소 재 지	부산광역시 서구 동대신동2가 77-70
물건용도	주택
토지면적	122.50㎡(37.06평)
건물면적	71.93㎡(21.76평)
사건번호	2023타경430
감정평가액	87,340,875원
최저입찰가	(26%) 22,895,000원
입 찰 일	2024.07.09(화) 10:00

에이스옥션 : http://aceauction.kr/auction/detail_view_newwin.php?idx=1289824

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	동대신동2가 77-70	대	122.50㎡ (37.06평) 정태진지분 1/2 전부
건물	보동길 312-23	1층 주택	18.83㎡ (5.70평) 정태진지분 1/2 전부
제시외건물	보동길 312-23	주택 일부	18.3 ㎡(5.54평) 포함
	보동길 312-23	주택 일부	11.3 ㎡(3.42평) 포함
	보동길 312-23	주택 일부	14.1 ㎡(4.27평) 포함
	보동길 312-23	창고	2.2 ㎡(0.67평) 포함
	보동길 312-23	창고	7.2 ㎡(2.18평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 부산광역시 서구 동대신동2가에 소재하는 대신여자충학교의 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 기존 주택지대임.
[교통상황] 본건까지 차량접근 불가하며 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있는 바 제반 교통상황은 보통임.
[이용상태] 경사지대의 사다리형 유사 토지로서 단독주택 부지로 이용중임.
[도로상태] 남서측으로 노폭 약 1.5미터 내외의 골목도로, 남동측으로 약 1미터 내외의 현황 골목도로와 접하고 있음.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 주거환경개선지구＜도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법＞, ＜추가기재＞ 가축사육제한구역 [제시외 물건] 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] 블록조 스레트지붕 1층 주택으로서외벽: 몰탈위 페인팅창호: 새시 창호 [이용상태] 단독주택으로 이용중임.
[설비내역] 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.
[부합물/종물] 후첨 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 부합물 및 종물 성격의 제시외건물이 소재하나 용도, 규모, 구조 등으로 보아 본건에 미치는 영향은 없는 것으로 판단됨.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.
건물의 구조는 등기사항전부증명서상은 블록조이나 일반건축물대장상은 목조로 되어 있음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
2022년11월28일	가압류	26,740,513원
2023년2월7일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
2022년11월28일	가압류	26,740,513원
2023년2월7일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항 없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-.일괄매각. 제시외 건물 포함 -.지분매각(공유자우선매수권 행사는 1회에 한함) -.제시외 건물 2-3, 2-5는 인접 토지상에 걸쳐 있는 것으로 사료되며, 정확한 면적 및 경계 등은 측량을 요함.

[부동산 현황조사서 비고란]
본건 매각지분 특정되지 않아 전체를 대상으로 조사하였음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 부산지방법원 부산서부지원(☎ 051-812-1261)입니다.
입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 부산은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 6회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 87,340,875원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 27,841,249원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 2월 7일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 887일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 887일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.11.28 가압류

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 제3종일반주거지역. 버스정류장. 시내버스정류장.

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사건번호 : 2023타경430 (부산지방법원 부산서부지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	27,844,136원원	24,118,288원원	92%	1회회
6개월	28,714,914원원	23,604,630원원	88%	1.2회회
12개월	228,255,404원원	138,776,572원원	91%	1.4회회

서구 동대신동2가 주택, 감정가의 26%에 낙찰 가능성?

에이스옥션 : http://aceauction.kr/auction/detail_view_newwin.php?idx=1289824

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-08-07	2024타경104377	[주택] 서구 동대신동1가 12-142 건물: 17.91평 토지(대지권): 24.50평	92,470,060원 31,717,000원	유찰 (3회)
	2025-07-31	2024타경101095	[주택] 서구 암남동 474-16 건물: 29.78평 토지(대지권): 33.88평	220,110,480원 75,498,000원	유찰 (3회)
	2025-07-03	2024타경103428	[주택] 서구 남부민동 440-15 건물: 22.06평 토지(대지권): 45.68평	163,062,900원 55,931,000원	유찰 (4회)
	2025-07-30	2023타경108914	[주택] 서구 암남동 247-10 건물: 19.54평 토지(대지권): 58.38평	1,066,973,000원 382,403,000원	재진행 (4회)

2023타경430 사건의 주택 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 26% 수준입니다.

서구 동대신동2가 주택, 감정가의 26%에 낙찰 가능성?