소 재 지	경기도 양주시 광적면 우고리 산55
물건용도	공장
토지면적	25,657.00㎡(7,761.24평)
건물면적	534.60㎡(161.72평)
사건번호	2021타경1349
감정평가액	2,261,673,200원
최저입찰가	(49%) 1,108,220,000원
입 찰 일	2023.03.30(목) 10:30

에이스옥션 : http://aceauction.kr/auction/content_view.php?idx=1182840

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	우고리 산55	임야	18478㎡ (5,589.60평)
	우고리 645-2	공장용지	5816㎡ (1,759.34평)
	우고리 645-7	전	262㎡ (79.26평)
	우고리 645-8	도로	237㎡ (71.69평) 396분의237 덕담골미네랄영농조합법인지분
	우고리 645-1	전	371㎡ (112.23평)
	우고리 645-3	전	305㎡ (92.26평)
	우고리 645-5	도로	170㎡ (51.43평) 284분의170 덕담골미네랄영농조합법인지분
	우고리 645-6	도로	18㎡ (5.45평) 30분의18 덕담골미네랄영농조합법인지분
건물	현석로 198	1층 공장	138.6㎡ (41.93평)
	현석로 198	1층 공장	198㎡ (59.90평)
	현석로 198	1층 공장	198㎡ (59.90평)

[위치/주위환경] 본건은 경기도 양주시 광적면 우고리 소재 "삼현교차로" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 창고, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임 [교통상황] 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 운행빈도 등으로 보아 대중교통여건은 다소 불편시됨.
[이용상태] 기호 1 : 북향 급경사지의 부정형의 토지로서 남측 일부는 고압선이 지나는 선하지이며 전원개발사업구역에 해당됨.
기호 2 : 부정형의 토지로서 북측으로 축대를 조성 평탄하게 조성된 공업용 건부지임기호 6,8,9 : 북측 및 동측으로 축대를 조성 평탄하게 조성되어 있는 이행지임.
기호 7,10,11 : 부정형의 토지로서 "도로"임 [도로상태] 기호 1 : 맹지임.
기호 2,6,8,9 : 지목 및 현황 도로인 기호 7,10,11을 통하여 인근 지방도로로 통행 가능함.
[토지이용계획] 기호 1 :농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(개 제한), 제한보호구역, 임업용산지 (인허가 및 토지매입시 산림휴양과 문의 바람니다), 준보전산지, 토석채취제한지역, 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역((2020.10.31 -2021.04.30)(외국인등 및 국내법인.단체대상,주택용 토지로 한정))[추가기재사항] 해당지번중 1058㎡ 전원개발사업구역(전원개발촉진법),「국가지리정보 보완관리 규정」제10조제11조에의거전력통신가스등공공의이익및 안전과 밀접한관계가있는 국가기간시설이포함된지도는공개제한대상으로분류되어있어도면에표기하지않습니다기호 2,6-11 :생산관리지역, 가축사육제한구역(개 제한), 제한보호구역, 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역((2020.10.31-2021.04.30)
(외국인등 및 국내법인.단체대상,주택용 토지로 한정))
[제시외 물건] -
[공부와의 차이] -
[참고사항] 임대관계 : 미상기 타 : -
[건물구조] 기호 3-5 :일반철골구조 샌드위치패널경사지붕 단층건(사용승인일:2018.01.19) 내·외벽 : 판넬 노출 마감.
바닥 : 세멘미장 마감창호 :하이샤시 창호임.
[이용상태] 기호 3-5 : 공장으로서 현황은 공실 상태임.
[설비내역] -
[부합물/종물] -.
[공부와의 차이] 본건 기호 3-5 건물은 귀제시목록 및 일반건축불대장상 우고리 645-2, 645-4번지 양지상으로 등재되어 있으나,2018년 02월 20일자로 합병되어 실제 현황은 645-2단일 지상임(별첨:"토지대장" 참조)
[참고사항] 임대관계 : 미상 기 타 : -

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2019년2월22일	근저당권	1,542,000,000원
2019년6월14일	근저당권	120,000,000원
2019년12월6일	가압류	350,000,000원
2020년10월13일	가압류	29,266,970원
2020년10월30일	가압류	264,000,000원
2020년12월8일	가압류	31,385,841원
2020년12월29일	가압류	5,005,650원
2021년2월4일	임의경매
2021년4월23일	가압류	10,296,810원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

목록1 을구 순위1번 구분지상권설정등기(2011.04.18. 접수번호 제35031호)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항 없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각 2. 특별매각조건, 목록6,8,9 취득시 농지취득자격증명을 제출하여야 하며 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 아니한 경우에는 부득이한 사유가 없는 한 매수보증금을 반환하지 아니함. 3. 분묘 소재 및 분묘기지권 성립여부 불분명.(현황조사서 참조) 4. 목록7,10,11는 공유지분에 대한 매각이고, 지목 및 현황이 도로로서 사용수익의 제한 등 불리한 정도 감안 평가함.(감정평가서 참조) 5. 목록1 토지는 맹지이고, 북향 급경사지의 부정형의 토지로서 남측 일부는 고압선이 지나는 선하지(전원개발사업구역 면적:1058㎡)로서 이를 감안 평가함. 6. 목록1 지상에 소재하는 자연생 입목은 거래관행에 따라 토지에 포함 평가함. 7. 목록3내지5는 공장으로서 현황은 공실 상태이고, 건물은 공부상 우고리 645-2, 645-4번지 양지상으로 등재되어 있으나, 2018년 02월 20일자로 합병되어 실제 현황은 645-2단일 지상임. 8.특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

