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사건번호 2023타경111157 경매사건 분석 - 두서면 공장 (건물 869.6평, 토지 1,036.3평)

2023타경111157 사건의 공장 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 70% 수준입니다.

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

울산광역시 울주군 두서면 전읍리 1385-2 공장

울산지방법원 2023타경111157입니다.

감정가격은 3,166,963,800원입니다만 1회 유찰되어 최저입찰가는 2,216,875,000원입니다.

2026.01.21(수) 10:00에 입찰이 있을 예정입니다.

경매대상은 토지 및 건물일괄매각입니다.

소 재 지	울산광역시 울주군 두서면 전읍농공길 1-28
물건용도	공장
토지면적	3,425.80㎡(1,036.30평)
건물면적	2,874.81㎡(869.63평)
사건번호	2023타경111157
감정평가액	3,166,963,800원
최저입찰가	(70%) 2,216,875,000원
입 찰 일	2026.01.21(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	전읍리 1385-2	공장용지	3425.8㎡ (1,036.30평)
건물	전읍농공길 1-28	1층 공장	2199.44 ㎡ (665.33평)
	전읍농공길 1-28	2층 공장	192.07 ㎡ (58.10평)
	전읍농공길 1-28	1층 사무실	161.1 ㎡ (48.73평)
	전읍농공길 1-28	2층 사무실	161.1 ㎡ (48.73평)
	전읍농공길 1-28	3층 사무실	161.1 ㎡ (48.73평)

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 울주군 두서면 전읍리 소재 "전읍일반산업단지" 내에 위치하는 토지 로서 부근은 중소규모 공장, 공업나지, 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.
[교통상황] 본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통시됨.
[이용상태] 인접지와 등고 평탄한 사다리형에 유사한 토지로서 공장용지로 이용중임.
[도로상태] 본건 남서측으로 폭 약 15미터, 남동측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역(전읍지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)＜가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 일반산업단지＜산업입지 및 개발에 관한 법률＞, 공장설립승인지역(2호)＜수도법＞임.
[제시외 물건] 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 없음.
[건물구조] (가) 일반철골구조 판넬지붕 2층건으로서 벽 체 : 하단부 철근콘크리트위 몰탈 마감, 상단부 판넬잇기 마감 바 닥 : 콘크리트 위 에폭시 마감 천 정 : 철골트러스 위 판넬마감 높 이 : 17.2m(최고)
창 호 : 샷시창 등임.
(나) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건으로서 외 벽 : 드라이비트 및 치장석 마감, 강화유리 마감 내 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 벽지 붙임, 인테리어 마감 등 바 닥 : 데코타일 및 석재 마감 창 호 : 샷시창임.
[이용상태] (가): 공장임.
(나): 공장(식당 및 사무실)임.
[설비내역] (가): 전기설비, 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 소방설비 등이 구비되어 있음.
(나): 전기설비, 위생급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.
[부합물/종물] 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 기호(가)건물 내부에 사진용지와 같이 임차인 소유의 컨테이너(사무실) 1동 및 임차인 소유의 기계기구 3식이 소재하여 평가제외하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2023/12/04)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
전OO	2,885.3㎡	2023.08.09.	[월]1,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2019년6월10일	근저당권	1,560,000,000원
2020년7월28일	근저당권	210,000,000원
2022년3월4일	가압류	273,152,828원
2022년3월22일	가압류	54,465,381원
2022년3월31일	가압류	87,793,000원
2022년5월31일	근저당권	450,000,000원
2022년6월7일	가압류	95,000,000원
2022년11월24일	가압류	29,880,000원
2022년12월27일	가압류	9,000,000원
2023년9월7일	임의경매
2023년9월22일	가압류	36,100,451원
2023년10월4일	가압류	13,439,166원
2023년12월14일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2019년6월10일	근저당권	1,560,000,000원
2020년7월28일	근저당권	210,000,000원
2022년3월4일	가압류	273,152,828원
2022년3월22일	가압류	54,465,381원
2022년3월31일	가압류	87,793,000원
2022년5월31일	근저당권	450,000,000원
2022년6월7일	가압류	95,000,000원
2022년11월24일	가압류	29,880,000원
2023년9월7일	임의경매
2023년9월22일	가압류	36,100,451원
2023년10월4일	가압류	13,439,166원
2023년11월1일	압류
2023년12월14일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	474,049,000원원	230,733,400원원	45%	2.7회회
6개월	231,512,983원원	114,176,578원원	56%	2.6회회
12개월	702,616,294원원	507,954,229원원	56%	2.4회회

