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2024타경123797 아파트 경매사건 분석 ☆ 동대문구 이문동 세진빌딩 경매 완벽해설

1회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 서울시 동대문구 이문동 327-7의 세진빌딩 경매건입니다.

"행복을 여는 동대문구"

출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

  ▤ 위치 : 서울특별시 동대문구 이문동 327-7 세진빌딩
  ▤ 유형 : 아파트
  ▤ 사건번호 : 2024 타경 123797
  ▤ 집행법원 : 서울북부지방법원

감정가는 353,000,000원입니다. 최저입찰가는 282,400,000원 (80%)입니다.
입찰일은 2025.12.02(화) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 28,240,000원 입니다.

소 재 지	서울특별시 동대문구 이문로 89, 6층603호 (이문동,세진빌딩)
물건용도	아파트
토지면적	6.40㎡(1.94평)
건물면적	24.70㎡(7.47평)
사건번호	2024타경123797
감정평가액	353,000,000원
최저입찰가	(80%) 282,400,000원
입 찰 일	2025.12.02(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	이문동 327-7	723분의 6.4030	6.403㎡ (1.94평)
건물	이문동 327-7	6 철근콘크리트구조	24.7㎡ (7.47평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 동대문구 이문동 소재 "한국외국어대학교 서울캠퍼스" 남측 인근에 위치하며, 인근에 상업용 및 업무용 부동산, 단독주택, 공동주택, 학교 등 소재하여 주거용으로서 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 외대앞역(지하철1호선) 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 6층 603호로서, 외벽: 석재붙임 등 창호: 샷시 창호 등임.
[이용상태] 본건은 아파트로 이용 중임.(후첨 "건물개황도" 참조)
[설비내역] 본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.
[토지형상/이용상태] 본건은 7필지 일단의 부정형 토지로서 주상복합건물의 건부지로 이용 중임.
7)인접 도로상태등 본건은 남동측으로 폭 약 18미터 내외, 남측 및 서측, 북측으로 폭 약 3-4미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.
[토지이용계획] 이문동 327-7번지 도시지역, 일반상업지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가로구역별 최고높이 제한지역＜건축법＞, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역임)＜건축법＞, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 건축선(세부사항 건축과 문의)
이문동 327-2번지 도시지역, 일반상업지역(2014-08-21), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가로구역별 최고높이 제한지역＜건축법＞, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)＜건축법＞, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역임)＜건축법＞, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 건축선(세부사항 건축과 문의)
＜추가기재＞건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
이문동 327-16번지 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가로구역별 최고높이 제한지역＜건축법＞, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역임)＜건축법＞, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ 이문동 327-20번지 도시지역, 일반상업지역(2014-08-21), 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가로구역별 최고높이 제한지역＜건축법＞, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)＜건축법＞, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역임)＜건축법＞, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, ＜추가기재＞건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
이문동 327-21번지 도시지역, 일반상업지역(2014-08-21), 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가로구역별 최고높이 제한지역＜건축법＞, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)＜건축법＞, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역임)＜건축법＞, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, ＜추가기재＞건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
이문동 327-22번지 도시지역, 일반상업지역(2014-08-21), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가로구역별 최고높이 제한지역＜건축법＞, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)＜건축법＞, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역임)＜건축법＞, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ 이문동 327-29번지 도시지역, 일반상업지역(2014-08-21), 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가로구역별 최고높이 제한지역＜건축법＞, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)＜건축법＞, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역임)＜건축법＞, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, ＜추가기재＞건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] - 임대관계는 미상임. - 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰시 이점에 유의하시기 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/03/17)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
이OO	603호	2020.06.11.	[보]220,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년3월6일	소유권
2020년2월4일	소유권
2020년3월6일	근저당권	110,000,000원
2023년12월12일	압류
2024년1월4일	압류
2024년3월5일	임차권설정	220,000,000원
2025년1월2일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	488,000,000원원	400,852,523원원	76%	2.3회회
6개월	626,696,970원원	565,297,351원원	85%	1.6회회
12개월	715,933,333원원	655,028,605원원	88%	1.3회회

2024타경123797 아파트 경매사건 분석 ☆ 동대문구 이문동 세진빌딩 경매 완벽해설

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[부동산 현황조사서 비고란]
1) 현지 방문하였으나 폐문부재로 아무도 만나지 못함. 2) 안내문을 출입문에 부착하였으나 아무 연락이 없어 점유자 확인 불능함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울북부지방법원(☎ 910-3673)입니다.
입찰일은 2025.12.02입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
이동건:주택임차권설정일 2024.03.05.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

