07-16	2024타경301	[전] 태안군 안면읍 신야리 319 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 395.97평	65,450,000원 65,450,000원	신건 (0회)
	2025-08-13	2022타경57310	[전] 태안군 안면읍 승언리 8-6 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 366.03평	50,820,000원 35,574,000원	유찰 (1회)
	2025-08-13	2022타경57310	[전] 태안군 안면읍 승언리 8-2 [분묘기지권,농지취득자격증명] 건물: 0.82평 토지(대지권): 2,190.10평	188,957,000원 132,269,000원	유찰 (1회)
	2025-08-12	2024타경3973	[전] 태안군 안면읍 정당리 326-3 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 443.16평	86,435,000원 60,505,000원	유찰 (1회)
	2025-08-12	2024타경3492	[전] 태안군 근흥면 정죽리 684 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,008.84평	266,800,000원 186,760,000원	유찰 (1회)
	2025-07-29	2024타경61788	[전] 태안군 안면읍 승언리 1317 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 176.96평	456,783,000원 319,748,000원	유찰 (1회)
	2025-07-29	2024타경61535	[전] 태안군 이원면 내리 1044 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 304.70평	69,711,240원 48,797,000원	유찰 (1회)
	2025-07-29	2024타경5382	[전] 태안군 남면 당암리 78-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 356.04평	183,612,000원 128,528,000원	유찰 (1회)
	2025-07-29	2024타경5146	[전] 태안군 태안읍 장산리 963 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 640.70평	94,533,000원 66,173,000원	유찰 (1회)
	2025-07-29	2024타경5146	[전] 태안군 태안읍 장산리 959 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 339.41평	48,807,000원 34,164,000원	유찰 (1회)
	2025-07-22	2024타경4822	[전] 태안군 태안읍 남문리 651 토지(대지권): 1,183.08평	1,990,198,000원 1,393,139,000원	유찰 (1회)
	2025-07-16	2024타경60426	[전] 태안군 남면 당암리 36-5 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 299.48평	168,809,000원 118,166,000원	유찰 (1회)
	2025-07-16	2024타경4440	[전] 태안군 남면 달산리 384-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,075.39평	350,629,000원 245,440,000원	유찰 (1회)