감정 22억 2489만원 → 최저 3억 7394만원! 충남 예산군 예산읍 임야 경매를 소개합니다.

충남 예산군 예산읍 임야 8,864.5평 22억 2489만원에 경매물건으로 나와~

소 재 지	충청남도 예산군 예산읍 대회리 248-2
물건용도	임야
토지면적	29,304.00㎡(8,864.46평)
건물면적
사건번호	2024타경16465
감정평가액	2,224,887,000원
최저입찰가	(17%) 373,937,000원
입 찰 일	2026.02.03(화) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	대회리 248-2	임야	330㎡ (99.83평)
	대회리 248-10	임야	4724㎡ (1,429.01평)
	대회리 248-1	임야	198㎡ (59.90평)
	대회리 248-5	임야	2203㎡ (666.41평)
	대회리 248-6	임야	4925㎡ (1,489.81평)
	대회리 248-9	임야	2350㎡ (710.88평)
	대회리 248-3	임야	252㎡ (76.23평)
	대회리 248-11	임야	4866㎡ (1,471.97평)
	대회리 248-7	임야	2202㎡ (666.11평)
	대회리 248-8	임야	4794㎡ (1,450.19평)
	대회리 248-4	임야	2460㎡ (744.15평)
제시외건물	대회리 248-5	지하주차장	제외
제시외건물	대회리 248-4	공동주택	제외

[위치/주위환경] 본건은 충청남도 예산군 예산읍 대회리 소재 "예산문화원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.
[교통상황] 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.
[이용상태] 기호(1,3,7) : 부정형의 완경사지로서, 현황 "토지임야" 상태입니다.
기호(2,8,10) : 사다리형의 급경사지로서, 현황 "자연림" 상태입니다.
기호(5) : 부정형의 급경사지로서, 현황 "자연림" 상태입니다.
기호(4,11) : 사다리형의 완경사지로서, 현황 "건물신축중 중단된 토지" 상태입니다.
기호(6,9) : 사다리형의 완경사지로서, 현황 "토지임야(건축허가 득)" 상태입니다.
[도로상태] 기호(1-11) : 지적 공부상 맹지이나, 인접 토지를 이용 도보 접근 가능합니다.
※ 기호(1,3,7) 토지는 도로 예정지이나, 건축허가 득 당시 "대회리 282-13"의 도로점용을 통해 도로개설 예정이였으나, 도로공사는 진행되지 않은 것으로 현장 및 탐문조사되며, 향후 도로개설 등에 대한 권리는 별도 확인요함.
[토지이용계획] 기호(1) : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 자연재해위험개선지구＜자연재해대책법＞입니다.
기호(2) : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞입니다.
기호(3) : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 자연재해위험개선지구＜자연재해대책법＞입니다.
기호(4) : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 자연재해위험개선지구＜자연재해대책법＞입니다.
기호(5) : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞입니다.
기호(6) : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞입니다.
기호(7) : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 자연재해위험개선지구＜자연재해대책법＞입니다.
기호(8) : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞입니다.
기호(9) : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞입니다.
기호(10) : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞입니다.
기호(11) : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 자연재해위험개선지구＜자연재해대책법＞입니다.
[제시외 물건] 후첨 "지적개황도 및 건물개황도, 사진용지" 참고하여 주시기 바랍니다.
[공부와의 차이] "토지감정평가명세표" 비고란 참고하시기 바랍니다.
[참고사항] 1) 임대관계 - 미상입니다.
2) "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" I-6 그 밖의 사항 참고하시기 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2017년11월17일	근저당권	259,200,000원
2023년4월11일	근저당권	240,000,000원
2024년1월16일	압류
2024년3월14일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

목록2,5,8,10 지상소재 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여부 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 재매각임(특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%) - 일괄매각 - 제시외 건물 매각에서 제외(타인 소유) - 목록(1,3,7) 토지는 도로예정지이나 현재 공사가 장기간 방치되어 "토지임야" 상태임 - 목록(4,6,9,11) 토지는 건축허가를 득한 것으로 조사되었으나, 현재는 신축공사가 중단된 상태로, 목록(4) 소재 제시외 건물은 약 7년, 목록(11) 소재 제시외 건물은 약 11년 정도 경과 되었음 - 목록(4,6,9,11) 토지는 산지전용허가 기간 만료 후 복구 완료된 것으로 조사되었음 - 도로개설, 건축허가 및 산지전용허가 관련 내용은 관할구청 문의 또는 감정서를 참조- 목록(2,5,8,10) 토지는 연접 소재하며 "임야"로 대부분 북향의 급경사지로 되어 있으며, 확인되지 않은 분묘가 소재할 수도 있으므로 별도 확인을 요함 - 목록(1~11) 토지는 지적 공부 상 맹지이나, 인접 토지를 이용 도보 접근 가능 - 목록(4,6,9,11) 송영군으로부터 건축설계비용 400,000,000원에 대한 2025.11.20.자 유치권신고서가 제출되었으나 그 성립 여 부는 불분명함(2025.11.21. 정정?변경). - 재매각임(특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%) - 일괄매각 - 제시외 건물 매각에서 제외(타인 소유) - 목록(1,3,7) 토지는 도로예정지이나 현재 공사가 장기간 방치되어 "토지임야" 상태임 - 목록(4,6,9,11) 토지는 건축허가를 득한 것으로 조사되었으나, 현재는 신축공사가 중단된 상태로, 목록(4) 소재 제시외 건물은 약 7년, 목록(11) 소재 제시외 건물은 약 11년 정도 경과 되었음 - 목록(4,6,9,11) 토지는 산지전용허가 기간 만료 후 복구 완료된 것으로 조사되었음 - 도로개설, 건축허가 및 산지전용허가 관련 내용은 관할구청 문의 또는 감정서를 참조 - 목록(2,5,8,10) 토지는 연접 소재하며 "임야"로 대부분 북향의 급경사지로 되어 있으며, 확인되지 않은 분묘가 소재할 수도 있으므로 별도 확인을 요함 - 목록(1~11) 토지는 지적 공부 상 맹지이나, 인접 토지를 이용 도보 접근 가능 - 목록(4,6,9,11) 송영군으로부터 건축설계비용 400,000,000원에 대한 2025.11.20.자 유치권신고서가 제출되었으나 그 성립 여 부는 불분명함.

