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창원 근린주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 112.3평, 토지 18.2평)

1회 유찰된 경남 창원 마산회원구 경매물건입니다. 지금 최저가에 경매 도전해보세요!

여의주경매법인 : http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1408345

경상남도 창원시 마산회원구 회원동 근린주택

창원지방법원 마산지원 2024타경104433입니다.

감정가격은 305,684,900원입니다만 1회 유찰되어 최저입찰가는 244,548,000원입니다.

2025.07.24(목) 10:00에 입찰이 있을 예정입니다.

경매대상은 토지지분 및 건물전체매각입니다.

소 재 지	경상남도 창원시 마산회원구 회원동 20-1
물건용도	근린주택
토지면적	60.00㎡(18.15평)
건물면적	371.34㎡(112.33평)
사건번호	2024타경104433
감정평가액	305,684,900원
최저입찰가	(80%) 244,548,000원
입 찰 일	2025.07.24(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	회원동 20-1	대	60㎡ (18.15평) 2분의 1 지분 전부
건물	회원동 20-1	1층 근린생활시설 철골조 슬라브지붕	66.57㎡ (20.14평)
	회원동 20-1	2층 근린생활시설 철골조 슬라브지붕	70.89㎡ (21.44평)
	회원동 20-1	3층 근린생활시설 철골조 슬라브지붕	70.89㎡ (21.44평)
	회원동 20-1	4층 주택 철골조 슬라브지붕	70.89㎡ (21.44평)
제시외건물	회원동 20-1	근린생활시설 및 주택 일부	90.7 ㎡(27.44평) 포함
제시외건물	회원동 20-1	보일러실	1.4 ㎡(0.42평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 창원시 마산회원구 회원동 소재 "석전삼거리" 서측 인근에 위치하며, 부근은 주택 및 근린생활시설이 소재하는 주택지대로서 제반 입지조건은 보통시 됨.
[교통상황] 본건까지 차량 접근 자유로우며, 제반 교통사정은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 세장형 평지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.
4)인접 도로상태 본건 북측으로 노폭 약37m, 서측으로 노폭 약8m의 도로와 접함.
[토지이용계획] 『토지이용계획확인서』상, 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로2 류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역＜경상남도 문화재보호 조례＞임.
6)제시목록 외의 물건 의견란 참조.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계:미상임.
기 타:없 음.
[건물구조] 일련번호2 철골조슬라브지붕 4층건으로서, 외벽 : 복합판넬 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일 및 몰탈위 페인팅마감.
창호 : 섀시창호임.
[이용상태] 일련번호2 : 1-3층 - 근린생활시설, 4층 - 주택.
[설비내역] 일련번호2 : 전층 급.배수, 위생설비 되어있고, 4층에 난방시설 되어 있음.
4)부합물 및 종물 의견란 참조.
[공부와의 차이] 본건 일련번호2는 공부상 용도가 제1,2종근린생활시설이나 4층은 주택으로 이용중임.
[참고사항] 임대관계:미상임.
기 타:없 음.
[위치/주위환경] 본건은 경상남도 창원시 마산회원구 회원동 소재 석전삼거리 남서측 인근에 위치하는 삼광네스트 1층 101호로서 주변은 주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건 주차장까지 차량 출입 자유로우며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통시 됨.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 5층건 중 1층 101호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지, 타일 및 몰탈위 페인팅 마감.
창호 : 섀시창 구조 임.
[이용상태] 아파트로 이용 중임.
[설비내역] 급·배수 설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기 설비, 도시가스보일러에 의한 난방 설비 등이 되어 있음.
[토지형상/이용상태] 본건 대지권의 목적인 토지는 사다리형 평지로서 "아파트" 부지로 이용 중임.
7)인접 도로상태등 본건 대지권 목적인 토지의 서측으로 노폭 약8m, 남측 및 동측으로 노폭 약3m의 도로와 접함.
[토지이용계획] 『토지이용계획확인서』상, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합)
가축사육제한구역(전부제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 역사문화환경 보존지역＜경상남도 문화재보호 조례＞, 상대보호구역(마산무학여자중고등학교)＜교육 환경 보호에 관한 법률＞임.
[공부와의 차이] 공부상 본건의 용도가 소매점이나 현황은 인접(102호)호와 벽체 등 경계구분없이 아파트로 개조되어 이용 중임.
[참고사항] 임대관계:미상임. 기 타:없 음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/10/28)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
박OO	3층전부	2011.03.08.(사업자등록일)/ 2018.12.10.(전입일)	[보]1,500만원 [월]40만원
변OO	2층전부	2020.06.29	[보]3,000만원 [월]25만원
송OO	미상	2016.05.26(전입세대확인서상)	[보]미상 [월]미상
송OO	미상(상가건물임대차현황서상 3층)	2017.11.17(상가건물임대차현황서상)	[보]미상(상가건물임대차현황서상보증금 없음) [월]10만원(상가건물임대차현황서상)
오OO	4층전부	2017.03.23.	[보]없음 [월]없음
이OO	미상	2015.12.04(전입세대확인서상)	[보]미상 [월]미상
최OO	미상	2007.09.04(전입세대확인서상)	[보]미상 [월]미상
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2015년1월2일	소유권
2021년12월13일	소유권
2021년11월18일	가압류	200,000,000원
2024년8월2일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2021년11월18일	가압류	200,000,000원
2024년8월2일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	0원원	0원원	0%	0회회
12개월	0원원	0원원	0%	0회회

