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합천군 단독주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 114.1평, 토지 799.2평)

2회 유찰된 경남 합천군 율곡면 경매물건입니다. 지금 최저가에 경매 도전해보세요!

에이스옥션 : http://aceauction.kr/auction/content_view.php?idx=1394850

합천군 율곡면 노양리 단독주택 경매

2024타경11229

소 재 지 : 경상남도 합천군 율곡면 노양리

감 정 가 : 172,335,800

최 저 가 : 110,295,000

매각기일 : 2025.07.11(금) 10:00

소 재 지	경상남도 합천군 율곡면 노양리 713
물건용도	단독주택
토지면적	2,642.00㎡(799.21평)
건물면적	377.10㎡(114.07평)
사건번호	2024타경11229
감정평가액	172,335,800원
최저입찰가	(64%) 110,295,000원
입 찰 일	2025.07.11(금) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	노양리 713	답	96㎡ (29.04평)
	노양리 산239	임야	298㎡ (90.15평)
	노양리 산238	임야	99㎡ (29.95평)
	노양리 700	답	321㎡ (97.10평)
	노양리 709	전	195㎡ (58.99평)
	노양리 711	전	89㎡ (26.92평)
	노양리 707	대	641㎡ (193.90평)
	노양리 708	전	235㎡ (71.09평)
	노양리 714	답	410㎡ (124.03평)
	노양리 712	대	258㎡ (78.05평)
건물	노양리 712	단층 단독주택 벽돌구조	98.7㎡ (29.86평)
제시외건물	노양리 713	수목	41주 ㎡(12.40평) 포함
	노양리 산239	기도당	6.5 ㎡(1.97평) 포함
	노양리 산239	기도당	1.2 ㎡(0.36평) 포함
	노양리 산239	수목	18주 ㎡(5.45평) 포함
	노양리 709	계사 등	21.1 ㎡(6.38평) 포함
	노양리 709	창고	69.6 ㎡(21.05평) 포함
	노양리 709	수목	4주 ㎡(1.21평) 포함
	노양리 711	창고	13.3 ㎡(4.02평) 포함
	노양리 711	변소	1.2 ㎡(0.36평) 포함
	노양리 711	보일러실	2.8 ㎡(0.85평) 포함
	노양리 708	차고	46.8 ㎡(14.16평) 포함
	노양2길 59-14	현관	14.0 ㎡(4.24평) 포함
	노양2길 59-14	주택일부	11.9 ㎡(3.60평) 포함
	노양2길 59-14	차양	27.0 ㎡(8.17평) 포함

[위치/주위환경] 경상남도 합천군 율곡면 노양리 소재 "언양골마을" 서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 농가주택, 임야 등이 소재하고 있음.
[교통상황] 본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 기호(1),(9) : 부정형 토지로 현황 "전"임.
기호(2) : 북동하향 경사의 부정형 토지로 현황 "임야 및 일부 기도당부지"임. 기호(3) : 북동하향 경사의 부정형 토지로 현황 "토지임야"임. 기호(4) : 부정형 토지로 현황 "전"임.
기호(5),(8) : 부정형 토지로 현황 "창고부지 등"임. 기호(6) : 부정형 토지로 현황 "창고부지"임.
기호(7) : 부정형 토지로 현황 "법당부지"임.
기호(11) : 부정형 토지로 현황 "주택부지"임.
4)인접 도로상태 기호(1),(9) : 북동측으로 현황 폭 약 2m내외 비포장농로에 접하고 있음.
기호(2),(3) : 지적도상 "맹지"임.
기호(4) : 남동측으로 현황 폭 약 2m내외 비포장농로에 접하고 있음.
기호(5),(8) : 북동측으로 현황 폭 약 3m내외 포장도로에 접하고 있음.
기호(6) : 남서측으로 현황 폭 약 3m내외 포장도로에 접하고 있음.
기호(7) : 동측으로 현황 폭 약 3m내외 포장도로에 접하고 있음.
기호(11) : 남서측 및 북서측으로 현황 폭 약 3m내외 포장도로에 접하고 있음.
[토지이용계획] 기호(1),(9) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
기호(2) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역_250)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞임.
기호(3) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역_250)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞임.
기호(4)-(6),(10) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역_250)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률＞, 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 임.
기호(7),(8) : 계획관리지역 가축사육제한구역(일부제한구역_250)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률＞임.
6)제시목록 외의 물건 - 기호(2),(5),(7),(8)지상에 후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물(ㄱ)∼(ㅌ) 소재 하고 있음.
- 기호(1),(2),(5),(8),(9)지상에 후첨 "사진용지"와 같이 제시외수목(a)∼(c) 소재하고 있음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계 : 미상임.
기 타 : - 기호(7)지상에 후첨 "사진용지"와 같이 이동가능한 비닐하우스 소재하고 있음.
- 기호(2),(7)지상에 후첨 "사진용지"와 같이 이동가능한 비닐하우스 소재하고 있음.
[건물구조] 기호(10) 벽돌구조 슬레이트지붕(현황 "판넬지붕") 단층 건물로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅마감. 내 벽 : 벽지붙임 등.
창 호 : 샷시창호임.
[이용상태] 기호(10) : "단독주택" [설비내역] 기본적인 위생설비,급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.
4)부합물 및 종물 후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외(ㅍ)∼(ㅆ) 소재하고 있음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/10/07)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2016년7월15일	소유권
2023년4월27일	근저당권	120,000,000원
2023년5월12일	근저당권	84,000,000원
2024년7월3일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2016년7월15일	소유권
2023년4월27일	근저당권	120,000,000원
2023년5월12일	근저당권	84,000,000원
2024년7월3일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	284,130,387원원	185,033,333원원	77%	2회회
6개월	1,073,817,693원원	871,146,000원원	72%	2.3회회
12개월	886,520,095원원	710,331,713원원	71%	2.3회회

