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단독주택 낙찰 전략 요약 ♣ 해남군 단독주택 낙찰가 분석 (건물 60.9평, 토지 198.1평)

전남 해남군 옥천면 신죽리에 위치한 단독주택 경매물건을 소개합니다. 감정가는 8268만원, 현재 최저입찰가는 3704만원입니다.

출처 : 여의주지기 http://www.dcart.co.kr

전라남도 해남군 옥천면 신죽리 단독주택 경매 물건입니다.

사건번호는 2024타경54525이며 광주지방법원 해남지원에서 경매가 진행됩니다.

감정가격은 82,676,260원, 3회 유찰되어

최저입찰가는 37,038,000원(감정가 45%)입니다.

입찰보증금은 3,703,800원을 준비하시면 됩니다.

소 재 지	전라남도 해남군 옥천면 신죽리 717-5
물건용도	단독주택
토지면적	655.00㎡(198.14평)
건물면적	201.18㎡(60.86평)
사건번호	2024타경54525
감정평가액	82,676,260원
최저입찰가	(45%) 37,038,000원
입 찰 일	2025.11.24(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	신죽리 717-5	대	178㎡ (53.85평)
토지	신죽리 717-3	대	477㎡ (144.29평)
건물	신죽리 717-5	단층 단독주택 경량철골구조	81.18㎡ (24.56평)
제시외건물	신죽리 717-3	창고	120 ㎡(36.30평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 전라남도 해남군 옥천면 신죽리 소재"가곡마을"서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.
[교통상황] 본건 인근까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.
3)형태 및 이용상태 본건 기호(2,3)은 부정형 평지로 단독주택(주거용) 건부지입니다.
4)인접 도로상태 본건 기호(2,3)은 지적도 상 맹지이나 현황 세로(불)입니다.
[토지이용계획] 기호(2)는 계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 기호(3)은 계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞입니다.
6)제시목록 외의 물건 -.
[공부와의 차이] -.
[참고사항] 임대관계는 미상입니다.
[건물구조] 본건은 경량철골구조 판넬지붕 단층 건으로 외 벽 : 사이딩 판넬마감 등 내 벽 : 벽지마감 등 창 호 : 새시창호입니다.
[이용상태] 본건은 단독주택입니다.
[설비내역] 본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비 되어 있습니다.
4)부합물 및 종물 별첨 "지적 및 건물개황도", "감정평가명세표" 참조하시기 바랍니다.
[공부와의 차이] -. [참고사항] 임대관계는 미상입니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/01/03)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년4월11일	소유권
2022년10월28일	근저당권	15,000,000원
2024년10월14일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년8월23일	소유권
2022년10월28일	근저당권	15,000,000원
2024년10월14일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	83,997,375원원	59,845,000원원	73%	1회회
12개월	83,997,375원원	59,845,000원원	73%	1회회

단독주택 낙찰 전략 요약 ♣ 해남군 단독주택 낙찰가 분석 (건물 60.9평, 토지 198.1평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법정지상권 성립 여지 있으나 그 성립여부는 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 목록1.단독주택으로 이용중 3. 목록3.지상에 철파이프 하우스, 창고(ㄱ) 소재 4. 목록3.제시외 건물(ㄱ)을 위하여 이 사건 토지의 대지 부분에 법정지상권이 성립할 여지가 있음(법정지상권의 성립으로 인한 부담을 감안한 토지의 가격은 15,264,000원임-감정평가서 참조)

[부동산 현황조사서 비고란]
목록3)지상 제시외 철골조

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 해남지원(☎ 061-530-9123)입니다.
입찰일은 2025.11.24입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 광주은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 82,676,260원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 11,561,643원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 14일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 405일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 405일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.10.28.근저당 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 판넬지붕.

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출처 : 여의주지기 http://www.dcart.co.kr

사건번호 : 2024타경54525 (광주지방법원 해남지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-24	2025타경747	[주택] 해남군 송지면 산정리 856-28 건물: 47.61평 토지(대지권): 58.08평	65,921,000원 65,921,000원	신건 (0회)
	2025-11-24	2024타경54723	[주택] 해남군 송지면 가차리 313-2 [법정지상권] 건물: 61.26평 토지(대지권): 215.08평	46,782,000원 32,747,000원	유찰 (1회)
	2025-11-24	2024타경788	[주택] 해남군 해남읍 신안리 202-21 [농지취득자격증명] 건물: 45.54평 토지(대지권): 723.28평	257,374,480원 180,162,000원	유찰 (1회)
	2025-11-24	2024타경54525	[주택] 해남군 옥천면 신죽리 717-5 [법정지상권] 건물: 60.86평 토지(대지권): 198.14평	82,676,260원 37,038,000원	유찰 (3회)
	2025-11-24	2024타경53379	[주택] 해남군 현산면 조산리 514 [농지취득자격증명] 건물: 12.54평 토지(대지권): 290.06평	21,216,800원 7,605,000원	유찰 (4회)