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의왕시 토지 농지경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 497.6평)

2024타경106526 사건의 토지 농지 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 100% 수준입니다.

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

이번에 보시게 되는 경매물건은 경기도 의왕시 내손동 89 토지 농지입니다.

매각기일은 2025.07.22(화) 10:00이며, 입찰법원은 수원지방법원 안양지원입니다.

입찰서류 미비 또는 기재의 잘못이 있거나, 입찰보증금이 부족한 경우나,

대리인 응찰시 인감증명서를 첨부하지 않은 경우 등은 입찰이 무효가 될 수 있습니다.

입찰법원에서 작은 실수가 큰 결과를 초래할 수 있으므로 주의해야 합니다.

소 재 지	경기도 의왕시 내손동 89
물건용도	토지 농지
토지면적	1,645.00㎡(497.61평)
건물면적
사건번호	2024타경106526
감정평가액	2,732,250,000원
최저입찰가	(100%) 2,732,250,000원
입 찰 일	2025.07.22(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	내손동 89	전	330㎡ (99.83평)
	내손동 89-2	전	1159㎡ (350.60평)
	내손동 87	유지	156㎡ (47.19평)

[위치/주위환경] 본건은 경기도 의왕시 학의동에 소재하는 "백운호수" 남서측 근거리에 소재하는 내손동 "능안마을" 내에 위치하며 부근 일대는 연립 및 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등의 혼재 지역임.
[교통상황] 본건까지 차량 진입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통인 편임.
3)형태 및 이용상태 3필지가 지적상 연접되어 있으며; 기호1 토지 : 장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄한 편이며 건축허가를 득한 토지임.
기호2 토지 : 부정형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄한 편이며 지목상 전으로 일부는 콘크리트 또는 깬 잡석으로 포장되어 있음.
기호3 토지 : 부정형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄한 편이며 지목상 유지이나 현황 전 상태임.
4)인접 도로상태 본 토지 공히 북측으로 포장된 소로2류에 접함.
[토지이용계획] 본건 공히 토지이용계획확인서상 도시지역, 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역), 개발제한구역, 대기관리권역, 대기환경규제지역, 교통기타용도 지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제지역, 생활소음진동관리지역, 과밀억제권역, 배수구역(포일배수구역), 하수처리구역(포일처리구역)이며 기타 자세한 내용에 대하여는 별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을 참조하시기 바람.
6)제시목록 외의 물건 - 본 토지상에 소재하는 수목류, 포장 및 담장 등 토지 부합물은 토지에 포함하여 평가하였음.
- 별도로 첨부한 사진과 같이 본건 중 기호1 토지상에는 건축을 위한 기초공사가 진행 중이나 이 부분은 평가에 포함하지 아니하였으며 착공신고일(2022-01-12) 및 현장 상황 등 제반 정황으로 보아 철근 조립 및 거푸집 설치 후 콘크리트 타설 전에 공사가 중단된 것으로 보이며 이에 따라 공사비 등과 관련된 분쟁의 가능성이 있으므로 관련 내용에 관하여 충분히 숙지한 후에 경매에 참여하시기 바람.
- 별도로 첨부한 사진과 같이 기호3 토지상에 소재하는 컨테이너는 평가에 포함하지 아니하였음.
[공부와의 차이] 해당사항 없음. [참고사항] 임대 관계 등은 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/10/16)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년12월17일	소유권
2019년12월17일	소유권
2021년1월20일	(1)근저당권설정	1,068,000,000원
2021년1월20일	(2)근저당권설정	540,000,000원
2024년8월5일	임의경매
2024년8월7일	압류
2024년8월13일	압류
2025년2월13일	압류
2025년2월25일	압류
2025년4월30일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	0원원	0원원	0%	0회회
12개월	0원원	0원원	0%	0회회

