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사건번호 2022타경1152 경매사건 분석 - 우이동 근린상가 (건물 120.2평)

서울시 강북구 우이동 45-2에 있는 근린상가 경매 - 건물 397.3㎡(120.2평), 토지 188.0㎡(56.9평)

에이스옥션 : http://m.aceauction.kr/view/1395557

감정가는 1,180,000,000원입니다. 최저입찰가는 755,200,000원(64%)입니다.
입찰일은 2025.07.08(화) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 75,520,000원 입니다.

  ▧ 소 재 지 : 서울특별시 강북구 우이동 45-2
  ▧ 사건번호 : 2022 타경 1152
  ▧ 집행법원 : 서울북부지방법원

소 재 지	서울특별시 강북구 삼양로163길 7, 나호
물건용도	근린상가
토지면적	188.00㎡(56.87평)
건물면적	397.25㎡(120.17평)
사건번호	2022타경1152
감정평가액	1,180,000,000원
최저입찰가	(64%) 755,200,000원
입 찰 일	2025.07.08(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	우이동 45-2	대	188㎡ (56.87평) 2분의 1 지분
대지권	우이동 45-2	0.0분의 0.0	㎡ 2분의 1 지분
건물	우이동 45-2	나호 철근콘크리트조	397.25㎡ (120.17평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 강북구 우이동 소재 "서라벌중학교" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 단독 및 다가구주택, 다세대주택, 연립주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.
[교통상황] 본건까지 차량진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(솔밭공원역)등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.
[건물구조] 철근콘크리트구조 스라부지붕 3층 건 내 제나호로서, 외벽:치장벽돌붙임 등 마감 내벽:벽지도배 및 타일붙임 등 마감 창호:샷시 등으로 마감함.
[이용상태] 근린생활시설 및 주택으로 이용중임.＜ 후첨 "내부구조도" 참조 ＞ [설비내역] 기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.
[토지형상/이용상태] 본건은 인접필지 대비 등고평탄한 대체로 가장형의 토지로, 근린생활시설 및 주택의 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 북측으로 노폭 약 6-7미터, 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 각각 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(20m이하-완화시28m이하), 도로(접합) 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ [공부와의 차이] -.
[참고사항] - 임대관계 미상임.
- 본건은 집합건축물대장상 위반건축물로 "변동일:2009.11.10, 변동내용 및 원인: 주택과-19161호(2009.11.06)에 의거 위반건축물 표기〔옥상, 약7㎡, 판넬/샤시〕"로 등재되어 있는바, 이와 관련한 이행강제금 부과여부 및 원상회복의무 등 행정적 관련사항은 해당 기관에 반드시 재확인 하시기 바라며, 경매진행시 참고 및 유의바람.
- 현장확인시 일부 층은 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 확인하지 못하여, 평가전례, 외부관찰, 탐문 등을 기반으로 작성하였는바, 일부 현황과 상이 할 수 있으니 경매 진행시 참고 및 유의 바람. - 본건 집합건축물대장(전유부,갑)상 전유부분 층별 용도 및 면적이 지1층(근린생활시설:135.2㎡),1층(근린생활시설:40.8㎡,제2종근린생활시설(부동산중개업소):33㎡,주차장:19.8㎡), 2층(주택:87.72㎡, 근린생활시설:5.88㎡), 3층(주택:62.1㎡, 근린생활시설:12.75㎡)으로 표기되어 있으니 경매 진행시 참고 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2022/06/22)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
곽OO	미상	2019.06.07	[보]미상 [월]미상
곽OO	일부(1층 중26.4㎡)	2021.04.16.	[보]13,000,000 [월]500,000
김OO	전부(방1칸)	2022.03.28.	[보]5,000,000
김OO	일부(2층방2칸)	2020.12.01.	[보]150,000,000
박OO	일부(1층 중16㎡)	2022.04.20.	[보]10,000,000 [월]500,000
송OO	1층우측가운데호	미상	[보]1,500만원 [월]월50만원
신OO	일부(3층방3칸)	2019.06.07.	[보]130,000,000
윤OO	일부(지층방1칸)	2022.11.01.	[보]20,000,000
정OO	미상	2017.11.06	[보]미상 [월]미상
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년3월28일	소유권
2024년12월10일	소유권
2018년1월30일	근저당권	180,000,000원
2018년10월2일	근저당권	78,000,000원
2019년2월19일	근저당권	60,000,000원
2019년5월29일	근저당권	130,000,000원
2022년1월20일	가압류	62,500,000원
2022년4월7일	임의경매
2022년5월27일	가압류	257,909,589원
2022년6월14일	가압류	8,333,333원
2022년10월4일	가압류	15,870,739원
2022년12월19일	임의경매
2024년9월20일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,560,744,500원원	1,056,884,250원원	56%	3.3회회
6개월	1,293,996,333원원	792,222,833원원	49%	4회회
12개월	1,122,393,205원원	777,078,000원원	54%	3.6회회

