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[감정가 100%] 서귀포 서호동 상가주택 낙찰가 분석

첫 입찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 제주 서귀포시 서호동 940-8의 상가주택 경매건입니다.

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1446163

2025타경336

제주지방법원의 경매 목적물로

감정가 2,027,154,280원에서 현재 0회 유찰,

감정가 대비 100% 저감되어 2,027,154,280원으로

2025.11.18(화) 10:00 제주지방법원 경매9계 에서 진행됩니다.

- 시세나 급매보다 저렴하게 취득이 가능합니다. -

소 재 지	제주특별자치도 서귀포시 서호동 940-8
물건용도	상가주택
토지면적	682.00㎡(206.31평)
건물면적	603.44㎡(182.54평)
사건번호	2025타경336
감정평가액	2,027,154,280원
최저입찰가	(100%) 2,027,154,280원
입 찰 일	2025.11.18(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	서호동 940-8	대	682㎡ (206.31평)
건물	서호동 940-8	1층 근린생활시설 철근콘크리트구조	216.39㎡ (65.46평)
	서호동 940-8	2층 주택 철근콘크리트구조	182.14㎡ (55.10평)
	서호동 940-8	3층 주택 철근콘크리트구조	183.85㎡ (55.61평)
제시외건물	서호동 940-8	창고	7.5 ㎡(2.27평) 포함
	서호동 940-8	창고	12.6 ㎡(3.81평) 포함
	서호동 940-8	현관	0.96 ㎡(0.29평) 포함

[위치/주위환경] 기호(1)은 제주특별자치도 서귀포시 호근동 소재 '서호초등학교' 서측 근거리에 위치하며 부근일대는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재함.
[교통상황] 기호(1)까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류소가 소재하여 제반교통상황은 무난시 됨.
3)형태 및 이용상태 기호(1)은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, '주상용' 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 기호(1)은 북측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 기호(1) 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞임.
6)제시목록 외의 물건 '건물 감정평가요항표' 참조하시기 바람.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 1) 임대관계 미상임.
2) 기타 없음.
[건물구조] 기호(2): 철근콘크리트구조 슬래브붕 3층 구조로서, (사용승인일자: 2015.04.27, 증축일자 : 2015.11.16. 1층 다가구주택(26.6㎡) 일반음식점(58.12㎡), 증축일자 : 2018.06.07 1층 3.36㎡)
외벽: 스타코마감 등, 내벽: 1층 : 페인팅마감 등, 2,3층 : -, 바닥: 1층 : 타일마감 등, 2,3층: -, 창호: 샷시창 등임.
[이용상태] 기호(2): 1층 '근린생활시설' 및 2,3층 '다가구주택'으로 이용중임.
[설비내역] 기호(2): 기본위생설비, 기본급배수설비 및 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 기호(2) 3층 상부에 '다락'이 소재함.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 1) 임대관계 미상임.
2) 기타 - 기호(2) 후면에 '데크시설' 및 3층 상부에 '태양광발전설비'가 소재함.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/04/22)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
고OO	1층101호	2021.02.22.	[보]5,000,000원 [월]월583,333원
김OO	202호	2024.02.20.	[보]미상 [월]미상
김OO	201호	미전입	[보]2,000,000원 [월]연4,800,000원
김OO	1층일부30㎡	2019.01.10.	[보]10,000,000원
박OO	204호전부	2022.07.11.	[보]2,000,000원 [월]연세5,800,000원
오OO	1층일부120.83㎡	2018.10.31.	[보]10,000,000원 [월]월1,000,000원
이OO	302호	2024.08.19.	[보]미상 [월]미상
조OO	203호전부	2024.11.04.	[보]2,000,000원 [월]월650,000원
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2013년9월9일	소유권
2013년9월9일	근저당권	264,000,000원
2013년9월9일	지상권
2014년8월19일	근저당권	60,000,000원
2015년5월4일	근저당권	480,000,000원
2016년4월15일	근저당권	120,000,000원
2017년10월18일	근저당권	360,000,000원
2021년7월21일	근저당권	200,000,000원
2021년9월7일	근저당권	65,000,000원
2024년7월12일	근저당권	96,000,000원
2025년1월22일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2015년5월4일	소유권
2015년5월4일	근저당권	264,000,000원
2015년5월4일	근저당권	60,000,000원
2015년5월4일	근저당권	480,000,000원
2016년4월15일	근저당권	120,000,000원
2017년10월18일	근저당권	360,000,000원
2021년7월21일	근저당권	200,000,000원
2021년9월7일	근저당권	65,000,000원
2024년7월12일	근저당권	96,000,000원
2024년12월17일	가압류	30,000,000원
2025년1월22일	임의경매
2025년9월25일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,121,884,208원원	468,565,000원원	47%	3회회
6개월	778,631,335원원	373,171,819원원	59%	2.3회회
12개월	762,065,554원원	379,157,501원원	60%	2.2회회

