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해남군 주택경매 - 해남읍 주택 경매로 나왔는데 문제없나. (건물 45.5평, 토지 723.3평)

감정 2억 5737만원 → 최저 1억 8016만원! 전남 해남군 해남읍 신안리 주택 경매를 소개합니다.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

소 재 지	전라남도 해남군 해남읍 신안리 202-21
물건용도	주택
토지면적	2,391.00㎡(723.28평)
건물면적	150.56㎡(45.54평)
사건번호	2024타경788
감정평가액	257,374,480원
최저입찰가	(70%) 180,162,000원
입 찰 일	2025.11.24(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	신안리 202-21	전	1302㎡ (393.86평)
	신안리 202-12	대	660㎡ (199.65평)
	신안리 202-13	전	429㎡ (129.77평)
건물	신안리 202-12	단층 주택 벽돌조	97.56㎡ (29.51평)
제시외건물	신안리 202-12	창고 등	36.8 ㎡(11.13평) 포함
제시외건물	신안리 202-12	다용도실	16.2 ㎡(4.90평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 전라남도 해남군 해남읍 신안리 소재 ‘신안리마을회관’ 남동측 인근 [일련번호(1),(3),(4)] 및 북동측 인근[일련번호(2)], ‘상미저수지’ 남측 인근 [일련번호(5)]에 각각 위치하며, 주변은 단독주택 및 전, 답 등이 혼재하는 지역임.
[교통상황] 일반적인 교통이용상황은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 일련번호(1): 부정형의 평지로서, 전 등으로 이용중임.
일련번호(2): 부정형의 평지로서, 휴경지(분묘소재)임.
일련번호(3): 사다리형의 평지로서, 주거용 건부지(일부 도로) 등으로 이용중임.
일련번호(4): 사다리형의 평지로서, 전 등으로 이용중임.
일련번호(5): 세로장방형의 평지로서, 답 등으로 이용중임.
4)인접 도로상태 일련번호(1): 북측 및 서측으로 폭 약 4-5m의 포장도로와 접함.
일련번호(2): 지적도상 남측으로 도로와 접하나, 현황 맹지임.
일련번호(3): 북측으로 폭 약 4-5m의 포장도로와 접하며, 본건 일부 도로임.
일련번호(4): 서측으로 폭 약 4-5m의 포장도로와 접함.
일련번호(5): 서측으로 구거를 사이에 두고 폭 약 3-4m의 포장도로가 개설되어 있음.
[토지이용계획] 일련번호(1): 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
일련번호(2): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 영농여건불리농지임.
일련번호(3),(4): 농림지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
일련번호(5): 농림지역, 가축사육제한구역(닭,오리, 개,돼지 사육 제한)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 농업진흥구역＜농지법＞임.
6)제시목록 외의 물건 별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 1) 임대관계 임대관계는 미상임.
2) 기타 해당사항 없음.
[건물구조] 기호(가) 건물은 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외벽: 치장벽돌쌓기, 창호: 샷시창호 등의 마감임.
[이용상태] 주택으로 이용중임.
[설비내역] 기본적인 급·배수설비 및 전기시설, 위생설비, 난방시설 등이 구비되어 있음.
4)부합물 및 종물 별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 1) 임대관계 임대관계는 미상임.
2) 기타 해당사항 없음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/06/03)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
신OO	목록1,3,4,6
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2015년5월20일	소유권
2019년1월18일	지상권
2023년5월24일	근저당권	204,000,000원
2023년9월26일	근저당권	120,000,000원
2024년3월11일	임의경매
2024년9월3일	가압류	100,000,000원
2024년9월23일	근저당권	200,000,000원
2024년9월23일	가등기
2025년1월23일	임의경매
2025년3월17일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2015년5월20일	소유권
2023년5월24일	근저당권	204,000,000원
2023년9월26일	근저당권	120,000,000원
2024년3월11일	임의경매
2024년9월3일	가압류	100,000,000원
2024년9월23일	근저당권	200,000,000원
2024년9월23일	가등기
2025년1월23일	임의경매
2025년3월17일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	147,502,300원원	105,754,857원원	64%	2.3회회
6개월	347,571,236원원	159,290,136원원	59%	3.4회회
12개월	310,979,810원원	184,770,961원원	62%	3.1회회

해남군 주택경매 - 해남읍 주택 경매로 나왔는데 문제없나. (건물 45.5평, 토지 723.3평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

[목록1]을구 순위 4번, [목록3 지상권 설정등기(2019. 1. 18. 접수번호 제1341호). 이에 대해 지상권자인 신청채권자(子사건)의 말소동의서가 제출되어 있음

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. (목록1,4)특별매각조건 : 매수인 농지취득자격증명원 필요(매각결정기일전까지 미제출시 보증금 반환하지 않음)(첨부된 사실 조회회신서 참조) 3. 목록1,3,4. 지상에 타인소유로 조사되는 수목소재, 목록1. 지상에 철파이프 하우스 1동 , 타인소유의 '관정 및 관정고' 인접 지에 소재(정확한 경계 등은 필요시 측량 등의 확인요함) - 매각에서 제외 4. 목록1. 지상의 경계(울타리)수목을 제외한 나머지 수목은 점유자가 식재한 것으로 조사되어 매각에서 제외 5. 제시외 건물 창고 등(㉠벽돌조 판넬지붕, 36.8㎡), 다용도실(㉡벽돌조 판넬지붕, 16.2㎡) - 매각포함 6. 목록1,3,4.는 일부 도로로 이용중

[부동산 현황조사서 비고란]
목록1,3,4)지상 유실수 및 수목다수 소재하며 목록1)지상의 경계(울타리)수목을 제외한 나머지 수목은 점유자가 식재한 것으로 조사되며 목록2)지상 소나무

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 해남지원(☎ 061-530-9123)입니다.
입찰일은 2025.11.24입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 광주은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
신진성:임차인은 채무자의 처남으로 임대차관계는 미상

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 3월 11일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 622일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 622일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.5.24.근저당 설정

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 녹지지역. 생산관리지역. 자연녹지지역. 슬래브지붕.

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출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경788 (광주지방법원 해남지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-24	2025타경747	[주택] 해남군 송지면 산정리 856-28 건물: 47.61평 토지(대지권): 58.08평	65,921,000원 65,921,000원	신건 (0회)
	2025-11-24	2024타경54723	[주택] 해남군 송지면 가차리 313-2 [법정지상권] 건물: 61.26평 토지(대지권): 215.08평	46,782,000원 32,747,000원	유찰 (1회)
	2025-11-24	2024타경788	[주택] 해남군 해남읍 신안리 202-21 [농지취득자격증명] 건물: 45.54평 토지(대지권): 723.28평	257,374,480원 180,162,000원	유찰 (1회)
	2025-11-24	2024타경54525	[주택] 해남군 옥천면 신죽리 717-5 [법정지상권] 건물: 60.86평 토지(대지권): 198.14평	82,676,260원 37,038,000원	유찰 (3회)
	2025-11-24	2024타경53379	[주택] 해남군 현산면 조산리 514 [농지취득자격증명] 건물: 12.54평 토지(대지권): 290.06평	21,216,800원 7,605,000원	유찰 (4회)