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2025년 7월 추천경매 | 언양읍 공장 | 건물 502.0평, 토지 883.8평

이번 경매는 울주군 언양읍 반천리의 공장 물건이며, 감정가의 70% 수준에 입찰 가능합니다.

여의주경매법인 : http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1407722

감정가 2,394,557,140원인 울산광역시 울주군 언양읍 반천리 공장 물건입니다.

1회 유찰되어, 최저입찰가는 1,676,190,000원이군요.

감정가의 70% 가격으로 낮아진 것입니다.

사건번호는 2024타경105258이며, 입찰일은 2025.07.22(화) 10:00입니다.

소 재 지	울산광역시 울주군 언양읍 반천리 1116-1
물건용도	공장
토지면적	2,921.50㎡(883.75평)
건물면적	1,659.45㎡(501.98평)
사건번호	2024타경105258
감정평가액	2,394,557,140원
최저입찰가	(70%) 1,676,190,000원
입 찰 일	2025.07.22(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	반천리 1116-1	공장용지	2921.5㎡ (883.75평)
건물	반천리 일반특수반천산업단지26블럭8롯트	단층 공장 일반철골구조	1130.91㎡ (342.10평)
	반천리 일반특수반천산업단지26블럭8롯트	1층 공장 사무동 철근콘크리트구조	168.05㎡ (50.84평)
	반천리 일반특수반천산업단지26블럭8롯트	2층 숙소, 창고 등 철근콘크리트구조	168.05㎡ (50.84평)
	반천리 일반특수반천산업단지26블럭8롯트	3층 옥상 수조 철근콘크리트구조	52.44㎡ (15.86평)
제시외건물	반천리 일반특수반천산업단지26블럭8롯트	기계실	20.2 ㎡(6.11평) 포함
	반천리 일반특수반천산업단지26블럭8롯트	창고	100 ㎡(30.25평) 포함
	반천리 일반특수반천산업단지26블럭8롯트	견사	4.4 ㎡(1.33평) 포함
	반천리 일반특수반천산업단지26블럭8롯트	계단실	15.4 ㎡(4.66평) 포함
	반천리 일반특수반천산업단지26블럭8롯트	기계기구	포함

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 울주군 언양읍 반천리 소재 ‘반천일반산업단지’ 내에 위치하며, 주위는 반천일반산업단지로 중소규모의 공장이 주를 이루고 있습니다.
[교통상황] 본건까지 차량 진입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
3)형태 및 이용상태 사다리형의 토지로 자체지면 대체로 평탄하며, 공업용 건부지입니다.
4)인접 도로상태 본건 서측으로 소로가 개설되어 있습니다.
[토지이용계획] 일반공업지역, 지구단위계획구역(반천지구(반천일반산업단지)), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 일반산업단지＜산업입지 및 개발에 관한 법률＞, 보전산지＜산지관리법＞, 임업용산지＜산지관리법＞, 산업육성구역＜연구개발특구의 육성에 관한특별법＞, 연구개발특구＜연구개발특구의 육성에 관한특별법＞입니다.
6)제시목록 외의 물건 본건 토지상에 제시외건물(ㄱ-ㄹ)이 소재하여 감정평가하였으며, 제시외건물(ㄱ-ㄹ)은 소규모의 부합물 및 종물로 토지에 미치는 영향이 미미합니다.
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] 임대관계는 미상이며 기타사항 없습니다.
[건물구조] [일련번호(2)] 일반철골구조 판넬지붕 단층으로 벽체 : 판넬잇기 등 마감 바닥 : 콘크리트위 하드너 마감 창호 : 샷시창 등입니다.
[일련번호(3)] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층으로 외벽 : 치장석붙임 등 마감 내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지붙임 등 마감 창호 : 샷시창 등입니다.
[이용상태] * 일련번호(2) : 공장(공장, 창고, 화장실 등)으로 이용 중입니다 * 일련번호(3) : 공장의 사무동으로 1층 : 사무실, 접견실, 사장실, 회의실, 탕비실, 화장실 등 2층 : 숙소, 창고, 화장실 등 3층 : 옥상수조(연면적에서 제외)입니다.
[설비내역] 위생 및 급배수설비, 난방설비(일부) 등이 설치되어 있습니다.
4)부합물 및 종물 제시외건물(ㄱ-ㄹ)이 소재하나 소규모의 부합물 및 종물로 토지에 미치는 영향이 미미합니다.
[공부와의 차이] 일련번호(2,3) 건물의 공부상 소재지는 ‘반천리일반특수산업단지 26블록8롯트’이나 2018년 4월 10일 토지개발사업이 완료되어 현재는 ‘반천리 1116-1’로 변경되었습니다.
[참고사항] 임대관계는 미상이며. 기타 일련번호(3) 건물의 3층부분은 옥상수조로 일반건축물대장상의 연면적에서 제외되어 있으나, 이를 포함하여 건물면적을 산정하여 감정평가하였습니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/07/01)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
지OO	에이공장동일부
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년4월29일	소유권
2019년8월13일	근저당권	1,939,200,000원
2021년9월9일	근저당권	900,000,000원
2024년4월8일	강제경매
2024년5월14일	가압류	326,500,000원
2024년6월24일	임의경매
2024년8월1일	압류
2024년11월19일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2016년4월29일	소유권
2019년8월13일	근저당권	1,939,200,000원
2024년4월8일	강제경매
2024년5월14일	가압류	326,500,000원
2024년6월24일	임의경매
2024년6월27일	가압류	23,670,340원
2024년8월1일	압류
2024년11월19일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	602,114,015원원	281,091,250원원	40%	3.1회회
6개월	1,424,025,164원원	794,665,524원원	52%	2.4회회
12개월	1,227,482,882원원	692,447,674원원	52%	2.5회회