[감정가 100%] 서귀포 서호동 상가주택 낙찰가 분석

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. 제시외 건물(별지 목록 기재 2-1 내지 2-3) 매각 포함. - 지상에 소재하는 보도블럭 및 콘크리트포장은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 감정평가함. - 본건 건물 3층 상부에 소재하는 태양광발전설비 및 다락과 본건 건물 후면에 소재하는 데크시설은 건물에 포함하여 감정 평가함. - 본건 건물 2,3층 부분은 이해관계인 부재 등의 사유로 내부 확인이 곤란하여 통상적인 내부 마감재 등을 기준으로 평가하였 는 바, 입찰시 유의바람. - 본건 건물은 일반건축물대장상 일부 증축됨. - 본건 건물 1층은 '근린생활시설'로 2,3층은 '다가구주택'으로 이용 중임.

[부동산 현황조사서 비고란]
- 소재지1(서호동 940-8) 대지(제시 건물 부지임) - 소재지2(서호중로 82) 제시 건물 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 단독주택 1층 216.39

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2160)입니다.
입찰일은 2025.11.18입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
고현경 : 상가건물임대차현황서상에는 사업자등록일이 2021.02.08.로 기재되어 있음.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 8명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : (목록1) 2013. 09. 09. 근저당권 설정 (목록2) 2015. 05. 04. 근저당권

※ 물건 키워드 : . 제1종일반주거지역. 철근콘크리트구조.

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출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1446163

사건번호 : 2025타경336 (제주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-18	2025타경336	[근린주택] 서귀포시 서호동 940-8 건물: 182.54평 토지(대지권): 206.31평	2,027,154,280원 2,027,154,280원	신건 (0회)
	2025-11-11	2025타경7635	[근린주택] 서귀포시 강정동 4068-1 건물: 31.24평 토지(대지권): 47.19평	318,526,400원 318,526,400원	신건 (0회)
	2025-12-09	2024타경34936	[근린주택] 서귀포시 하예동 148-4 [농지취득자격증명] 건물: 69.86평 토지(대지권): 193.00평	864,036,260원 604,825,000원	유찰 (1회)
	2025-12-09	2025타경831	[근린주택] 서귀포시 대정읍 신도리 2176 건물: 182.45평 토지(대지권): 780.45평	1,859,836,960원 1,301,886,000원	유찰 (1회)
	2025-12-09	2025타경6426	[근린주택] 서귀포시 안덕면 사계리 2017-4 건물: 127.70평 토지(대지권): 107.09평	1,108,897,800원 543,360,000원	유찰 (2회)
	2025-12-09	2025타경299	[근린주택] 서귀포시 안덕면 감산리 49-1 건물: 74.32평 토지(대지권): 263.18평	681,017,860원 333,699,000원	유찰 (2회)
	2025-11-25	2024타경30804	[근린주택] 서귀포시 성산읍 고성리 307-2 건물: 64.82평 토지(대지권): 125.24평	597,069,300원 292,564,000원	유찰 (2회)
	2025-11-18	2024타경35335	[근린주택] 서귀포시 보목동 1490-2 건물: 116.77평 토지(대지권): 226.57평	898,689,590원 440,358,000원	유찰 (2회)