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18억 6631만원짜리 공장 9억 1449만원에? 경기 광적면 경매 함정이 있을까? (건물 501.6평, 토지 826.4평)

의정부지방법원에서 진행되는 2023타경75573, 2회 유찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

소 재 지	경기도 양주시 광적면 덕도리 768-2
물건용도	공장
토지면적	2,732.00㎡(826.43평)
건물면적	1,658.03㎡(501.55평)
사건번호	2023타경75573
감정평가액	1,866,307,130원
최저입찰가	(49%) 914,491,000원
입 찰 일	2025.07.22(화) 10:30

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	덕도리 768-2	대지	964㎡ (291.61평)
	덕도리 768-5	창고용지	475㎡ (143.69평)
	덕도리 787-8	공장용지	379㎡ (114.65평)
	덕도리 768-4	창고용지	356㎡ (107.69평)
	덕도리 768-9	도로	197㎡ (59.59평)
	덕도리 787-7	도로	155㎡ (46.89평)
	덕도리 787-9	도로	133㎡ (40.23평)
	덕도리 768-15	대지	27㎡ (8.17평)
	덕도리 768-16	창고용지	46㎡ (13.92평)
건물	덕도리 768-2 가동	단층공장 경량철골구조	238.77㎡ (72.23평)
	덕도리 768-2 가동	단층창고 경량철골구조	89.52㎡ (27.08평)
	덕도리 768-2 나동	1층 공장 일반철골구조	37.71㎡ (11.41평)
	덕도리 768-2 나동	2층 공장 일반철골구조	31.5㎡ (9.53평)
	덕도리 768-2 다동	1층 공장	164.46㎡ (49.75평)
	덕도리 768-2 나동	2층 공장	164.46㎡ (49.75평)
	덕도리 768-2 나동	3층 공장	164.46㎡ (49.75평)
	덕도리 768-4	단층 창고	158.65㎡ (47.99평)
제시외건물	휴암로 4	(ㄷ)작업장	60 ㎡(18.15평) 포함
	휴암로 4	(ㄹ)작업장	18.5 ㎡(5.60평) 포함
	휴암로 4	(ㄴ)작업장	225 ㎡(68.06평) 포함
	휴암로 4	(ㄱ)작업장	305 ㎡(92.26평) 포함
	휴암로 4	(ㅁ)수변전설비	포함
	휴암로 4	(ㅂ)냉각탑	포함

