소 재 지	경상북도 경주시 문무대왕면 와읍리 산36-2
물건용도	토지(임야)
토지면적	9,173.50㎡(2,774.98평)
건물면적
사건번호	2024타경11449
감정평가액	27,520,500원
최저입찰가	(17%) 4,626,000원
입 찰 일	2025.07.29(화) 10:00

여의주경매TV : http://busyman.co.kr/content/viewdata.php?idx=1356645

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	와읍리 산36-2	임야	9173.5㎡ (2,774.98평) 72분의 12 지분 전부

[위치/주위환경] 본건은 경상북도 경주시 문무대왕면 와읍리 "문무대왕면행정복지센터" 북측 약 1.2km 내외에 위치하는 임야로서, 고지대 농촌취락 및 농경지와 임야지대가 혼재하는 지역임.
[교통상황] 간선도로에서 1km 이내의 거리이며, 본건 지상 등에 설치 된 임도로 차량출입 가능하므로 교통사정은 보통임.
[이용상태] 기호 1) 서향 및 남서향의 급경사지 및 완만한 부분으로 형성된 부정형의 자연림이며, 소나무, 참나무 등 활엽수와 대나무 등이 생육중이며, 지상에 약 10기 내외의 분묘가 소재함.
기호 2) 서향 경사의 부정형의 자연림으로 소나무, 참나무 등의 활엽수가 주로 생육 중이며, 지상에 약 5기 내외의 분묘가 소재함.
[도로상태] 지적도상 세로와 접하거나 통하나, 실제 현재의 도로는 본건 토지 등에 설치된 폭 약 2.5m 내외의 콘크리트포장 임도로 차량이 통행함.
[토지이용계획] 기호 1) 계획관리지역 , 농림지역 , 성장관리계획구역가축사육제한구역(일부제한(1000))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(일부제한(200))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(일부제한(300))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(일부제한(400))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 보전산지＜산지관리법＞, 임업용산지＜산지관리법＞기호 2) 계획관리지역 , 농림지역 , 성장관리계획구역가축사육제한구역(일부제한(1000))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(일부제한(300))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(일부제한(400))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 보전산지＜산지관리법＞, 임업용산지＜산지관리법＞ [제시외 물건] 본건 지상에는 제시외 분묘 약 15기가 소재하여 토지에 미치는 영향 있음.
- 제시외 분묘가 토지에 미치는 영향을 감안한 평가액은 감정평가명세표 비고란에 별도 표기하엿으니 참고하시기 바랍니다.
[공부와의 차이] 공부상 지목은 임야이나 실제 일부지상에 분묘가 소재하고 일부 지상에 설치된 임도는 현황도로임.
[참고사항] 1) 임대관계 : 확인하지 못함2) 기 타 : 본건 지상의 입목은 거래관행을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였으며, 공유지분인 토지로 위치확인이 불가하여 전체토지를 기준으로 한 평균단가로 사정평가함.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
2024년4월8일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

분묘기지권이 성립할 여지 있음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
공유자 우선매수권 있음(행사제한 1회), 약 5기의 분묘소재

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대구지방법원 경주지원(☎ 0547704361)입니다.
입찰일은 2025.07.29입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 5회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 8일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 453일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 453일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 계획관리지역. 보전산지. 차량출입 가능. 간선도로.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
최대 전체 컨설팅 비용의 10% 수준 !!

사건번호 : 2024타경11449 (대구지방법원 경주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	153485185원	69527985원	38	3.6회
6개월	197615002원	132694340원	45	3.4회
12개월	250175704원	150903851원	48	3.2회

경주 문무대왕면 와읍리 토지(임야) 경매 분석합니다. - 2024타경11449

여의주경매TV : http://busyman.co.kr/content/viewdata.php?idx=1356645

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-15	2024타경13858	[임야] 경주시 문무대왕면 와읍리 산49 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,260.06평	14,995,800원 14,995,800원	신건 (0회)
	2025-07-29	2024타경3028	[임야] 경주시 문무대왕면 장항리 산505-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 18,995.79평	100,473,600원 70,332,000원	유찰 (1회)
	2025-07-15	2024타경14547	[임야] 경주시 현곡면 라원리 산89-6 [분묘기지권] 토지(대지권): 2,865.89평	1,190,389,000원 833,272,000원	유찰 (1회)
	2025-07-15	2024타경3769	[임야] 경주시 현곡면 하구리 348-10 토지(대지권): 818.87평	547,810,000원 383,467,000원	유찰 (1회)
	2025-07-15	2024타경3646	[임야] 경주시 양남면 신대리 산380-4 토지(대지권): 392.95평	168,870,000원 118,209,000원	유찰 (1회)
	2025-07-08	2024타경14240	[임야] 경주시 내남면 안심리 산246-1 토지(대지권): 563.56평	65,205,000원 45,644,000원	유찰 (1회)
	2025-07-08	2024타경14240	[임야] 경주시 내남면 노곡리 산199-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 29,568.77평	107,522,800원 75,266,000원	유찰 (1회)
	2025-07-29	2024타경13025	[임야] 경주시 구정동 산39-1 [분묘기지권] 토지(대지권): 3,849.92평	941,798,000원 461,481,000원	유찰 (2회)
	2025-07-29	2024타경2544	[임야] 경주시 내남면 박달리 946 [분묘기지권,농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 25,545.22평	1,475,423,200원 722,957,000원	유찰 (2회)
	2025-07-22	2024타경14554	[임야] 경주시 외동읍 냉천리 465-3 토지(대지권): 1,089.61평	660,954,000원 323,867,460원	유찰 (2회)
	2025-07-08	2024타경3073	[임야] 경주시 조양동 산26-1 토지(대지권): 250.17평	30,599,000원 14,993,510원	유찰 (2회)
	2025-07-29	2024타경12749	[임야] 경주시 외동읍 죽동리 197-3 토지(대지권): 1,717.90평	1,917,311,000원 657,638,000원	유찰 (3회)
	2025-07-29	2024타경2100	[임야] 경주시 산내면 내일리 산466-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 194,787.92평	1,083,293,100원 758,305,000원	재진행 (1회)
	2025-07-29	2024타경1985	[임야] 경주시 안강읍 육통리 산53-10 [분묘기지권] 토지(대지권): 800.11평	15,341,000원 5,262,000원	유찰 (3회)
	2025-07-08	2024타경13766	[임야] 경주시 양남면 신대리 544-12 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,988.11평	731,220,000원 250,808,460원	유찰 (3회)