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북구 천곡동 단독주택 경매로 사도 되나? (건물 54.5평, 토지 252.0평)

첫 입찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 울산시 북구 천곡동의 단독주택 경매건입니다.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

울산광역시 북구 천곡동 731 단독주택

울산지방법원 2024타경10329입니다.

감정가격은 805,468,760원입니다만 0회 유찰되어 최저입찰가는 805,468,760원입니다.

2025.11.25(화) 10:00에 입찰이 있을 예정입니다.

경매대상은 토지 및 건물일괄매각입니다.

소 재 지	울산광역시 북구 덕곡길 25-7
물건용도	단독주택
토지면적	833.00㎡(251.98평)
건물면적	180.28㎡(54.53평)
사건번호	2024타경10329
감정평가액	805,468,760원
최저입찰가	(100%) 805,468,760원
입 찰 일	2025.11.25(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	천곡동 731	대	781㎡ (236.25평)
	천곡동 731-1	대	35㎡ (10.59평)
	천곡동 731-2	도로	17㎡ (5.14평)
건물	천곡동 731	단층 단독주택	84.78㎡ (25.65평)
	천곡동 731	단층 창고	36.66㎡ (11.09평)
	천곡동 731	단층 축사	27.84㎡ (8.42평)
제시외건물	천곡동 731	창고	12 ㎡(3.63평) 포함
	천곡동 731	화장실	3 ㎡(0.91평) 포함
	천곡동 731	창고	6 ㎡(1.82평) 포함
	천곡동 731	창고	10 ㎡(3.03평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 북구 천곡동 소재 "천곡초등학교" 북측 인근에 위치하며 , 주위는 단독주택, 공동주택,임야 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건까지 차량접근은 가능하나 시 외곽지로서 대중교통사정은 보통이하임.
3)형태 및 이용상태 기호2,3토지는 2필지 일단의 평탄한 부정형 토지로서 단독주택부지로 이용 중이며 기호(4)토지는 도로로 이용 중임 4)인접 도로상태 남측으로 폭 약 2-3미터의 도로에 접함.
[토지이용계획] 기호2,4토지):자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 기호3토지):자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한 100m 이내 지역))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계사항: 미상임 기타: 없음 [건물구조] 1-1)조적조 스라브지붕 단층 (사용승인일 1951년이나 2002년 7월 증축 및 대수선)
외벽:몰탈위 치장벽돌마감 지붕:스라브위 기와마감 창호:샷시마감 1-2)블록조 스레트지붕 단층 외벽: 몰탈마감 1-3)블록조 스레트지붕 단층 외벽: 몰탈마감 [이용상태] 1-1: 단독주택 1-2: 창고 1-3: 창고 [설비내역] 1-1 : 단독주택에 위생, 난방설비 등이 설치되어 있음 4)부합물 및 종물 별첨 지적및 건물개항도와 같이 4동(ㄱ-ㄹ)의 종물 및 부합물이 소재하여 감정목적을 고려하여 제시외 건물로 평가하였음 [공부와의 차이] 없음 [참고사항] 임대관계는 미상임

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/03/24)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년3월7일	소유권
2023년6월7일	근저당권	200,000,000원
2023년9월1일	근저당권	70,000,000원
2024년5월17일	근저당권	195,000,000원
2024년12월30일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년3월7일	소유권
2023년6월7일	근저당권	200,000,000원
2023년9월1일	근저당권	70,000,000원
2024년5월17일	근저당권	195,000,000원
2024년12월30일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	222,138,140원원	66,090,000원원	30%	4회회
12개월	892,504,393원원	611,086,667원원	58%	2.3회회

북구 천곡동 단독주택 경매로 사도 되나? (건물 54.5평, 토지 252.0평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함

[부동산 현황조사서 비고란]
본건 부동산은 울산 북구 천곡동에 소재하는 단층주택임. 부동산의표시1~2.- 제시외 스레트지붕 건물 1동 있음

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 052-216-8264)입니다.
입찰일은 2025.11.25입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 805,468,760원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 56,509,589원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 30일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 320일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 320일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.06.07. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역. 스라브지붕.

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출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경10329 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-26	2024타경118766	[주택] 북구 가대동 339 건물: 16.64평 토지(대지권): 147.92평	214,572,600원 212,481,000원	신건 (0회)
	2025-11-26	2024타경6115	[주택] 북구 중산동 780-1 건물: 90.33평 토지(대지권): 274.08평	980,881,730원 980,881,730원	신건 (0회)
	2025-11-25	2024타경120417	[주택] 북구 신현동 372-1 건물: 19.79평 토지(대지권): 167.89평	370,981,200원 370,981,200원	신건 (0회)
	2025-11-25	2024타경10329	[주택]울산광역시 북구 천곡동 731 건물: 54.53평 토지(대지권): 251.98평	805,468,760원 805,468,760원	신건 (0회)
	2025-11-27	2025타경11799	[주택] 북구 중산동 493-7 건물: 64.18평 토지(대지권): 153.13평	367,756,040원 257,429,000원	유찰 (1회)