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남해군 단독주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 25.7평, 토지 110.4평)

창원지방법원 진주지원에서 진행되는 2024타경2691, 2회 유찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

경상남도 남해군 남해읍 심천리 단독주택

창원지방법원 진주지원 2024타경2691입니다.

감정가격은 82,658,320원입니다만 2회 유찰되어 최저입찰가는 52,902,000원입니다.

2025.07.28(월) 10:00에 입찰이 있을 예정입니다.

경매대상은 토지 및 건물일괄매각입니다.

소 재 지	경상남도 남해군 남해읍 심천리 509
물건용도	단독주택
토지면적	365.00㎡(110.41평)
건물면적	84.81㎡(25.66평)
사건번호	2024타경2691
감정평가액	82,658,320원
최저입찰가	(64%) 52,902,000원
입 찰 일	2025.07.28(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	심천리 509	대	365.0㎡ (110.41평)
건물	심천리 509	단층주택 시멘트블록조	59.21㎡ (17.91평)
제시외건물	남해대로2984번길 49-13	다용도실 등	15.5 ㎡(4.69평) 포함
	남해대로2984번길 49-13	창고 등	3.2 ㎡(0.97평) 포함
	남해대로2984번길 49-13	다용도실 등	6.2 ㎡(1.88평) 포함
	남해대로2984번길 49-13	차양	0.7 ㎡(0.21평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 남해군 남해읍 심천리, 심천마을회관에서 북서측으로 직선거리 약130 미터 지점에 위치하고, 부근은 농가` 농경지` 야산 등으로 형성되어 있는 농촌지대로서, 환경은 보통 시 됨.
[교통상황] 인근까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장까지의 거리, 운행빈도 등을 참작할 때 대중교통사정은 비교적 보통 시 됨.
3)형태 및 이용상태 남측으로 하향 완경사진 부정형의 토지로 단독주택부지로 이용되고 있으며, 남측부분, 즉 건축물이 소재하는 부분은 북측부분보다 지반이 약1.8-2 미터 정도 낮게 형성되어 있음.
4)인접 도로상태 남측으로 폭 약1.5-2 미터 내외의 콘크리트포장된 출입로와 접하고 있음.
[토지이용계획] 자연녹지지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞에 속함.
6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 건물감정요항표 참조.
[건물구조] 시멘트블록조 기와지붕(현황은 강판지붕) 단층 건으로 외벽은 몰탈위 페인팅 등 내벽은 벽지, 타일 등 바닥은 바닥지 등 창호는 목재, 삿시창호 등 마감으로 현상은 보통인 편임.
[이용상태] 주택용도로 이용되고 있음.
[설비내역] 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.
4)부합물 및 종물 본건 지상에 종물 및 부합물로 `시멘트블록조 강판지붕 다용도실 등 약15,5 ㎡ 외 3동 (기호ㄱ-ㄹ)‘이 소재하고 있어 구조` 규모` 시공상태 및 현상을 참작하여 별도로 평가하였으며, 이것은 주물의 처분에 따를 것으로 사료되어 이에 구애됨이 없이 평가하였으므로 업무짖행 시 참고하시기 바람.
본건 기호1 토지 상에 식재되어 있는 가치가 미미할 것으로 판단되는 감나무, 석류나무, 단풍나무, 개나리 등 정원수는 토지에 포함하여 평가하였음.
[공부와의 차이] 기호2 건물의 지붕은 공부상 기와지붕으로 등재되어 있으나 현황은 개량되어 강판지붕임.
[참고사항] 임대관계 등에 대한 의견 현재는 공가상태로 소유자의 자녀(딸)가 가끔 왕래하면서 관리하고 있는 것으로 인근 주민 등으로부터 탐문되고는 있으나, 이해관계인 부재로 임대관계 확인은 하지 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/08/05)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2024년7월1일	소유권
2024년7월1일	소유권
2024년7월1일	소유권
2024년7월1일	소유권
2024년7월1일	소유권
2024년7월1일	소유권
2024년7월1일	소유권
2018년4월9일	근저당권	22,800,000원
2020년10월8일	근저당권	75,000,000원
2024년5월16일	임의경매
2024년8월6일	압류
2024년11월11일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2024년7월1일	소유권
2024년7월1일	소유권
2024년7월1일	소유권
2024년7월1일	소유권
2024년7월1일	소유권
2024년7월1일	소유권
2024년7월1일	소유권
2018년4월9일	근저당권	22,800,000원
2024년5월16일	임의경매
2024년8월6일	압류
2024년11월11일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	165,946,498원원	126,757,167원원	74%	2.3회회
6개월	186,840,396원원	130,794,778원원	67%	2.7회회
12개월	149,988,587원원	110,599,521원원	75%	2.1회회

남해군 단독주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 25.7평, 토지 110.4평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. -목록[2] 제시외 건물(감정서상 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ) 매각 포함. -감정서상 제시외 수목 매각 포함. -정확한 위치?경계확정은 측량 요함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원()입니다.
입찰일은 2025.07.28입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 82,658,320원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 21,194,813원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 5월 16일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 413일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 413일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2018.04.09.[근저당권] 설정

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역. 버스정류장. 차량접근이 가능. 기와지붕.

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사건번호 : 2024타경2691 (창원지방법원 진주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-28	2024타경32524	[주택] 남해군 창선면 진동리 219 [법정지상권] 건물: 30.96평 토지(대지권): 201.47평	123,888,880원 99,111,000원	유찰 (1회)
	2025-07-28	2024타경31972	[주택] 남해군 서면 중현리 787 건물: 12.00평 토지(대지권): 69.88평	14,091,000원 11,273,000원	유찰 (1회)
	2025-07-14	2024타경6020	[주택] 남해군 창선면 광천리 480-2 [법정지상권] 건물: 36.05평 토지(대지권): 39.02평	69,205,820원 55,365,000원	유찰 (1회)
	2025-08-04	2024타경33886	[주택] 남해군 고현면 차면리 258 건물: 35.73평 토지(대지권): 77.14평	50,222,900원 32,142,000원	유찰 (2회)
	2025-08-04	2024타경32555	[주택] 남해군 삼동면 지족리 176 [농지취득자격증명] 건물: 53.37평 토지(대지권): 213.26평	435,802,400원 278,914,000원	유찰 (2회)
	2025-08-04	2024타경3878	[주택] 남해군 서면 대정리 982-2 건물: 55.12평 토지(대지권): 105.88평	139,920,700원 89,550,000원	유찰 (2회)
	2025-07-28	2024타경33633	[주택] 남해군 서면 대정리 1086 건물: 116.31평 토지(대지권): 308.85평	157,529,130원 100,818,000원	유찰 (2회)
	2025-07-28	2024타경2691	[주택] 남해군 남해읍 심천리 509 건물: 25.66평 토지(대지권): 110.41평	82,658,320원 52,902,000원	유찰 (2회)
	2025-07-21	2024타경2127	[주택] 남해군 삼동면 물건리 16-143 건물: 58.33평 토지(대지권): 233.23평	676,475,600원 432,944,000원	유찰 (2회)
	2025-08-04	2024타경2714	[주택] 남해군 창선면 오용리 1111-5 건물: 40.47평 토지(대지권): 160.33평	188,612,750원 96,570,000원	유찰 (3회)
	2025-07-14	2024타경34179	[주택] 남해군 설천면 문항리 1500 건물: 40.97평 토지(대지권): 272.52평	608,821,500원 389,646,000원	재진행 (2회)
	2025-07-21	2024타경39	[주택] 남해군 설천면 덕신리 1681-3 건물: 20.99평	27,805,000원 5,831,000원	유찰 (7회)