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달서구 건물경매 - 낙찰 전략은? ( 522.9평)

대구지방법원 대구서부지원의 2024타경45375 사건, 26억 7034만원짜리 건물 경매물건입니다.

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

소 재 지	대구광역시 달서구 이곡동 1222-2
물건용도	건물
토지면적	481.20㎡(145.56평)
건물면적	1,728.49㎡(522.87평)
사건번호	2024타경45375
감정평가액	2,670,336,500원
최저입찰가	(49%) 1,308,464,000원
입 찰 일	2025.12.09(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	이곡동 1222-2	대	481.2㎡ (145.56평)
건물	이곡동 1222-2	지하 위락시설 철근콘크리트조	262.56㎡ (79.42평)
	이곡동 1222-2	1층 소매점 철근콘크리트조	132.76㎡ (40.16평)
	이곡동 1222-2	2층 일반음식점 철근콘크리트조	258.85㎡ (78.30평)
	이곡동 1222-2	3층 근린생활시설 철근콘크리트조	258.85㎡ (78.30평)
	이곡동 1222-2	4층 근린생활시설 철근콘크리트조	258.85㎡ (78.30평)
	이곡동 1222-2	5층 사무실 철근콘크리트조	252.96㎡ (76.52평)
	이곡동 1222-2	6층 조적조 관리인실 철근콘크리트조	176.26㎡ (53.32평)
제시외건물	이곡동 1222-2	주차장 및 창고	113.4 ㎡(34.30평) 포함
제시외건물	이곡동 1222-2	다용도실	14 ㎡(4.24평) 포함

[위치/주위환경] 본건 토지는 대구광역시 달서구 이곡동 소재 "성서네거리" 북서측 인근에 위치하고 있으 며, 주위는 "성서네거리"에서 북측으로 이어지는 간선도로(성서로) 주변의 상업지대로서 소매점, 음식점, 숙박시설, 호텔, 판매시설 등의 상업용건물이 밀집되어 있음.
[교통상황] - 본건 토지까지 제반차량 접근 가능하며, 주변 간선도로변으로 도보 약 2-3분 거리에 시내 버스정류장이, 도보 약 4분 내외 거리에 도시철도2호선 "성서산업단지역"이 소재하고 있 음. - 지역적 위치, 주변 도로상태, 접근의 용이성, 대중교통 여건 등을 고려할 때 전반적인 교 통상황은 비교적 양호함.
3)형태 및 이용상태 대체로 남측 하향 완경사지대에 형성되어 있는 정방형의 토지로서, 기준시점 현재 "상업 용건물 부지"로 이용되고 있음.
4)인접 도로상태 본건 토지 동측으로 약 15m(왕복 2차선) 아스팔트포장(양측 인도) 도로와 접하고 있음.
[토지이용계획] 「토지이용계획확인서」에 의거할 때 "도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구 역(일반상업용지), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)＜ 택지개발촉진법＞"에 해당함.
6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] ·임대관계: 미상임.
·기타사항: -
[건물구조] [기호(2)] 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 6층 건물로서, 사용승인일: 일반건축물대장상 "1995. 09. 19." 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 및 드라이비트 등 마감 내벽: 시멘몰탈위 페인팅, 벽지 및 일부 타일, 내부 인테리어 등 바닥: 바닥타일, 인조대리석, 카펫 및 강화마루 등 창호: 알루미늄새시 창호 및 강화유리 등 [이용상태] 위락시설(지하) 및 근린생활시설(1층-6층)로 이용되고 있음.
[설비내역] 위생 및 급·배수설비, 옥내소화전, 승강기설비(550kg/7인승) 등이 구비되어 있음.
4)부합물 및 종물 별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진"에서 보는 바와 같이 본건 건물에 제시외건물(ㄱ), (ㄴ)이 소재하고 있음.
(ㄱ) 주차장 및 창고(1층 소재): 철골 및 판넬조 판넬지붕 단층, 약 113.4㎡ (ㄴ) 다용도실(6층 소재): 판넬조 판넬지붕 단층, 약 14㎡ [공부와의 차이] 없음.
[참고사항] ·임대관계: 미상임. ·기타사항: -

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/03/31)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	501호	2016.06.20	[보]1,500,000
김OO	501호	2020.01.09	[보]5,000,000 [월]495,000
김OO		2020.10.27
서OO	1층	2020.01.09	[보]20,000,000 [월]1,650,000
서OO	4층401호	2019.10.24.	[보]1차:2019.10.21.(3,000,000원),2차:2021.10.2.(5,000,000)원,3차:2024.9.30.(5,000,000원) [월]300,000
일OO	4층33㎡	없음	[보]3,000,000 [월]330,000
주OO	405호	2019.09.18	[보]3,000,000 [월]300,000
주OO		2024.11.04
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년7월9일	소유권
2021년7월9일	근저당권	1,884,000,000원
2022년12월15일	압류
2024년12월23일	압류
2024년12월24일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년7월9일	소유권
2021년7월9일	근저당권	1,884,000,000원
2024년12월24일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	549,272,727원원	272,290,909원원	62%	2.1회회
6개월	528,307,692원원	270,984,615원원	64%	2회회
12개월	496,928,571원원	256,465,393원원	65%	1.9회회

달서구 건물경매 - 낙찰 전략은? ( 522.9평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함. 1층 외부 해체및철거가능한 타인소유시설물(천막 및 테크)매각제외(감정서참조). 매수인에게 대항 할 수 있는 임차인 및 대항력 여지있는 임대차관계 미상의 임차인 있음.

[부동산 현황조사서 비고란]
-별지 사

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대구지방법원 대구서부지원(☎ 053)570-2306)입니다.
입찰일은 2025.12.09입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 iM뱅크(대구은행)이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김규창:임대차관계 미상의 대항력 여지있는 사업자등록자임. 2023. 7. 5.전입신고. 김지헌:임대차관계 미상의 대항력 여지있는 사업자등록자임. 김진현:405호 임차인 주식회사 제이디인슈 대표임. 서선희:임대차관계 미상의 대항력 여지있는 사업자등록자임. 서원종합건설 주식회사:대항력 여지있는 임차인임. 상가임대차현황서상 사업자등록일 2020. 1. 15.임. 주식회사 제이디인슈:임대차관계 미상의 대항력여지있는 사업자등록자임.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 8명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 24일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 346일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 346일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 상업지역. 일반상업지역. 버스정류장. 주차장. 간선도로. 판넬지붕. 철근콘크리트조. 슬래브지붕.

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출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

사건번호 : 2024타경45375 (대구지방법원 대구서부지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-23	2025타경31135	[근린시설] 달서구 갈산동 264-10 건물: 101.30평 토지(대지권): 59.74평	706,716,940원 494,701,000원	유찰 (1회)
	2025-12-23	2025타경31093	[근린시설] 달서구 본리동 81-3 건물: 43.15평 토지(대지권): 53.65평	797,318,190원 558,122,000원	유찰 (1회)
	2025-12-09	2024타경45375	[근린시설] 달서구 이곡동 1222-2 건물: 522.87평 토지(대지권): 145.56평	2,670,336,500원 1,308,464,000원	유찰 (2회)
	2025-12-16	2024타경4541	[근린시설] 달서구 상인동 326-2 건물: 827.53평 토지(대지권): 173.94평	9,372,625,370원 4,592,587,000원	재진행 (2회)
	2026-01-22	2023타경3534	[근린시설]대구광역시 달서구 상인동 240-7 건물: 710.63평 토지(대지권): 310.67평	6,357,444,863원 3,115,147,000원	재진행 (2회)