의왕시 토지 농지경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 497.6평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각 본건 토지상의 수목류, 포장 및 담장 등 토지 부합물은 토지에 포함하여 평가하였음. 본건 토지와 인접지와의 경계가 명확히 구분되지 않는 부분도 있으므로 경매 참여시 사전에 재확인하시기 바람. 목록1의 지목은 전이나 현황은 농지가 아니며, 건물 신축을 위하여 바닥 철근작업을 하다 중단된 상태로 장기간 방치된 것으 로 보이며, 진행 중단중인 기초공사는 감정평가 시 포함되지 않음. 2022.01.12.자로 착공신고가 있었던 것으로 '건축행정시스템 세움터'에서 조회가 되니, 경매 참여 시 관련 세부 내용과 공사비 등 분쟁가능성 유무, 허가 승계 가능 여부 등에 관하여 반드 시 사전에 재확인 바람. 목록2의 지목은 전이며 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음). 토지 일부(건물신축 시 진입로로 추정되는 부분)에 바닥에 자갈이 깔려 있고, 콘크리트 또는 깬 잡석으로 포장되어있는 등, 토지 전체가 농업에 이 용하기 어려운 정도의 골재 및 토사가 깔려 있고 잡초가 무성함. 목록3의 지목은 유지이나 현황은 전 상태임. 역시 다른 필지와 마찬가지로 토사가 쌓여있고, 잡초가 무성함. 본 건 토지에 포 함되는 것으로 추정되는 지점에 컨테이너 박스 1개(주거용으로 사용되지는 않는 것으로 보임, 공사비 미지급이라고 쓰여 있음) 가 소재하나 감정평가 시 포함되지 않았으며, 소유 및 점유 관계는 미상. 컨테이너 주위 일부 토지에는 농작물이 식재되어 있 음.

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 본건 3필지는 모두 연접해 있는데, 현황은 각 토지의 경계를 구분할만한 시설이나 경계표시가 없어 각 필지를 명확하게 구분하기는 어려움. 2. 각 필지의 지목은 전 또는 유지이나, 현황은 일부 토지에는 건물을 짖다가 중단된 상태이고 일부 토지는 바닥에 자갈 등이 깔려 있는 등 모두 전 또는 유지보다는 건물 부지로 이용하기 위해 일부 공사를 하였던 것으로 보임. 3. 의왕시 내손동 89 (지목 : 전) 지상에는 건물 신축을 위하여 바닥 철근작업을 하다 중단된 상태였으며 장기간 방치되고 있는 것으로 보임. 4. 의왕시 내손동 89-2 (지목 : 전) 지상에는 일부 토지 바닥(건물 신축 시 진입로로 추정되는 부분)에 자갈이 깔려 있는 등, 토지 전체가 농업에 이용하기 어려운 정도의 골재 및 토사가 깔려 있었고 잡초가 무성하게 자라고 있었음. 5. 의왕시 내손동 87 (지목 : 유지) 역시 인접한 다른 필지와 같이 토사가 쌓여 있고 잡초가 무성하게 자라고 있었으며, 본 건 토지에 포함되는 것으로 추정되는 지점에 컨테이너박스 1개(주거용으로 사용되지는 않는 것으로 보임. `공사비 미지급`이라고 쓰여 있음)가 소재하고 있었음. 컨테이너 주위 일부 토지에는 농작물이 식재되어 있었음. 6.지적도, 카카오지도 등을 이용하여 부동산의 위치를 파악, 현황조사를 실시한 바, 이 건 부동산의 정확한 위치, 면적, 인접 부동산과의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함. 7.각 토지 토지대장의 `사유`란에 `2023년 11월 7일 지적재조사 예정지구 지정`이라고 기재되어 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원 안양지원(☎ 031) 8086-1281)입니다.
입찰일은 2025.07.22입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:40 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 8월 5일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 342일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 342일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021.01.20.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 관리지역. 녹지지역. 자연녹지지역. 개발제한구역. 버스정류장.

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여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경106526 (수원지방법원 안양지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-22	2024타경106526	[전] 의왕시 내손동 89 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 497.61평	2,732,250,000원 2,732,250,000원	신건 (0회)
	2025-07-15	2024타경110785	[전] 의왕시 초평동 315-17 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,017.91평	2,175,533,000원 2,175,533,000원	신건 (0회)
	2025-07-15	2024타경110037	[전] 의왕시 청계동 651-2 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 121.00평	323,200,000원 206,848,000원	유찰 (2회)
	2025-08-19	2024타경1126	[전] 의왕시 청계동 350-10 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 98.62평	192,014,000원 62,919,000원	유찰 (5회)