[위치/주위환경] 본건은 경기도 양주시 광적면 덕도리 소재 "효촌초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 주택, 중소규모의 공장, 창고시설 등이 소재하는 소규모 공장지대로서 주위 환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하나 운행빈도 등으로 보아 제반대중교통상황은 다소 불편시됨.
3)형태 및 이용상태 기호(1)-(3): 3필지 일단 부정형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.
기호(7): 사다리형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.
기호(9): 부정형의 토지로서, 도로로 이용중임.
기호(10),(11): 사다리형의 토지로서, 제시외물건부지 등으로 이용중임.
기호(12): 삼각형의 토지로서, 공업기타임.
기호(13): 사다리형의 토지로서, 공업기타임.
4)인접 도로상태 기호(1)-(3): 남서측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.
기호(7),(13): 각각 남측으로 로폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.
기호(9): 본건이 도로임.
기호(10)-(12): 남서측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 기호(1) : 계획관리지역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-08-17)(모든축종 제한)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(해당교육청에문의바랍니다)＜교육환 경 보호에 관한 법률＞, 제한보호구역＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 접도구역＜도로법＞, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)＜물환경보전법＞, 성장관리권역＜수도권정 비계획법＞임.
기호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 제한보호구역＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 접도구역＜도로법＞, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)＜물환경보전법＞, 성장 관리권역＜수도권정비계획법＞, ＜추가기재＞건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일 부포함)임.
기호(3),(11) : 계획관리지역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(해당교육청에문의바랍니다)＜교육환경 보호에 관 한 법률＞, 제한보호구역＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 접도구역＜도로법＞, 배출시설설치제 한지역(민원해결과에 문의바랍니다)＜물환경보전법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞임.
기호(7) : 계획관리지역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-08-17)(모든축종 제한)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(해당교육청에문의바랍니다)＜교육환 경 보호에 관한 법률＞, 절대보호구역(해당교육청에문의바람)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 제한보호구역＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 접도구역＜도로법＞, 배출시설설치제한지역(민 원해결과에 문의바랍니다)＜물환경보전법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞임.
기호(9) : 계획관리지역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 제한보호구역＜군사 기지 및 군사시설 보호법＞, 접도구역＜도로법＞, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바 랍니다)＜물환경보전법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞임.
기호(10) : 계획관리지역, 중로3류(폭 12m-15m), 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(해당교육청에문의바랍니다)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 제한보호구역＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 도로구역(효촌-신산)＜도로법＞, 배출시설설치 제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)＜물환경보전법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞, ＜추가기재＞건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로[공고번호 제2014-682호]임.
기호(12) : 계획관리지역, 중로3류(폭 12m-15m), 가축사육제한구역(2022-08-17)(모든축종 제한)＜가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(해당교육청에문의바랍니다)＜교육환경 보호 에 관한 법률＞, 제한보호구역＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 도로구역(효촌-신산)＜도로법＞ , 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)＜물환경보전법＞, 성장관리권역＜수도권 정비계획법＞임.
기호(13) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 절대보호구역(해당교육청에문의바람)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 제한보호구역＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)＜물환경보전법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞임.
6)제시목록 외의 물건 *후첨"지적 및 건물개황도", "사진용지" 참조.
[공부와의 차이] -
[참고사항] 1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: --
[건물구조] 기호(4)는 경량철골구조 기타지붕, 블럭조 스레트지붕 단층건물로서, (사용승인일 : 1983)
외벽 : 블럭조, 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 블럭조, 몰탈위페인팅 등 마감.
창호 : 샷시 등 창호.
기호(5)는 일반철골구조 기타지붕 2층건물로서, (사용승인일 : 2017.01.26)
외벽 : 판넬 등 마감.
내벽 : 판넬 등 마감.
창호 : 샷시 등 창호.
기호(6)은 일반철골구조 기타지붕 3층건물로서, (사용승인일 : 2019.11.18)
외벽 : 판넬 등 마감.
내벽 : 판넬 등 마감.
창호 : 샷시 등 창호.
기호(8)은 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층건물로서, (사용승인일 : 2010.11.01)
외벽 : 판넬 등 마감.
내벽 : 판넬 등 마감.
창호 : 샷시 등 창호.
[이용상태] 기호(4) : 공장 등으로 이용중임.
기호(5) : 공장(창고)로 이용중임.
기호(6) : 공장, 기숙사 등으로 이용중임.
기호(8) : 창고로 이용중임.
[설비내역] 급 배수 및 위생설비, 전기설비, (기숙사 부분 전기판넬) 등을 갖추고 있음.
4)부합물 및 종물 *후첨"지적 및 건물개황도", "사진용지" 참조.
[공부와의 차이] 기호(5)(나동)의 공부상 면적은 [1층‘37.71㎡’, 2층‘31.5㎡’]이나, 현황 실측면적은 [1층 약‘31.5㎡’, 2층 약‘15.7㎡’]임.
[참고사항] 1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: --

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2023/08/09)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
황OO	1층 중150㎡	2008.6.4.	[보]10,000,000 [월]500,000
주OO	목록5.6.8.4동 155㎡	2018.01.30	[보]6,000,000 [월]600,000
임OO	목록8.공장동 1층중 155㎡	2021.10.1.	[보]5,000,000 [월]500,000
이OO	목록5.6.8.사무동 2층202호	2019.11.04
문OO	창고동 및나동(사무동) 201호74㎡	2020.4.28.	[보]10,000,000
황OO	1층 155㎡	2009.4.7.	[보]10,000,000 [월]500,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2010년6월25일	근저당권	1,000,000,000원
2015년5월7일	근저당권	54,360,000원
2019년5월3일	가압류	1,115,483,435원
2020년2월11일	근저당권	493,200,000원
2022년10월21일	근저당권	740,000,000원
2022년12월2일	가압류	144,750,000원
2023년5월24일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	2,181,000,927원원	1,180,418,056원원	56%	1.9회회
6개월	2,221,290,606원원	1,126,757,507원원	49%	2.4회회
12개월	2,166,732,319원원	1,184,155,469원원	54%	2.4회회