사건번호 2022타경1152 경매사건 분석 - 우이동 근린상가 (건물 120.2평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각(토지는 공유지분형태로 지분위치가 특정되지 않은 구분건물로 입찰시 유의바람) 2. 주택과-19161(2009.11.06.)호에 의거 위반건축물표기(옥상, 약7㎡, 판넬/샤시) 3. 집합건축물 대장상(전유부 갑) 층별용도 및 면적이 구분표기되어 있으니 각 대장 참고바람 4. 현황조사에 따르면 전입세대 열람내역의 이기식, 정호경 및 상가건물임대차현황서의 김선옥, 이기식은 가호 점유자들이라고 함

[부동산 현황조사서 비고란]
* 삼양로163나길 7, 나호(우이동) - 지층 : 지하 우측호(예수마을교회) - 1층 : 1층 우측호(헤어갤러리),1층우측 가운데호(장원이발관), 1층 우측 끝호(친구네분식집) - 2층 : 201호 - 3층 : 3층 우측호(벨 위에 302호로 표시) - 옥탑

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울북부지방법원(☎ 02-910-3674)입니다.
입찰일은 2025.07.08입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
곽은실:임차인 신선호의 모 신선호:임차인 곽은실의 자

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 9명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(130,000,000원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2022타경4571,2024타경5028,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2022년 4월 7일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1184일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1184일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 주차장. 지하철. 노선버스정류장. 철근콘크리트구조.

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에이스옥션 : http://m.aceauction.kr/view/1395557

사건번호 : 2022타경1152 (서울북부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-22	2024타경108408	[근린상가]서울특별시 강북구 수유동 733 하이시티 건물: 9.46평 토지(대지권): 3.06평	151,000,000원 96,640,000원	유찰 (2회)
	2025-07-22	2024타경107917	[근린상가]서울특별시 강북구 수유동 696-7 건물: 11.24평 토지(대지권): 7.84평	127,000,000원 81,280,000원	유찰 (2회)
	2025-07-08	2022타경1152	[근린상가]서울특별시 강북구 우이동 45-2 건물: 120.17평 토지(대지권): 56.87평	1,180,000,000원 755,200,000원	유찰 (2회)
	2025-07-22	2024타경106297	[근린상가]서울특별시 강북구 수유동 486-726 건물: 57.95평 토지(대지권): 22.26평	447,000,000원 228,864,000원	유찰 (3회)
	2025-07-08	2023타경116716	[근린상가]서울특별시 강북구 미아동 324-101 성훈팰리스 건물: 16.96평 토지(대지권): 9.38평	226,000,000원 37,917,000원	유찰 (8회)
	2025-07-08	2023타경5700	[근린상가]서울특별시 강북구 수유동 63 수유프라자 건물: 17.13평 토지(대지권): 4.32평	134,200,000원 35,179,000원	유찰 (6회)
	2025-07-08	2023타경106214	[근린상가]서울특별시 강북구 수유동 63 수유프라자 건물: 21.13평 토지(대지권): 5.61평	215,200,000원 137,728,000원	유찰 (8회)