합천군 단독주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 114.1평, 토지 799.2평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

목록 7번 토지 감정서상 제시외 건물(㉠,㉡,㉢,㉣,㉤,㉥,㉦) 매각 제외로 인한 법정지상권 성립여부 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각(제시외 건물 및 수목 포함) - 목록 7번 토지 지상에 감정서상 제시외 건물(㉠,㉡,㉢,㉣,㉤,㉥,㉦)은 매각에서 제외, 이에 영향을 받는 토지 가격으로 최저매 각가격을 정함 - 목록 2, 7번 토지 지상에 철거 및 이동이 용이한 비닐하우스는 매각에서 제외함 - 목록 1, 4, 5, 6, 8, 9번 토지에 대하여 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 사실증명서 제출 요함(미제출시 매수보증 금 반환하지 않음)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 거창지원(☎ 055-940-7142)입니다.
입찰일은 2025.07.11입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 172,335,800원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 47,758,904원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 7월 3일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 373일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 373일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 보전관리지역. 계획관리지역. 보전산지. 차량접근이 가능. 판넬지붕.

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에이스옥션 : http://aceauction.kr/auction/content_view.php?idx=1394850

사건번호 : 2024타경11229 (창원지방법원 거창지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-11	2024타경11861	[주택] 합천군 야로면 하림리 1061-13 건물: 47.54평 토지(대지권): 151.55평	281,360,100원 281,360,100원	신건 (0회)
	2025-07-11	2024타경1178	[주택] 합천군 쌍백면 안계리 167 건물: 25.82평 토지(대지권): 118.88평	27,610,000원 27,610,000원	신건 (0회)
	2025-07-11	2024타경816	[주택] 합천군 묘산면 도옥리 161-3 건물: 77.07평 토지(대지권): 300.99평	124,848,000원 79,902,000원	유찰 (2회)
	2025-07-11	2024타경11229	[주택] 합천군 율곡면 노양리 713 [농지취득자격증명,법정지상권] 건물: 114.07평 토지(대지권): 799.21평	172,335,800원 110,295,000원	유찰 (2회)
	2025-07-11	2024타경243	[주택] 합천군 청덕면 초곡리 397-8 [농지취득자격증명] 건물: 137.14평 토지(대지권): 202.68평	127,839,200원 41,890,000원	유찰 (5회)
	2025-07-11	2023타경1423	[주택]경상남도 합천군 초계면 택리 946-2 건물: 69.58평 토지(대지권): 185.13평	78,206,800원 20,502,000원	유찰 (6회)
	2025-07-11	2023타경12041	[주택]경상남도 합천군 합천읍 합천리 701-1 건물: 13.22평 토지(대지권): 26.62평	57,850,200원 25,301,000원	유찰 (6회)