18억 6631만원짜리 공장 9억 1449만원에? 경기 광적면 경매 함정이 있을까? (건물 501.6평, 토지 826.4평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 목록1~3. 7.은 일부 접도구역에 저촉 되어 이를 감안하여 평가함 3. 목록4. 가동 전체를 벽체구분 없이 일괄 이용 중임 4. 목록5. 나동 실측 및 건축물현황도면상 실측면적은 1층 약 31.5㎡, 2층 약 15.7㎡ 인바 이를 고려하여 평가함(도면상 존재하 는 외부 계단은 현황 소재 불명) 5. 공장및광업재단저당법 제6조 목록 제 2015-39호, 2015-52호, 2020-12호 목록은 동일함

[부동산 현황조사서 비고란]
- 목록4(가동), 5(나동), 6(다동)과 목록8(창고) 공장건물과 부지 및 부속토지로 도로와 경계한 부동산임 - 가동, 나동, 다동의 중간을 연결하는 제시외건물을 설치하여 창고 등의 공간으로 이용중에 있음 - 전입세대확인서상 황창국(소유자 법인 대표자)이 등재되어 있으며, 상가건물임대차확인서상 가동을 제외하고 이외 건물은 동일한 자가 등재되어 있으며 이 중 문선옥은 다동 2층 201호에 임차하고 있으며(유선확인), 임준호는 목록8 건물 전부를 임차하고 있고, 이동빈은 임대차기간이 종료되어 퇴거하였고(유선확인), 주식회사 열방(김성태)는 임차구역을 정확히 몰라 특정할 수 없다(유선확인)고 함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원(☎ 031-828-0366)입니다.
입찰일은 2025.07.22입니다. 입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:50 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
임준호:상가건물 임대차현황서상 사업자등록신청일은 2021.11.18. 및 2022.8.22.임 황창국(마니):법인등기사항증명서상 채무자겸소유자인 제이에스테크 주식회사의 대표이사임, 폐업으로 받을 돈이 없다는 서면 제출(2025.4.15.자) 황창국(진민):법인등기사항증명서상 채무자겸소유자인 제이에스테크 주식회사의 대표이사임, 폐업으로 받을 돈이 없다는 서면 제출(2025.4.15.자)

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 6명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 5월 24일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 769일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 769일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 버스정류장. 차량의 접근이 가능. 판넬지붕.

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여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2023타경75573 (의정부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-02	2024타경1944	[공장] 양주시 은현면 선암리 79-4 [농지취득자격증명] 건물: 397.73평 토지(대지권): 932.91평	2,692,989,040원 2,692,989,040원	신건 (0회)
	2025-07-01	2024타경87818	[공장] 양주시 백석읍 홍죽리 930 건물: 801.30평 토지(대지권): 1,714.27평	6,152,658,970원 6,152,658,970원	신건 (0회)
	2025-07-31	2023타경3943	[공장] 양주시 남면 상수리 411-2 건물: 2,734.49평 토지(대지권): 3,482.68평	6,716,684,940원 4,701,679,458원	유찰 (1회)
	2025-07-17	2024타경85836	[공장] 양주시 은현면 도하리 35-32 건물: 201.92평 토지(대지권): 740.22평	1,348,521,500원 943,965,050원	유찰 (1회)
	2025-07-16	2024타경6642	[공장] 양주시 광적면 덕도리 814-5 건물: 950.46평 토지(대지권): 1,437.48평	4,231,289,000원 2,961,902,000원	유찰 (1회)
	2025-07-09	2025타경71503	[공장] 양주시 남면 한산리 204-3 건물: 372.92평 토지(대지권): 627.69평	1,177,195,300원 824,036,710원	유찰 (1회)
	2025-07-02	2023타경86085	[공장] 양주시 광적면 우고리 130-13 건물: 264.40평 토지(대지권): 653.04평	1,073,175,070원 525,856,000원	유찰 (2회)
	2025-07-22	2023타경75573	[공장] 양주시 광적면 덕도리 768-2 건물: 501.55평 토지(대지권): 826.43평	1,866,307,130원 914,491,000원	유찰 (2회)
	2025-07-08	2024타경1173	[공장] 양주시 광적면 가납리 463-7 건물: 428.92평 토지(대지권): 490.96평	1,002,017,490원 343,692,000원	재진행 (3회)
	2025-07-29	2024타경71868	[공장] 양주시 회암동 270-11 건물: 378.16평 토지(대지권): 1,311.54평	2,893,036,800원 2,026,526,000원	유찰 (2회)
	2025-07-22	2023타경74952	[공장] 양주시 은현면 운암리 227-3 건물: 848.84평 토지(대지권): 1,337.66평	2,171,227,440원 1,063,901,000원	유찰 (2회)