2025년 7월 추천경매 | 언양읍 공장 | 건물 502.0평, 토지 883.8평

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1.일괄매각, 제시외 건물(감정서상 제시외건물 일련번호 ㄱ 내지 ㄹ), 공장저당법 제6조 목록 제2019-510호(감정서상 기계기구 일련번호 1 내지 8) 각 포함 2. 목록 2, 3 은 2018.04.10. 토지개발사업완료로 '반천리 1116-1'로 지번변경됨

[부동산 현황조사서 비고란]
본 건은 울산 울주군 언양읍 반천리 1116-1 소재 단층공장동 및 3층사무동으로 주위는 반천산업단지 내 공장 등으로 형성되어 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 216-8261)입니다.
입찰일은 2025.07.22입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
지선희(명성산업):권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명하고 상가건물임대차현황서에 등록사항 없음

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(98,998,000원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2024타경5303,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 8일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 451일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 451일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2019.08.13. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 일반공업지역. 지구단위계획구역. 보전산지. 버스정류장. 노선버스정류장. 판넬지붕. 철근콘크리트구조.

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여의주경매법인 : http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1407722

사건번호 : 2024타경105258 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-08	2024타경7972	[공장] 울주군 온산읍 원산리 1216 건물: 2,240.99평 토지(대지권): 4,483.78평	19,860,644,580원 19,860,644,580원	재진행 (0회)
	2025-07-22	2024타경105258	[공장] 울주군 언양읍 반천리 1116-1 건물: 501.98평 토지(대지권): 883.75평	2,394,557,140원 1,676,190,000원	유찰 (1회)
	2025-07-30	2024타경1141	[공장] 울주군 두서면 서하리 163-12 건물: 728.43평 토지(대지권): 2,929.56평	4,292,896,500원 2,103,520,000원	유찰 (2회)
	2025-07-08	2024타경4133	[공장] 울주군 웅촌면 은현리 1-40 건물: 218.66평 토지(대지권): 471.30평	1,117,175,370원 547,416,000원	재진행 (2회)
	2025-07-31	2024타경551	[공장] 울주군 두서면 구량리 617 건물: 487.32평 토지(대지권): 2,975.69평	3,292,566,640원 1,617,600,000원	재진행 (2회)
	2025-07-10	2023타경3621	[공장] 울주군 상북면 길천리 20-4 건물: 119.79평 토지(대지권): 954.39평	1,865,857,000원 914,270,000원	유찰 (2회)
	2025-07-22	2023타경4488	[공장] 울주군 온산읍 삼평리 573-2 [선순위지상권] 건물: 98.37평 토지(대지권): 1,632.90평	2,876,954,600원 1,409,708,000원	재진행 (3회)
	2025-07-30	2023타경101235	[공장] 울주군 두서면 활천리 795-2 [유치권] 건물: 140.97평 토지(대지권): 711.27평	910,258,100원 446,027,000원	유찰 (2회)