사건번호 2023타경111157 경매사건 분석 - 두서면 공장 (건물 869.6평, 토지 1,036.3평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각[공장 및 광업재단 저당법 제6조(목록 제2019-245호,제2020-382호) 기계기구목록 11식 포함(감정평가서 참조)] 2. 목록2 건물 내부에 소재하는 임차인 소유 컨테이너(사무실) 1동 및 기계기구 3식은 매각 및 평가에서 제외함. 3. 목록2는 공장으로, 목록3은 공장(식당 및 사무실)으로 각 이용 중임. 4. 현황조사보고서상 소유자 앤티씨(주) 대표 김명국을 탐문한 바 '목록 2 공장 내부 경계벽은 소방법에 의하여 임의로 설치된 가벽이며, 공부상 기재된 일반철골구조 판넬지붕 2층 공장형태와 동일하다고 진술함'으로 기재됨

[부동산 현황조사서 비고란]
1.본 건 부동산은 울산 울주군 두서면 전읍리에 소재하며, 소유자 엔디씨(주) 대표 김명국 탐문한 바 상가임대차 현황서에 나타난 임차인 전유석은 사정에의해 임의로 등재중인 임차인이라고 진술하였음. 2.부동산의 목록 2번 공장 내부에 경계벽은 소방법에 의하여 임의로 설치된 가벽이며, 공부상 기재된 일반철골구조 판넬지붕 2층 공장형태와 동일하다고 진술하였음. 3.부동산의 목록 2번 공장내 제시외 컨테이너 1개동이 소재하였음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 216-8266)입니다.
입찰일은 2026.01.21입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
전유석:권리신고하지 않아 임대차관계 불분명함

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 9월 7일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 835일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 835일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2019.06.10. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 공업지역. 일반공업지역. 지구단위계획구역. 차량출입 가능. 판넬지붕. 철근콘크리트구조.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

사건번호 : 2023타경111157 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-30	2024타경119431	[공장] 울주군 삼동면 작동리 208-1 건물: 197.90평 토지(대지권): 694.54평	1,256,721,870원 1,256,721,870원	신건 (0회)
	2026-01-15	2024타경109472	[공장] 울주군 두서면 서하리 538-1 건물: 1,453.33평 토지(대지권): 4,274.02평	5,529,366,500원 2,709,390,000원	유찰 (2회)
	2026-01-21	2024타경1202	[공장] 울주군 언양읍 반천리 1104-19 건물: 741.27평 토지(대지권): 4,918.80평	9,261,761,080원 4,538,263,000원	유찰 (2회)
	2025-12-23	2024타경3260	[공장] 울주군 온양읍 외광리 745-12 건물: 596.37평 토지(대지권): 2,875.89평	4,483,552,780원 3,138,487,000원	유찰 (1회)
	2025-12-18	2024타경7934	[공장] 울주군 삼동면 보은리 816-4 건물: 160.78평 토지(대지권): 189.97평	414,092,240원 142,034,000원	유찰 (4회)
	2026-01-21	2023타경111157	[공장]울산광역시 울주군 두서면 전읍리 1385-2 건물: 869.63평 토지(대지권): 1,036.30평	3,166,963,800원 2,216,875,000원	재진행 (1회)
	2025-12-23	2023타경101235	[공장] 울주군 두서면 활천리 795-2 [유치권] 건물: 140.97평 토지(대지권): 711.27평	910,258,100원 446,027,000원	유찰 (4회)
	2026-01-15	2018타경9496	[공장] 울주군 삼동면 작동리 773-2 건물: 886.78평 토지(대지권): 2,407.90평	3,157,855,350원 33,688,308,525원	재진행 (1회)