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울주군 상가주택경매 - 삼남읍 상가주택 경매로 나왔는데 안전한가? (건물 192.0평, 토지 187.6평)

이번에 소개할 경매물건은 울산시 울주군에 위치한 상가주택입니다. 최저입찰가는 7억 5344만원입니다.

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 상가주택 경매 물건입니다.

언제든지 입찰(법원동행)에서 명도(집비우기)까지 쉽고 빠르게 도와드립니다!!!

감정가격은 1,537,626,670원입니다.

2회 유찰되어 최저입찰가는 753,437,000원입니다.

사건번호는 2023타경9056이며 울산지방법원에서 경매가 진행됩니다.

입찰보증금은 75,343,700원을 준비하시면 됩니다.

소 재 지	울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1709-12
물건용도	상가주택
토지면적	620.00㎡(187.55평)
건물면적	634.62㎡(191.97평)
사건번호	2023타경9056
감정평가액	1,537,626,670원
최저입찰가	(49%) 753,437,000원
입 찰 일	2025.11.18(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	교동리 1709-12	대	620㎡ (187.55평)
건물	교동리 수남지구2블럭19롯트	1층 근린생활시설 일반철골구조	271.96㎡ (82.27평)
	교동리 수남지구2블럭19롯트	2층 근린생활시설 일반철골구조	229.93㎡ (69.55평)
	교동리 수남지구2블럭19롯트	3층 주택 일반철골구조	117.63㎡ (35.58평)
제시외건물	교동리 수남지구2블럭19롯트	다용도실	15.1 ㎡(4.57평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 "울산상업고등학교" 남서측 근거리에 위치 하며, 주위는 수남지구내 상업나지, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건까지 차량 접근 가능하며, 일반적인 대중교통 사정 보통임.
3)형태 및 이용상태 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 남측으로 폭 약 8 미터 내외의 도로에 접함.
[토지이용계획] 자연녹지지역 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공원마을지구(공원집단시설지구)＜자연공원법＞, 군립공원＜자연공원법＞ 임.
6)제시목록 외의 물건 없 음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 가.임대관계 미상임.
나.기 타 --
[건물구조] 가. 일반철골구조 및 블록조 (철근)콘크리트지붕 3층건으로, 외벽: 판넬마감, 스톤코트마감, 몰탈위 페인트칠 마감 등, 내벽: 일부 내장 타일붙임, 인테리어마감, 벽지마감 등.
창호: 샷시창호, 강화유리창임.
[이용상태] 근린생활시설(1,2층) 및 주택(3층)으로 이용 중임.
[설비내역] 위생 및 급,배수설비, 전기설비, 주택부분 난방설비 등이 되어있음.
4)부합물 및 종물 본건 지상에 별첨 "지적 및 건물개황도" (ㄱ) 과 같이 제시외 건물이 소재하며, 제시외 건물의 구조, 규모, 관리상태 등으로 보아 토지에 미치는 영향은 없겠음.
[공부와의 차이] 본건 기호(가) 건물 3층의 공부 상 용도는 근린생활시설 이나 현황은 "주택" 이며, 건물의 공부상 소재지는 "수남지구 2블럭 19롯트" 이나, 구획정리완료(2019.7.2)로 현황은 "교동리 1709-12번지" 지상에 소재합니다.
[참고사항] 가. 임대관계 미상임.
나. 기 타 없 음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2023/12/28)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
노OO	1층전부	2015.12.07.	[보]80,000,000 [월]1,750,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2000년8월1일	소유권
2013년10월7일	근저당권	650,000,000원
2016년8월22일	근저당권	227,500,000원
2018년7월13일	근저당권	82,500,000원
2019년1월31일	근저당권	72,000,000원
2020년3월13일	근저당권	108,000,000원
2023년9월25일	임의경매
2023년10월5일	가압류	37,400,000원
2025년1월22일	압류
2025년7월1일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2015년10월7일	소유권
2015년10월14일	근저당권	650,000,000원
2016년8월22일	근저당권	227,500,000원
2018년7월13일	근저당권	82,500,000원
2019년1월31일	근저당권	72,000,000원
2020년3월13일	근저당권	108,000,000원
2023년9월25일	임의경매
2023년10월5일	가압류	37,400,000원
2025년1월22일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,204,731,756원원	435,020,173원원	47%	2.5회회
6개월	1,051,263,330원원	395,762,850원원	49%	2.4회회
12개월	992,112,441원원	377,378,660원원	50%	2.3회회

울주군 상가주택경매 - 삼남읍 상가주택 경매로 나왔는데 안전한가? (건물 192.0평, 토지 187.6평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄 매각, 제시외 건물 (다용도실 15.1㎡) 포함. 2. 목록 2. 건물 3층은 공부상 용도는 근린생활시설이나 현황은 주택이며, 공부상 소재지는 '수남지구 2블럭 19롯트'이나, 구획 정리완료(2019.7.2.)로 현황은 '교동리 1709-12(수남벚꽃길 11-36)'지상에 소재함. 3. 2024. 2. 16.자 임차인 노봉례가 공사대금 74,000,000원을 위하여 이 사건 건물 1층 전부에 관하여 유치권이 있다는 신고가 있으나, 2024. 10. 15.자 신청채권자의 유치권배제신청에서 유치권 신고가 허위의 유치권임을 주장하고 있음.

[부동산 현황조사서 비고란]
1.본 건 부동산은 울산 울주군 삼남읍 교동리에 소재하며, 상가건물임대차 현황서에는 나타나지 않으나 1층 전체는 진송추

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 216-8268)입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
노봉례: 1. 최초 임대차계약서상 차임은 1,500,000원이며, 이후 매년 5%씩 인상되어 현재의 차임이 됨.2. 노봉례 제출 상가건물임대차 현황서상의 대상지번이 '교동리 854-3'이나, 2024. 7. 31.자 동울산세무서 발행 사실증 명원에 '2015년 12월 7일부터 발급일 현재까지 사업장소재지를 울산광역시 울주군 삼남읍 수남벚꽃길 11-36(교동 리 854-3)으로 등록한 사실을 확인한다'는 증명원이 제출됨.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 9월 25일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 785일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 785일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 토지: 2013.10.07. 근저당권 설정 건물: 2015.10.14 근저당권

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역.

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출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

사건번호 : 2023타경9056 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-25	2024타경120233	[근린주택] 울주군 청량읍 상남리 770-3 건물: 95.34평 토지(대지권): 58.08평	385,512,400원 385,512,400원	신건 (0회)
	2025-11-18	2024타경103924	[근린주택] 울주군 두동면 만화리 351-1 건물: 154.98평 토지(대지권): 340.01평	706,490,700원 494,543,000원	유찰 (1회)
	2025-12-18	2024타경7897	[근린주택] 울주군 온산읍 덕신리 413-6 건물: 122.58평 토지(대지권): 66.76평	721,398,820원 247,440,000원	유찰 (3회)
	2025-12-10	2024타경3888	[근린주택] 울주군 청량읍 율리 281-1 건물: 58.68평 토지(대지권): 209.63평	1,582,495,400원 542,796,000원	유찰 (3회)
	2025-11-26	2023타경10940	[근린주택] 울주군 온산읍 덕신리 402-2 건물: 117.97평 토지(대지권): 421.08평	1,710,353,480원 1,197,247,000원	유찰 (2회)