소 재 지	경상남도 양산시 상북면 내석리 1263
물건용도	논
토지면적	8.42㎡(2.55평)
건물면적
사건번호	2023타경100904
감정평가액	168,400원
최저입찰가	(2%) 3,000원
입 찰 일	2025.07.09(수) 10:00

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	내석리 1263	답	8.42㎡ (2.55평) 19분의4 강춘모지분

[위치/주위환경] 경상남도 양산시 상북면 내석리 소재 "오전교" 북측 및 북서측 근거리, 원거리에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 축사, 단독주택 및 사찰 등으로 형성되어 있습니다.
[교통상황] 대부분 차량 및 농기구의 접근이 불가능하고, 시외곽지대로서 일반적인 교통사정은 불편시됩니다.
[이용상태] 기호1토지 : 부정형의 완경사로서 임야 및 전상태로 추정되나 포락 여부 등은 재확인을 요 합니다.
기호2토지 : 부정형의 완경사로서, 임야 및 전상태입니다.
기호3,4토지 : 부정형의 완경사로서, 임야상태입니다.
기호5,6,7,8,9토지 : 부정형의 급경사로서, 임야상태입니다.
기호11토지 : 부정형의 완경사로서, 임야 및 전상태입니다.
기호12토지 : 부정형의 완경사로서, 전 및 임야상태입니다.
[도로상태] 대부분 맹지상태이나, 기호4 및 기호12토지는 세로불에 접하고, 기호10토지는 세로가에 접합니다.
[토지이용계획] 기호1토지 : 자연녹지지역, 하천(내석천)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 홍수관리구역＜하천법＞ 기호2,3,4,6,9,10,11,12토지 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 기호5토지 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 임업용산지＜산지관리법＞ 기호7,8토지 : 보전녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공익용산지＜산지관리법＞ [제시외 물건] 기호10토지(1005번지)상에는 판넬조 판넬지붕 단층 약15㎡ 및 이동용 화장실 1개소(약1㎡)
가 있으나 토지지분 평가 및 이동용이로 별도로 평가하지 않았습니다.
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] -임대관계 : 미상입니다.
-기타 : 토지의 정확한 위치 확인, 이용상황 확인, 하천 포락 여부 확인 및 분묘소재여부 등은 측량이 필요합니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
2022년10월17일	가압류	133,396,878원
2023년1월27일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 지분매각임. 공유자 우선매수권 있음. 단, 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미 납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음. 2. 지적경계불분명-지적측량 요망. 3. 미확인 분묘가 소재할 수 있으며(분묘가 존재하는 경우에는 분묘기지권 성립 여지 있음), 일부 포락여부 불분명함. 4. 농지취득자격증명 필요(매각결정 기일까지 미제출시 보증금 몰수). 5. 불법형질변경 사항이 있을 경우 원상회복명령 발하여질 가능성 있음. 6. 맹지임. 7. 월명사 내 소재 및 경계부근에 용왕당 건물 위치(경계포함불분명).

[부동산 현황조사서 비고란]
1.목록1은 월명사 내에 소재하고 인접지 경계부근에 용왕당 건물이 있는데 포함여부는 경계측량을 요함. 2.목록10은 지상에 판넬 조립식건물이 소재함. 3.인접지번과 경계구분은 경계측량 요구되며 임야 경우 미확인 분묘 있을 수 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 052-216-8269)입니다.
입찰일은 2025.07.09입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 12회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 1월 27일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 892일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 892일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역. 판넬지붕.

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사건번호 : 2023타경100904 (울산지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	206,904,600원원	98,667,525원원	43%	3회회
6개월	550,155,997원원	331,819,154원원	46%	3.1회회
12개월	377,466,673원원	218,197,713원원	50%	3회회

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인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-16	2024타경6696	[답] 양산시 하북면 용연리 722-10 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 790.43평	1,564,830,000원 1,564,830,000원	신건 (0회)
	2025-07-09	2024타경7248	[답] 양산시 원동면 서룡리 1069-14 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 300.08평	296,608,000원 296,608,000원	신건 (0회)
	2025-07-16	2024타경4324	[답] 양산시 상북면 내석리 328 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 1,275.04평	664,082,000원 464,857,000원	유찰 (1회)
	2025-07-10	2024타경106909	[답] 양산시 상북면 외석리 758 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 467.06평	165,208,000원 115,646,000원	유찰 (1회)
	2025-07-08	2024타경2861	[답] 양산시 원동면 화제리 1181 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 285.86평	373,140,000원 182,839,000원	재진행 (2회)
	2025-07-09	2023타경100904	[답] 양산시 상북면 내석리 1263 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 2.55평	168,400원 3,000원	유찰 (12회)
	2025-07-30	2022타경3365	[답] 양산시 원동면 영포리 806-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 45.68평	33,824,000원 2,786,000원	유찰 (7회)

감정가 17만원, 12회 유찰된 경남 양산시 상북면 논의 최저입찰가는 0원입니다.

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