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상가주택 경매초보도 쉽게! 울산시 두동면 경매 완벽분석

울산시 울주군 두동면 만화리에 위치한 상가주택 경매물건을 소개합니다. 감정가는 7억 649만원, 현재 최저입찰가는 4억 9454만원입니다.

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

감정가 706,490,700원인 울산광역시 울주군 두동면 만화리 상가주택 물건입니다.

1회 유찰되어, 최저입찰가는 494,543,000원이군요.

감정가의 70% 가격으로 낮아진 것입니다.

사건번호는 2024타경103924이며, 입찰일은 2025.11.18(화) 10:00입니다.

소 재 지	울산광역시 울주군 두동면 만화리 351-1
물건용도	상가주택
토지면적	1,124.00㎡(340.01평)
건물면적	512.32㎡(154.98평)
사건번호	2024타경103924
감정평가액	706,490,700원
최저입찰가	(70%) 494,543,000원
입 찰 일	2025.11.18(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	만화리 351-1	대	1124㎡ (340.01평)
건물	만화리 351-1 1동호	1층 주택 벽돌조	135㎡ (40.84평)
	만화리 351-1 1동호	2층 주택 벽돌조	64㎡ (19.36평)
	만화리 351-1 1동호	단층 화장실 벽돌조	2㎡ (0.61평)
	만화리 351-1 2동호	단층 근린생활시설 블록구조	120㎡ (36.30평)
	만화리 351-1 3동호	1층 창고 등 벽돌	83.7㎡ (25.32평)
	만화리 351-1 3동호	2층 근린생활시설 벽돌	69.12㎡ (20.91평)
제시외건물	만화리 351-1	다용도실	19.3 ㎡(5.84평) 포함
	만화리 351-1 1동호	계사	9 ㎡(2.72평) 포함
	만화리 351-1 2동호	정자	10.2 ㎡(3.09평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 울주군 두동면 만화리 소재 "칠조(비조)회관" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통인 편임.
[교통상황] 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통인 편임.
3)형태 및 이용상태 북동하향 완경사지에 위치한 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역(현상변경허가대상구역)＜문화재보호법＞, 공장설립승인지역(1호)＜수도법＞임.
6)제시목록 외의 물건 없 음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 없음.
[건물구조] ■기호(2) 구 조 : 벽돌조 슬래브위 기와지붕 규 모 : 지상 2층 외 벽 : 적벽돌 및 타일 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임, 페인팅 마감 등 창 호 : 샷시 및 목재창 구조 (부속건물)
구 조 : 블럭조 슬래브지붕 규 모 : 단층 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 창 호 : 샷시창 구조 ■기호(3) 구 조 : 블록구조 철근콘크리트스라브지붕 규 모 : 단층 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 내 벽 : 벽지 붙임 등 창 호 : 샷시창 구조 ■기호(4) 구 조 : 벽돌 및 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 규 모 : 지상 2층 외 벽 : 판넬 잇기 및 몰탈위 페인팅 마감 내 벽 : 황토칠 및 페인팅 마감 등 창 호 : 샷시창 구조 [이용상태] ■기호(2) : 1층, 2층 - 근린생활시설, 부속건물 - 화장실 ■기호(3) : 근린생활시설 ■기호(4) : 1층 - 창고 및 황토방 등, 2층 - 근린생활시설 [설비내역] 위생 및 급배수 설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 별첨 ‘지적 및 건물개황도‘와 같이 제시외건물 기호㉠-㉢이 소재하나 구조, 용도, 면적 등 감안시 본건에 미치는 영향은 미미한 것으로 판단됨.
[공부와의 차이] - 기호(2) 구조가 ‘벽돌조 슬래브지붕’이나 현황은 ‘벽돌조 슬래브위 기와지붕’임.
- 기호(2) 2층의 면적이 64㎡이나 현황 실측면적은 약109.8㎡임.
- 기호(4) 2층의 면적이 69.12㎡이나 현황 실측면적은 약54㎡임.
- 본건 건물의 용도가 기호(2) 주택, 기호(3) 단독주택, 기호(4) 창고 및 단독주택이나, 현황은 기호(1,2) 근린생활시설, 기호(4) 창고, 황토방, 근린생활시설 등으로 이용중임.
[참고사항] 1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 없음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/06/07)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년8월23일	소유권
2018년8월23일	근저당권	420,000,000원
2024년3월12일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년8월23일	소유권
2018년8월23일	근저당권	420,000,000원
2024년3월12일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	287,223,400원원	149,100,000원원	52%	2.5회회
6개월	245,096,500원원	129,945,000원원	53%	2.3회회
12개월	245,096,500원원	129,945,000원원	53%	2.3회회

상가주택 경매초보도 쉽게! 울산시 두동면 경매 완벽분석

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물[(벽체이용)함석지붕 다용도실 19.3㎡, 판넬조 판넬지붕 계사 9㎡, 목조 PVC기와지붕 정자 10.2㎡] 포함 2. 목록 2.는 구조 및 용도가 벽돌조 슬래브지붕 주택이나 현황은 벽돌조 슬래브위 기와지붕 근린생활시설로 이용 중임. 2층 공부 면적(64㎡)과 현황 면적(약 109.8㎡)이 상이하며, 북서측 인접지상(만화리 산136 또는 만화리 357)에 일부 걸쳐 소재하고 있는 것으로 조사되어 정확한 위치 및 경계 등에 대해 측량을 통해 확인 바람. 3. 목록 3.은 용도가 단독주택이나 현황은 근린생활시설로 이용 중임. 4. 목록 4.는 용도가 창고 및 단독주택이나 현황은 창고 및 황토방, 근린생활시설 등로 이용 중임. 2층 공부 면적(69.12㎡)과 현황 면적(약 54㎡)이 상이한바 정확한 면적은 측량을 통해 확인 바람.

[부동산 현황조사서 비고란]
본 건 지상 소재 주택 및 창고 등 건물 1동호

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 216-8268)입니다.
입찰일은 2025.11.18입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 3월 12일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 616일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 616일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2018.8.23. 근저당 설정

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 자연녹지지역. 버스정류장. 판넬지붕. 기와지붕. 슬래브지붕. 스라브지붕.

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출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

사건번호 : 2024타경103924 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-25	2024타경120233	[근린주택] 울주군 청량읍 상남리 770-3 건물: 95.34평 토지(대지권): 58.08평	385,512,400원 385,512,400원	신건 (0회)
	2025-11-18	2024타경103924	[근린주택] 울주군 두동면 만화리 351-1 건물: 154.98평 토지(대지권): 340.01평	706,490,700원 494,543,000원	유찰 (1회)
	2025-11-18	2023타경9056	[근린주택] 울주군 삼남읍 교동리 1709-12 [유치권] 건물: 191.97평 토지(대지권): 187.55평	1,537,626,670원 753,437,000원	유찰 (2회)
	2025-12-18	2024타경7897	[근린주택] 울주군 온산읍 덕신리 413-6 건물: 122.58평 토지(대지권): 66.76평	721,398,820원 247,440,000원	유찰 (3회)
	2025-12-10	2024타경3888	[근린주택] 울주군 청량읍 율리 281-1 건물: 58.68평 토지(대지권): 209.63평	1,582,495,400원 542,796,000원	유찰 (3회)
	2025-11-26	2023타경10940	[근린주택] 울주군 온산읍 덕신리 402-2 건물: 117.97평 토지(대지권): 421.08평	1,710,353,480원 1,197,247,000원	유찰 (2회)