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감정 3936만원 → 최저 2755만원!! 북구 단독주택 낙찰가 분석 (건물 6.1평, 토지 31.3평)

이번 경매는 포항시 북구 흥해읍의 단독주택 물건이며, 감정가의 70% 수준에 입찰 가능합니다.

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

  ★ 위치 : 경상북도 포항시 북구 흥해읍
  ★ 유형 : 단독주택
  ★ 사건번호 : 2024 타경 36948
  ★ 집행법원 : 대구지방법원 포항지원

감정가는 39,361,350원입니다. 최저입찰가는 27,552,000원 (70%)입니다.
입찰일은 2025.11.10(월) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 2,755,200원 입니다.

소 재 지	경상북도 포항시 북구 흥해읍 용한리 94-3
물건용도	단독주택
토지면적	103.33㎡(31.26평)
건물면적	20.05㎡(6.07평)
사건번호	2024타경36948
감정평가액	39,361,350원
최저입찰가	(70%) 27,552,000원
입 찰 일	2025.11.10(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	용한리 94-3	대	103.3333㎡ (31.26평) 3분의 1 지분 전부
건물	용한리 94-3	단층주택 목조	14.55㎡ (4.40평) 3분의 1 지분 전부
건물	용한리 94-3	단층주택 목조	5.5㎡ (1.66평) 3분의 1 지분 전부
제시외건물	용한리 94-3	주택	18.66 ㎡(5.64평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 용한리 소재 "용한교차로" 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 부근일대는 농가주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건까지 소형차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하고 있어 제반 교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 남측 하향 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 단독주택 부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 남서측으로 폭 약 3-4미터의 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
6)제시목록 외의 물건 별첨 "지적 및 건물개황도" 참고.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.
[건물구조] 기호가) : 목조 시멘트기와지붕 단층건으로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 마감.
내벽 : 벽지 등 마감.
바닥 : 장판지 등 마감.
기호나) : 흙벽돌조 스레트지붕 단층건으로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 마감.
내벽 : 벽지 등 마감.
바닥 : 장판지 등 마감.
[이용상태] 주택으로 이용중임.
[설비내역] 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물 ㄱ이 소재하며, 구조, 규모, 이용상황 등을 고려할 때 토지의 가격에 영향이 있을 것으로 판단되며, 토지에 제한 받는 가격을 토지,건물 명세표 비고란에 기재하였으니 참고하시기 바랍니다.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/01/24)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2024년10월21일	소유권
2024년10월21일	소유권
2024년10월21일	소유권
2024년11월13일	강제경매
2024년12월2일	압류
2025년1월24일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2024년10월21일	소유권
2024년10월21일	소유권
2024년10월21일	소유권
2024년11월13일	강제경매
2025년1월24일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	276,590,057원원	152,090,000원원	49%	2.7회회
6개월	276,590,057원원	152,090,000원원	49%	2.7회회
12개월	276,590,057원원	152,090,000원원	49%	2.7회회

감정 3936만원 → 최저 2755만원!! 북구 단독주택 낙찰가 분석 (건물 6.1평, 토지 31.3평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

매각에서 제외되는 제시외 건물을 위하여 법정지상권 성립 여지 있음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각, 지분매각, 특별매각조건있음(공유자우선매수청구권해상 1회 제한), 매각에서 제외되는 제시외 건물 소재 감안하여 평가.

[부동산 현황조사서 비고란]
본건 부동산을 현장에서 확인한바 부동산의 표시2번에 표기 된‘목조 시멘트기와지붕단층주택’이‘시멘트벽돌조 슬라브단층주택으로 증축 리모델링’된 것으로 보임

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대구지방법원 포항지원(☎ 054-250-3219)입니다.
입찰일은 2025.11.10입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행,우리은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 13일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 360일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 360일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024. 11. 13. 경매개시결 설정 정

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 자연녹지지역. 차량의 접근이 가능. 간선도로. 기와지붕.

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출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

사건번호 : 2024타경36948 (대구지방법원 포항지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-01	2024타경36177	[주택] 포항시 북구 신광면 우각리 [농지취득자격증명] 건물: 46.21평 토지(대지권): 210.54평	291,020,500원 203,714,000원	유찰 (1회)
	2025-11-17	2025타경3589	[주택] 포항시 북구 흥해읍 양백리 건물: 65.08평 토지(대지권): 203.03평	565,869,380원 396,108,000원	유찰 (1회)
	2025-11-10	2024타경36948	[주택] 포항시 북구 흥해읍 용한리 [법정지상권] 건물: 6.07평 토지(대지권): 31.26평	39,361,350원 27,552,000원	유찰 (1회)
	2025-11-10	2024타경36603	[주택] 포항시 북구 송라면 광천리 건물: 26.55평 토지(대지권): 123.12평	119,279,000원 58,446,000원	유찰 (2회)
	2025-11-10	2024타경4231	[주택] 포항시 북구 죽도동 81-4 건물: 25.29평 토지(대지권): 36.30평	213,249,000원 104,491,000원	유찰 (2회)
	2025-11-10	2024타경3498	[주택] 포항시 북구 동빈2가 143-9 건물: 42.49평 토지(대지권): 57.41평	322,740,000원 158,142,000원	유찰 (2회)
	2025-11-17	2024타경36092	[주택] 포항시 북구 청하면 이가리 건물: 4.57평 토지(대지권): 9.30평	15,745,400원 15,745,400원	재진행 (0회)
	2025-11-24	2024타경35402	[주택] 포항시 북구 흥해읍 옥성리 건물: 14.40평 토지(대지권): 55.06평	87,381,200원 20,979,000원	재진행 (4회)
	2025-11-24	2024타경33529	[주택] 포항시 북구 용흥동 53-16 건물: 12.85평 토지(대지권): 19.97평	47,802,000원 5,623,000원	유찰 (6회)