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토지(대지) 경매 함정이 있을까? | 광주시 토지(대지) 경매 함정이 있을까? (138.9평)

수원지방법원 성남지원에서 진행 중인 사건번호 2024타경643의 경매물건입니다. 현재 최저가는 1억 5010만원로 낙찰을 노려볼 만합니다.

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

본 건은 경기도 광주시 탄벌동 630-9 토지(대지)(으)로

소유자는 이고 채권자인 이 채권회수를 위해 부동산임의경매를 신청하여 경매가 진행중이며

경매개시 당시에 감정가는 214,431,690원이나 2회 유찰로 최저가는 150,102,000원으로 떨어져

2025.07.28(월) 10:00에 매각기일이 잡혀 있습니다

문의주시면 자세한 상담 드리겠습니다.

소 재 지	경기도 광주시 탄벌동 630-9
물건용도	토지(대지)
토지면적	459.03㎡(138.86평)
건물면적
사건번호	2024타경643
감정평가액	214,431,690원
최저입찰가	(70%) 150,102,000원
입 찰 일	2025.07.28(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	탄벌동 630-9	대	396㎡ (119.79평) 725분의 198 지분
	탄벌동 630-10	도로	17.01㎡ (5.15평) 14380분의 469.4 지분
	탄벌동 630-37	도로	13.01㎡ (3.94평) 14380분의 512.5 지분
	탄벌동 630-56	도로	15.004㎡ (4.54평) 25124분의 2356 지분
	탄벌동 630-59	도로	18.01㎡ (5.45평) 1256200분의 131500 지분

[위치/주위환경] 본건은 경기도 광주시 탄벌동 소재 "파인힐 전원마을" 내에 위치하는 토지로서, 주변은 단독주택 등으로 이루어진 주거지대임.
[교통상황] 본건과 근거리에 버스정류장이 소재하는바 교통상황은 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 기호1은 완경사지의 단독주택 부지로 이용중이며, 기호2-5는 도로임.
4)인접 도로상태 기호1은 세로에 접함.
[토지이용계획] 기호1,4,5: 공히 생산관리지역(생산관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞, 공장설립승인지역＜수도법＞, 특별대책지역＜환경정책기본법＞, ＜추가기재＞건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.
기호2,3: 공히 계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞, 공장설립승인지역＜수도법＞, 특별대책지역＜환경정책기본법＞임.
6)제시목록 외의 물건 기호1 지상에는 단독주택이 소재하나, 귀 제시목록에 의하여 토지만을 평가함.
[공부와의 차이] 없음. [참고사항] 임대미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/04/08)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2015년1월15일	소유권
2017년9월22일	소유권
2015년1월15일	근저당권	456,000,000원
2017년9월22일	근저당권	380,000,000원
2019년10월30일	몰수보전
2020년5월7일	압류
2023년9월6일	압류
2024년2월6일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	242,330,000원원	287,111,111원원	118%	0회회
6개월	135,780,000원원	138,486,028원원	93%	0.8회회
12개월	356,003,846원원	230,110,470원원	66%	2회회

토지(대지) 경매 함정이 있을까? | 광주시 토지(대지) 경매 함정이 있을까? (138.9평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

토지 630-9번지 지상에 소재하는 건물 2동을 위하여 이 사건 토지의 대지 부분에 법정지상권 성립여부 불분명.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 토지만 매각. 2. 최저매각가격은 법정지상권 성립여부 불분명으로 인하여 제한받는 가격임. 3. 김준현,권은미,권오정,유인자,권정섭으로부터 2024.04.02.자로 화해권고결정에 기한 채권 금175,000,000원 유치권신고 있음. 4. 권은미로부터 2024.04.03.자로 공사대금채권 금451,316,000원 유치권신고 있음. 5. 이승호로부터 2024.10.04.자로 각 유치권배제 신청서가 제출되었음. 6. 각 유치권신고가 있으나 성립여부는 불분명. 7. 공유자우선매수권(1회에 한함)

[부동산 현황조사서 비고란]
- 본건 `탄벌동 630-9` 토지의 지하,지상에 제시외 건물(건물외벽에 도로명주소가 2개 붙어있음, 사진참조)이 있는데 지하는 주차장인듯 보이고, 건물은 폐문부재이어서 진입이 불가하고 대문 안쪽에 대형견(개) 4마리가 있음, 토지 일부는 정원으로 조성한듯 여러그루의 정원수 및 정원석이 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원 성남지원(☎ 031-737-1322)입니다.
입찰일은 2025.07.28입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 우리은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 2월 6일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 518일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 518일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 생산관리지역. 계획관리지역. 보전산지. 버스정류장.

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여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경643 (수원지방법원 성남지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-14	2024타경62726	[대지] 광주시 곤지암읍 곤지암리 385-11 토지(대지권): 139.76평	479,232,000원 335,462,000원	유찰 (1회)
	2025-07-28	2024타경643	[대지] 광주시 탄벌동 630-9 [법정지상권,유치권] 토지(대지권): 138.86평	214,431,690원 150,102,000원	유찰 (2회)
	2025-08-11	2023타경172	[대지] 광주시 남종면 검천리 456-3 토지(대지권): 280.72평	463,685,000원 227,206,000원	유찰 (2회)
	2025-07-28	2024타경51672	[대지] 광주시 퇴촌면 우산리 282-12 토지(대지권): 556.57평	731,798,040원 512,259,000원	유찰 (1회)