창원 근린주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 112.3평, 토지 18.2평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각임(목록1번은 공유지분 매각이며, 제시외건물(제시외2-1,2-2) 포함). -본건 건물의 옥상에 소재하는 ‘철골조 슬라브지붕 단층계단실’은 건물가격에 포함하여 평가되었음. -본건 건물은 공부상 ‘제1,2종 근린생활시설’이나, 현황 4층은 ‘주택’으로 이용 중임. -대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

[부동산 현황조사서 비고란]
본건1.현황 `대`로 위 지상에 본건2의 제시건물(가) 및 제시외건물 (ㄱ)철골조 슬라브지붕 4층 근린생활시설 및 주택 1동과 종물,부합물 소재함. 본건3.제시목록상 근린생활시설(소매점)이나 현황 일부 벽체가 철거되어 인접호실(102호)과 경계구분 없이 주거용인 아파트로 이용중이므로 참조바람.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 마산지원(☎ 055-240-9344)입니다.
입찰일은 2025.07.24입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
■박석조 : 현황조사 시 임차인의 부재로 인해 소유자의 현장 진술에 따라 조사된 내용이며, 보증금(1500만원)은 전액 월세로 차감되었다는 소유자의 진술이 있었음. ■변재천 : 현황조사 시 임차인의 현장진술에 의하여 조사된 내용임(임대차계약서는 미확인). ■송부용 : 현황조사 시 '본인의 지인으로 별도의 임대차관계 없다'는 임차인 변재천의 진술이 있었음. ■송위숙 : 현황조사 시 '부지'라는 소유자의 진술이 있었음. ■오영옥 : 이 사건 신청채권자임. ■이희재 : 현황조사 시 '본인의 지인으로 별도의 임대차관계 없다'는 임차인 변재천의 진술이 있었음. ■최석호 : 현황조사 시 '부지'라는 소유자의 진술이 있었음.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 7명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 8월 1일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 338일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 338일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021.11.18.자 가압류 설정

※ 물건 키워드 : . 제3종일반주거지역. 버스정류장. 시내버스정류장. 주차장. 철근콘크리트구조. 스라브지붕. 도시가스. 가스보일러. 철골조.

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여의주경매법인 : http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1408345

사건번호 : 2024타경104433 (창원지방법원 마산지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-24	2024타경104433	[근린주택] 창원시 마산회원구 회원동 20-1 건물: 112.33평 토지(대지권): 18.15평	305,684,900원 244,548,000원	유찰 (1회)
	2025-07-24	2024타경1404	[근린주택] 창원시 마산회원구 내서읍 신감리 건물: 86.85평 토지(대지권): 293.12평	830,126,860원 531,281,000원	유찰 (2회)
	2025-07-10	2024타경101663	[근린주택]경상남도 창원시 마산회원구 구암동 264-6 다온빌 주건축물제1동 건물: 192.85평 토지(대지권): 82.73평	1,420,917,200원 582,008,000원	유찰 (4회)
	2025-07-17	2023타경46	[근린주택]경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 신감리 1323-3 [농지취득자격증명] 건물: 284.97평 토지(대지권): 510.62평	1,691,203,900원 1,082,370,000원	재진행 (3회)