[부동산 현황조사서 비고란]
- 1,3,7번 부동산은 연접소재하며 지상에 배수로 설치되어 있고 조경수 식재되어 있으며 부동산의 북단에 보강토 옹벽 설치되어 있음. - 4,6,9,11번 부동산은 건물을 짓기 위한 택지로 조성되어 있음. - 4번 부동산의 지상에 미완공된 철근콘크리트조 단층 제시외 건물 소재함. - 11번 부동산의 지상에 미완공된 철근콘크리트조 3층 제시외 건물 소재함. - 2,5,8,10번 부동산은 연접 소재하며 현황 “임야”로 대부분 북향의 급경사지로 되어 있으며 임야의 특성상 확인되지 않은 분묘가 소재할 수 있으므로 별도의 확인을 요함. - 별첨 전입세대확인서 및 외국인체류확인서와 같이 해당 내역 없음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 홍성지원()입니다.
입찰일은 2026.02.03입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 5회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 3월 14일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 677일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 677일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : - 목록(1,9,10) : 2017.05.15. 근저당권 - 목록(2,6,7) : 2018.03.09. 근저당권 설정 - 목록(3,4,5) : 2017.05.11. 근저당권 - 목록(8, 11) : 2017.11.17. 근저당권

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 자연녹지지역. 보전산지. 버스정류장. 시내버스정류장. 차량접근이 가능.

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사건번호 : 2024타경16465 (대전지방법원 홍성지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	202,870,028원원	60,886,949원원	44%	3.9회회
6개월	200,466,381원원	55,371,549원원	43%	3.8회회
12개월	187,595,004원원	57,858,311원원	42%	3.8회회

충남 예산군 예산읍 임야 8,864.5평 22억 2489만원에 경매물건으로 나와~

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-02-24	2025타경15684	[임야] 예산군 덕산면 둔리 산36-8 [분묘기지권] 토지(대지권): 2,434.15평	217,262,520원 152,084,000원	유찰 (1회)
	2026-02-24	2025타경15684	[임야] 예산군 덕산면 둔리 산36-1 [분묘기지권,법정지상권] 토지(대지권): 6,150.60평	103,696,005원 72,587,000원	유찰 (1회)
	2026-02-10	2025타경15690	[임야] 예산군 광시면 관음리 349-3 [분묘기지권] 토지(대지권): 4,936.80평	96,288,000원 67,402,000원	유찰 (1회)
	2026-01-27	2025타경1041	[임야] 예산군 대술면 궐곡리 산56 [분묘기지권,법정지상권] 토지(대지권): 6,599.95평	167,998,600원 82,319,000원	유찰 (2회)
	2026-02-24	2025타경15574	[임야] 예산군 신양면 차동리 235-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 244.42평	9,360,800원 3,211,000원	유찰 (3회)
	2026-02-10	2025타경15576	[임야] 예산군 대흥면 대률리 산53-2 [분묘기지권,농지취득자격증명,법정지상권,유치권] 토지(대지권): 73,480.58평	1,581,570,300원 774,969,000원	유찰 (3회)
	2025-12-30	2025타경15560	[임야] 예산군 응봉면 지석리 408-6 [분묘기지권] 토지(대지권): 232.70평	13,846,500원 6,785,000원	유찰 (3회)
	2026-01-27	2025타경665	[임야] 예산군 광시면 광시리 산13-1 [분묘기지권] 토지(대지권): 8,039.84평	241,859,800원 82,958,000원	유찰 (3회)
	2026-02-24	2024타경3841	[임야] 예산군 대술면 시산리 산8 [분묘기지권] 토지(대지권): 4,529.94평	209,650,000원 17,266,000원	유찰 (7회)
	2026-02-03	2024타경16465	[임야] 예산군 예산읍 대회리 248-2 [분묘기지권,유치권] 토지(대지권): 8,864.46평	2,224,887,000원 373,937,000원	재진행 (5회)
	2026-02-24	2023타경19825	[임야] 예산군 봉산면 대지리 782-13 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 3,313.13평	629,392,000원 151,117,000원	유찰 (4회)