[부동산 현황조사서 비고란]
가. 현황 1) 목록1. 공부상 임야, 현황도 대부분 임야로 보임 2) 목록2. 공부상 공장용지,현황도 대부분 공장용지로 보임 3) 목록3.~목록5. 공부상 공장건물 3개동, 현황은 공부상 공장건물과 일치하는 것으로 보임 4) 목록6. 공부상 전이나, 현황은 나대지(잡종지)로 보임 5) 목록7. 공부상 도로, 현황도 도로로 보임 6) 목록8.~목록9. 공부상 전이나 현황은 나대지(잡종지)로 보임 7) 목록10.~목록11. 공부상 도로, 현황도 도로로 보임 나. 제시외 구조물 등 1) 목록1.에 제시외 소나무, 낙엽송, 수종불상 수목 등이 숲을 이루고 있고, 상단부에 송전탑이 있는 것으로 보임 2) 목록2.에 전봇대가 수개 설치되어 있음 다. 점유관계 1) 현지조사시 아무도 만나지 못하여 점유관계 알 수 없으므로 점유관계 등은 별도의 확인이 필요함 2) 이건 토지 및 건물들에 대한 전입세대열람 및 상가건물임대차현황서상 모두 해당사항없음으로 발급받음 라. 기타 1) 현지조사시 확인한 바에 의하면, 이건 공장용지와 전에 마른잡풀 등이 우거져 있고, 상당기간 관리를 하지 않은 것으로 보임 2) 목록3.~목록5. 공장건물은 모두 출입문이 시정되어 있어 내부를 정확하게 볼 수 없었으나 유리창문을 통하여 보인 일부 공장내부에는 기계기구 등 물품이 별도 보이지 아니함 3) 목록1. 숲이 우거지고 면적이 넓고 경사가 가파라서 전체를 다 조사할 수 없었으나 육안에 의하여서는 분묘 등을 발견하지 못하였는데, 눈에 쉽게 보이지 않는 분묘 등이 소재할 가능성을 배제할 수 없으므로 전문가 등의 별도의 확인이 필요함 4) 육안에 의하여 확인한 것이므로 인접토지들과의 정확한 경계 및 면적 등은 감정측량 등 별도의 확인이 필요함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원(☎ 031-828-0326)입니다.
입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:50 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2021년 2월 4일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1608일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1608일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2019.02.22.근저당권

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 보전관리지역. 생산관리지역. 토지거래계약에관한허가구역. 보전산지. 차량출입 가능. 버스정류장. 경사지붕.

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사건번호 : 2021타경1349 (의정부지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	727,944,160원원	475,770,000원원	64%	2회회
6개월	920,932,954원원	673,195,738원원	114%	1.6회회
12개월	1,437,189,370원원	1,111,341,734원원	90%	1.6회회

경기 공장경매 | 양주 광적면 우고리 공장 경매

에이스옥션 : http://aceauction.kr/auction/content_view.php?idx=1182840

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-02	2024타경1944	[공장] 양주시 은현면 선암리 79-4 [농지취득자격증명] 건물: 397.73평 토지(대지권): 932.91평	2,692,989,040원 2,692,989,040원	신건 (0회)
	2025-07-01	2024타경87818	[공장] 양주시 백석읍 홍죽리 930 건물: 801.30평 토지(대지권): 1,714.27평	6,152,658,970원 6,152,658,970원	신건 (0회)
	2025-07-31	2023타경3943	[공장] 양주시 남면 상수리 411-2 건물: 2,734.49평 토지(대지권): 3,482.68평	6,716,684,940원 4,701,679,458원	유찰 (1회)
	2025-07-17	2024타경85836	[공장] 양주시 은현면 도하리 35-32 건물: 201.92평 토지(대지권): 740.22평	1,348,521,500원 943,965,050원	유찰 (1회)
	2025-07-16	2024타경6642	[공장] 양주시 광적면 덕도리 814-5 건물: 950.46평 토지(대지권): 1,437.48평	4,231,289,000원 2,961,902,000원	유찰 (1회)
	2025-07-09	2025타경71503	[공장] 양주시 남면 한산리 204-3 건물: 372.92평 토지(대지권): 627.69평	1,177,195,300원 824,036,710원	유찰 (1회)
	2025-07-02	2023타경86085	[공장] 양주시 광적면 우고리 130-13 건물: 264.40평 토지(대지권): 653.04평	1,073,175,070원 525,856,000원	유찰 (2회)
	2025-07-22	2023타경75573	[공장] 양주시 광적면 덕도리 768-2 건물: 501.55평 토지(대지권): 826.43평	1,866,307,130원 914,491,000원	유찰 (2회)
	2025-07-08	2024타경1173	[공장] 양주시 광적면 가납리 463-7 건물: 428.92평 토지(대지권): 490.96평	1,002,017,490원 343,692,000원	재진행 (3회)
	2025-07-29	2024타경71868	[공장] 양주시 회암동 270-11 건물: 378.16평 토지(대지권): 1,311.54평	2,893,036,800원 2,026,526,000원	유찰 (2회)
	2025-07-22	2023타경74952	[공장] 양주시 은현면 운암리 227-3 건물: 848.84평 토지(대지권): 1,337.66평	2,171,227,440원 1,063,901,000원	유찰 (2회)