체납관리비를 부담할 수 있습니다.
아파트 낙찰자는 체납관리비 중 공용부분에 한하여 인수합니다. 공용부분은 전유부분(세대 전기료, 수도료, 하수도료, 난방료, 급탕료, TV수신료 등)을 제외한 공용부분에 관한 것과 일반관리비를 포함한 것이며, 연체료는 제외됩니다. 그러나 현실적으로 신속하게 원활하게 주택을 인도받기 위해 그 전액을 부담하는 경우가 많습니다. 입찰 전에 반드시 체납관리비를 확인하시기 바랍니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 2일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 307일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 307일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2020년3월6일 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 상업지역. 제2종일반주거지역. 일반상업지역. 버스정류장. 지하철. 철근콘크리트구조. 평스라브지붕. 스라브지붕.

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출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

사건번호 : 2024타경123797 (서울북부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-04	2025타경12719	[아파트] 동대문구 이문동 425 이문삼성래미안아파트 건물: 25.70평 토지(대지권): 13.49평	853,000,000원 853,000,000원	신건 (0회)
	2025-11-04	2025타경12663	[아파트] 동대문구 답십리동 989-1 우성그린아파트 건물: 25.71평 토지(대지권): 11.13평	700,000,000원 700,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-02	2025타경11961	[아파트] 동대문구 전농동 6 전농우성아파트 건물: 34.96평 토지(대지권): 16.72평	844,000,000원 675,200,000원	유찰 (1회)
	2025-12-02	2024타경123797	[아파트]서울특별시 동대문구 이문동 327-7 세진빌딩 건물: 7.47평 토지(대지권): 1.94평	353,000,000원 282,400,000원	유찰 (1회)
	2025-11-25	2024타경105850	[아파트]서울특별시 동대문구 이문동 327-7 세진빌딩 건물: 4.39평 토지(대지권): 1.14평	290,000,000원 232,000,000원	유찰 (1회)
	2025-11-04	2025타경11959	[아파트] 동대문구 이문동 327-7 세진빌딩 건물: 6.57평 토지(대지권): 1.70평	331,000,000원 264,800,000원	유찰 (1회)
	2025-12-02	2025타경11799	[아파트] 동대문구 이문동 327-7 세진빌딩 건물: 3.47평 토지(대지권): 0.90평	207,000,000원 132,480,000원	유찰 (2회)
	2025-11-25	2025타경10447	[아파트]서울특별시 동대문구 장안동 384-1 공감대6차 건물: 41.67평 토지(대지권): 11.21평	714,000,000원 456,960,000원	유찰 (2회)
	2025-11-18	2024타경116782	[아파트]서울특별시 동대문구 이문동 291-35 이문스카이뷰 [임차권등기] 건물: 7.86평 토지(대지권): 1.66평	347,000,000원 177,664,000원	유찰 (3회)
	2025-10-21	2024타경6083	[아파트]서울특별시 동대문구 답십리동 999 청계벽산메가트리움 건물: 18.13평 토지(대지권): 4.40평	754,000,000원 386,048,000원	유찰 (4회)
	2025-11-04	2024타경121258	[아파트]서울특별시 동대문구 용두동 104-34 가우디캐슬 [임차권등기] 건물: 3.91평 토지(대지권): 0.83평	155,000,000원 155,000,000원	재진행 (4회)
	2025-12-02	2024타경115079	[아파트]서울특별시 동대문구 이문동 327-7 세진빌딩 건물: 3.47평 토지(대지권): 0.90평	204,000,000원 163,200,000원	유찰 (1회)
	2025-11-25	2024타경105850	[아파트]서울특별시 동대문구 이문동 327-7 세진빌딩 건물: 5.51평 토지(대지권): 1.43평	353,000,000원 282,400,000원	유찰 (1회)
	2025-11-25	2024타경104574	[아파트]서울특별시 동대문구 답십리동 10 동아아파트 건물: 34.74평 토지(대지권): 12.63평	836,000,000원 668,800,000원	재진행 (1회)
	2025-11-25	2023타경5199	[아파트]서울특별시 동대문구 장안동 416-1 에스아이팰리스장안센텀 [임차권등기] 건물: 7.07평 토지(대지권): 1.53평	372,000,000원 20,450,000원	유찰 (13회)